“后調(diào)控時代”：房價與質(zhì)量會否同降？

　　在后調(diào)控時代，房價穩(wěn)中有降已是大勢所趨。但一個不好的跡象是，房價下降的同時，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛曝出質(zhì)量問題。房價下降，以犧牲住房質(zhì)量為代價？

　　水落石出。如果把房價比作是“水”的話，那么房屋的質(zhì)量問題就是“石頭”。在房地產(chǎn)調(diào)控力度沒有放松跡象的大背景下，房價如期停漲并進入下行通道，而隨著喧囂的房價泡沫逐步散去，堅硬的房屋質(zhì)量問題開始凸顯。種種跡象似乎表明，中國住房質(zhì)量問題開始進入集中爆發(fā)期。讓人擔(dān)心的是，后調(diào)控時代，住房質(zhì)量開始與房價同時下降？

　　房地產(chǎn)龍頭企業(yè)質(zhì)量事件頻發(fā)

　　5月，綠地集團“馬鞍山纖體鋼筋事件”持續(xù)發(fā)酵。人們追問，綠地的建筑質(zhì)量管控機制何以在馬鞍山失靈？馬鞍山質(zhì)量事件是否只是孤例？一切還有待最終的調(diào)查結(jié)果。

　　“絕對不允許的”鋼筋不達標(biāo)問題——這樣低級卻又致命的錯誤，出現(xiàn)在向來宣稱是地產(chǎn)三強之一的綠地集團，多少有些令人意外。據(jù)媒體廣泛報道，在安徽馬鞍山，綠地集團多棟在建高層住宅使用了不合格的鋼筋，原本應(yīng)用的12mm鋼筋被替換成8mm鋼筋，這些高層住宅屬馬鞍山“綠地世紀(jì)城”一期項目，全部是24層到32層的高樓，有些已經(jīng)接近封頂。而據(jù)馬鞍山市建筑管理處發(fā)布的文件，其已要求綠地世紀(jì)城全面停工，且初步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，被曝高樓主體結(jié)構(gòu)嚴(yán)重不合格，主梁直徑12mm的鋼筋被偷換成6mm—8mm的鋼筋，施工現(xiàn)場樣品實體檢測均不達標(biāo)。

　　綠地“事發(fā)”貌似頗為偶然。綠地世紀(jì)城業(yè)主中，有一位是近退休的建筑企業(yè)的員工，已接近退休，出于對樓盤的關(guān)注，經(jīng)常跑工地。有一次，他用游標(biāo)卡尺對部分鋼筋的直徑進行測量，結(jié)果發(fā)現(xiàn)了問題。但看似偶然的背后，也許誠如馬鞍山市建筑管理處總工程師趙家喜所說，綠地集團作為大品牌地產(chǎn)商，“它的內(nèi)部管理機制出現(xiàn)了問題。”

　　值得注意的是，出問題的不光是綠地，近期房地產(chǎn)龍頭企業(yè)質(zhì)量事件呈高發(fā)之勢并不斷引發(fā)糾紛。如2月萬科公司繼“安信毒地板”事件后，再度深陷裝修質(zhì)量問題漩渦，其深圳和佛山的兩個樓盤被業(yè)主投訴裝修質(zhì)量不過關(guān)；3月，以高檔裝修聞名的星河灣，其山西太原項目也曝出精裝修質(zhì)量問題；地產(chǎn)大佬保利也未能幸免，4月，在南京春季房展會上，四五十名業(yè)主因為交付的精裝修房屋質(zhì)量問題要求保利退房；一向以品質(zhì)優(yōu)異著稱的中海地產(chǎn)也頻頻出現(xiàn)“質(zhì)量門”事件，中海橡園國際、中海限價房鑫園、中海花城灣一期項目等質(zhì)量問題和結(jié)果處理不善一直使其困擾，5月，中海地產(chǎn)（中海九號公館、中海尚湖世家）再次陷入質(zhì)量漩渦……中國住房質(zhì)量問題開始進入新一輪集中爆發(fā)期？深圳市裝修協(xié)會副主任林武生對此感嘆，這一輪曝出質(zhì)量問題的萬科、中海、星河灣等企業(yè)，在房地產(chǎn)商中都屬于質(zhì)量控制相對較好的，如果他們都出現(xiàn)嚴(yán)重問題，其他房地產(chǎn)企業(yè)的問題會更加嚴(yán)重。

