[摘要]6月11日，新京報記者走訪德外學區、黃城根小學、金融街學區、奮斗小學和實驗二小等多學區發現，20萬元的學區房“消失”，部分學區房公開報價踩線15萬元，報價14.99萬元，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上。

　　6月12日，方莊，一房屋中介公司門店外，中介人員在聊天。新京報記者 王嘉寧 攝

　　6月11日，鏈家金融街旗艦店大門緊閉，仍處于暫停營業狀態。新京報記者 金彧 攝

　　6月11日，金融街中原地產門店門口張貼的承諾書和暫停營業公告。新京報記者 金彧 攝

　　某股份制銀行個貸客戶經理李明(化名)說，他所在的銀行在監管全面趨嚴的形勢下，目前基本沒有個人住房按揭貸款額度，已經到了主動“勸退”購房者的地步。“如果購房者主動愿意承受上浮利率，放貸速度會快一些，否則要等很久。”

　　6月5日，新京報獨家獲悉民生銀行率先提高首套房貸利率，6月11日和12日，新京報記者走訪多家中介和銀行獲悉，又有部分銀行將首套房貸利率上浮。不過，目前北京地區首套房貸利率仍多為基準。

　　6月11日，海通證券首席經濟學家、首席宏觀債券分析師姜超直陳房貸利率飆升的核心原因，“銀行無米下鍋”。

　　一家股份制銀行高管認為，房貸利率高企的現狀預計會持續到今年底。民生銀行在發給新京報記者的書面回復中稱，此時對房貸利率進行調整，是根據實際情況進行動態調整，屬于彈性定價，非長期不變定價，可根據客戶情況適當調整。

　　北京3·17新政，以及之后的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，樓市降溫。此前“任性”上漲的學區房價格也出現了下降。

　　“以前敞開了放貸，現在小心翼翼”

　　李明(化名)是某股份制銀行個貸客戶經理，從事房貸業務4年多，歷經2013年的小瘋狂、2014年的短暫沉寂、2015年的復蘇以及2016年的“大爆發”，但從未想到2017年的市場如此寂靜和沒有盼頭。“去年敞開了做，房貸市場井噴;今年小心翼翼地做，目前幾乎沒有額度了。”

　　據偉業我愛我家市場研究院數據統計，2016年全年，北京全市二手住宅網簽總量達272431套，較2015年全年增加了38%。買房潮帶動了房貸激增。

　　這一瘋狂勢頭在去年底引起高層關注，并喊話“房子是用來住的，不是用來炒的”，試圖讓非理性樓市冷靜下來。

　　2016年12月舉行的中央經濟工作會議明確了2017年中國樓市發展方向，強調要促進房地產市場平穩健康發展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位，要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。

　　在此之前的11月，銀監會下發《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》，擬對包括北京、上海、深圳在內的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。

　　很快，監管層緊跟這一定位約談了部分銀行，要求控制房貸規模。多家銀行內部人士透露，今年初，北京銀監局約談北上廣深等熱點城市的部分銀行，要求今年房貸要回歸2016年以前的正常水平。

　　“這意味著什么?今年的房貸總額度肯定吃緊，甚至驟降。”李明認為，雖然監管層并未下發文件要求具體限額，但是，回到2016年以前的正常水平已經是在收縮額度。

　　李明說，他所在的某股份制銀行北京分行去年一年的房貸總額高達260多億元。而在此之前的三四年間，每年平均授信總額約為20億元。在目前房價處于歷史高位，購房者貸款總額增加的情況下，20億額度將很快用完。

　　“以前是敞開了大膽放貸，現在是小心翼翼嚴格控制。”李明表示，銀行現在是擠牙膏式批放貸。

　　額度太少，主動“勸退”購房者

　　貸款利率的提高，加上批貸時間的延長讓很多購房者焦慮。

　　一位購買首套房做婚房的購房者稱，“房貸利率上漲10%，25年期限來看，300萬的貸款每月較8.5折時多還1000元，還是可以接受的。但銀行遲遲不放貸，讓我非常焦慮。”

　　李明表示，面對這樣的客戶，他選擇“勸退”。因為額度幾乎沒有了，放貸時間難以預估，排隊三五個月都是正常的，不如建議客戶選擇其他有額度的銀行。

　　3月17日，熱鬧而又瘋狂的樓市迎來一擊“寒冰掌”，“認房又認貸”政策空降，打了眾多二套購房者一個措手不及。此后一個半月內連續出臺十多項措施，加碼樓市調控。此后，樓市成交量與成交價雙跌。

　　“3·17之后，由于銀行遲遲不放貸，加上利率上升，不少投資者來銀行抗議。”李明說，目前他所在的支行基本不接受房貸業務，要么說服客戶接受利率上浮，要么就