　　記者網(wǎng)絡(luò)搜索也發(fā)現(xiàn)，中國此輪住房質(zhì)量問題，從最初的一線城市、沿海城市逐步向內(nèi)陸地區(qū)和二三線城市擴散，而出現(xiàn)問題的也絕不限于房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，只是它們分外受媒體關(guān)注而已。

　　房價下降犧牲住房質(zhì)量？

　　按照房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)消費周期規(guī)律，期房一般在兩年內(nèi)進入收樓期，而收樓期通常正是質(zhì)量糾紛高發(fā)期。以此推算，此輪住房質(zhì)量問題的爆發(fā)，實際上主要是消費者2010年、2011年購買的房子出了問題。而此段時間正是房價騎虎難下，中央對房地產(chǎn)持續(xù)加大調(diào)控力度，政策形勢基本明朗，銀行銀根收緊，房地產(chǎn)商日子開始不好過的時刻。

　　理論上分析，隨著樓市調(diào)控的步步深入，開發(fā)商可能會面臨庫存增加、利潤下降、資金吃緊等局面。而房價進入下行通道無疑更為加劇這一局面。為解決這些困難，一些房地產(chǎn)商可能會采取種種措施，以降低開發(fā)成本。如采用相對更廉價的原材料等。少數(shù)不法開發(fā)商也可能會鋌而走險，在建設(shè)中偷工減料，以劣充好。同時，上游開發(fā)商的壓力，也會向下游建筑方轉(zhuǎn)嫁。建筑方可能將工程分包給一些專業(yè)性不高的“散兵游勇”，以降低成本。這意味著，房價下降的壓力會轉(zhuǎn)移到住房質(zhì)量上，房產(chǎn)商有可能以犧牲住房質(zhì)量為代價挽回房價下降造成的“損失”。由此帶來的后果是，輕則只是在一定程度上降低消費者的居住品質(zhì)，重則埋下嚴(yán)重的質(zhì)量安全隱患。

　　前者如廣為詬病的裝修質(zhì)量問題，后者由“綠地纖體鋼筋事件”即可見一斑。某種意義上，這可視為大品牌地產(chǎn)商“內(nèi)部管理機制出現(xiàn)了問題”的深層原因。

　　事實上，此輪住房質(zhì)量問題爆發(fā)和之前相比，也有明顯區(qū)別。

　　中國住房質(zhì)量問題集中爆發(fā)，最讓人印象深刻的是2009年。這一年，“樓倒倒”、“樓裂裂”、“樓脆脆”、“樓歪歪”

　　等名詞不脛而走。6月，上海閔行區(qū)蓮花南路、羅陽路口西側(cè)“蓮花河畔景苑”小區(qū)內(nèi)，一棟在建的13層住宅樓全部倒塌，幸運的是由于尚未竣工交付使用，倒塌的高樓并沒有釀成特大居民傷亡事故，但造成一名施工人員死亡。“樓倒倒”由此而生；7月，北京松榆里南路“美景東方”2號樓被曝因斷梁等問題變身劣質(zhì)樓，其多處出現(xiàn)澆板裂縫、剪力墻墻壁裂縫等，裂縫寬度深度均大于1cm，且裂縫一直處于發(fā)展?fàn)顟B(tài)，變寬，變長，越來越多。這被網(wǎng)友戲稱為“樓裂裂”；8月，四川省成都市校園春天小區(qū)，6棟、7棟樓相鄰的墻壁呈20度夾角，被網(wǎng)友美其名曰“樓歪歪”；11月，“樓脆脆”驚現(xiàn)重慶忠縣拔山鎮(zhèn)，一幢建筑面積5065平方米的7樓部分商品房，出現(xiàn)大梁斷裂、墻體可插進手掌等險情，靠10多根木棒支撐，防止垮塌……和當(dāng)下的住房質(zhì)量問題相比，2009年的情況無疑要嚴(yán)重得多，但另一方面，因為涉事房地產(chǎn)企業(yè)中幾乎沒有主流的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，這輪質(zhì)量危機通常被解讀為中國房地產(chǎn)十年發(fā)展黃金期“大干快上”市場成熟過程中的副產(chǎn)品，多是不法開發(fā)商追逐暴利所致。而目前的住房質(zhì)量問題頻頻出現(xiàn)在主流的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)，則意味著整個住房質(zhì)量基本面出現(xiàn)了問題。#p#副標(biāo)題#e#

　　消費者容忍度降低？

　　從另一個角度觀察，房價下降也在一定程度上使消費者對住房質(zhì)量的敏感度增強。

　　山東眾成仁和律師事務(wù)所律師于啟光認為，中國住房質(zhì)量問題一直長期存在，但在房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的情況下，諸多問題被忽視或掩蓋。在過去的十年間，國人一直將目光聚焦在房價上，房屋的質(zhì)量沒有引起足夠的重視。他分析，中國人向來“買漲不買跌”，在房價不斷攀升期間，消費者購房后在房價有較大上漲的情況下，只要不是重大質(zhì)量安全問題，資產(chǎn)增值的喜悅會很大程度上抵消消費者對房屋質(zhì)量問題的不滿。但在房價下行的情況下，消費者自然就對住房質(zhì)量的容忍度降低，開始變得“挑剔”——從本輪房地產(chǎn)龍頭企業(yè)被曝的質(zhì)量事件來看，“拱火”的主力軍也正是2010、2011年房價高位時買進的消費者。如“中海橡園國際”2011年4月開盤售價是每平方米23000元至25000元，當(dāng)年11月售罄。而該樓盤附近一些樓盤2012年初開盤入市銷售的價格只有每平方米20000元。另一方面，對持幣待購的消費者來說，因為沒有購房增值的預(yù)期，不可避免地也會對住房質(zhì)量加以重視，以求“物有所值”。

　　在于啟光看來，消費者的“挑剔”其實是中國房地產(chǎn)市場的理性回歸。住者有其居，說的不該僅僅是住上房，還應(yīng)該住得安全、住得安心。但長期以來，中國消費者一直對住房質(zhì)量的“耐受度”

　　過高，很多人在執(zhí)行“阿Q”式思維：我的房子不過是漏水而已，還有比我更倒霉的呢？而開發(fā)商也往往搪塞了事，在質(zhì)量上不愿下足功夫，下足投入。換句話說，消費者以前“慣”壞了房產(chǎn)商，如今的“挑剔”可謂“覺醒”，對住房質(zhì)量的敏感度其實也不是增強了，而是回復(fù)正常了。

　　這也提醒房地產(chǎn)商們，在中央堅持樓市調(diào)控決不松動的同時，在房價下行到符合價值規(guī)律的合理水平之前的這段時間，企業(yè)應(yīng)該正確應(yīng)對樓市調(diào)控帶來的變化，采取系統(tǒng)措施，加強內(nèi)部管理，開源節(jié)流，防范種種不正當(dāng)?shù)氖袌鰡栴}。尤其是住房質(zhì)量方面，更應(yīng)該強化管控，責(zé)任到位，不能讓住房質(zhì)量下降成了房價下降的衍生品。任何試圖以降低品質(zhì)、降低安全性保證利潤的短視行為，都有可能為企業(yè)帶來災(zāi)難性后果。

　　而對于很多依賴土地財政的地方政府來說，房地產(chǎn)龍頭企業(yè)質(zhì)量事件頻發(fā)也是一個強烈的警示信號，住房質(zhì)量問題、糾紛極易演化成社會矛盾。中國商品房并沒有“三包”政策，國家現(xiàn)行政策法規(guī)對“退房”標(biāo)準(zhǔn)既無明確界定，也無規(guī)范的操作程序。這種情況下，消費者維權(quán)往往容易“出位”，今年3月“太原星河灣陷入精裝修質(zhì)量糾紛，業(yè)主怒砸辦公室”的新聞即是明證。對此，政府應(yīng)注意疏導(dǎo)消費者情緒，并科學(xué)切實地解決問題。

　　如何把住質(zhì)量

　　“預(yù)防永遠大于治療”。就住房這一重大民生問題而言，如何把住質(zhì)量關(guān)？

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認為，相關(guān)制度和標(biāo)準(zhǔn)的缺位及不夠科學(xué)是中國住房質(zhì)量大大小小的問題一直難以杜絕的重要原因之一。以房屋裝修為例，雖然建設(shè)部在2002年出臺過《商品住宅裝修一次到位實施導(dǎo)則》，但只是一份關(guān)于精裝修房屋的引導(dǎo)性文件，并沒有強制推廣執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，致使含金量大打折扣。

　　有專家指出，現(xiàn)行的工程質(zhì)量施工標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范主要由“驗評標(biāo)準(zhǔn)”、“施工及驗收規(guī)范”及“工法”組成，這些標(biāo)準(zhǔn)的最大問題在于相互重復(fù)，甚至矛盾。當(dāng)前要解決的主要問題是標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范之間的協(xié)調(diào)，建立一套新的合理的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范體系。

　　長期專注于建筑工程領(lǐng)域的山東鼎然律師事務(wù)所律師褚洪文表示，與西方發(fā)達國家相比，中國目前在建筑工程質(zhì)量制度和規(guī)范上的確還有許多亟待制定和完善之處。“目前建筑工程質(zhì)量制度中的材料質(zhì)量應(yīng)用制度、施工質(zhì)量規(guī)范體系、監(jiān)理制度、建筑工程質(zhì)量保修制度等還需要完善；賠償能力很小的監(jiān)理制度、設(shè)計和咨詢單位、責(zé)任賠償制度也還沒有解決。”

　　在褚洪文看來，為把住住房質(zhì)量，當(dāng)前最迫切的是要充分發(fā)揮政府在立法和執(zhí)法中的作用，盡快營造良好的社會和法制環(huán)境——近年來層出不窮的嚴(yán)重質(zhì)量問題背后往往都有政府主管部門把關(guān)不嚴(yán)，甚至濫用職權(quán)的身影。記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，深圳市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站“2008年度建筑工程質(zhì)量投訴質(zhì)量通病及責(zé)任主體不良行為統(tǒng)計分析”一定程度上佐證了這一點。統(tǒng)計顯示，“不良行為”中，違反有關(guān)工程質(zhì)量強制性條文的行為占19％、對應(yīng)當(dāng)檢查的項目不檢查或不按規(guī)定檢查的13％、項目經(jīng)理或監(jiān)理工程師不在崗的12％、未按批準(zhǔn)的設(shè)計文件施工的10％、未按規(guī)定組織分項、分部工程和隱蔽工程驗收的5％、其他未依照法律、法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)實施工程質(zhì)量監(jiān)理的行為5％。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，不良行為中違反有關(guān)工程質(zhì)量強制性條文的行為首當(dāng)其沖，各方責(zé)任主體的質(zhì)量保證體系的運行存在問題普遍，履行職責(zé)僅僅停留在書面上不是個別現(xiàn)象，監(jiān)理工作力度、深度、廣度有待增強。

　　多位專家認為，開發(fā)商盡管是工程質(zhì)量的第一責(zé)任人，應(yīng)該建立和完善分戶檢查、消費者提前點評、集中整改等質(zhì)量管控體系，但沒有強力的監(jiān)管，依靠開發(fā)商“自覺”并不現(xiàn)實。而政府主管部門作為建筑工程質(zhì)量制度和規(guī)范的制定者和監(jiān)督執(zhí)行人，應(yīng)當(dāng)有更大的作為。監(jiān)管者應(yīng)重視建筑工程規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)施工、竣工驗收等各環(huán)節(jié)的過程的把關(guān)，同時應(yīng)當(dāng)嚴(yán)懲建筑工程質(zhì)量問題的責(zé)任人，依法提高房產(chǎn)商的違規(guī)成本。

　　為化解消費者住房質(zhì)量風(fēng)險，褚洪文呼吁當(dāng)推行建筑工程質(zhì)量保險制度和驗房師制度等。建筑工程質(zhì)量保險制度在一些西方發(fā)達國家已開展得較為成熟，最典型的是法國。質(zhì)量保險制度可以在一定期限內(nèi)，對由于工程質(zhì)量不符合強制性建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)以及合同約定而造成的損失，由保險公司負責(zé)賠償。“驗房師制度”則建立在房屋的銷售環(huán)節(jié)中。“驗房師應(yīng)用專業(yè)知識，可以為業(yè)主買房提供參謀，為購房者提供技術(shù)服務(wù)。驗房師介入商品房的銷售，可以有效消除消費者在購房中遇到技術(shù)和知識障礙。”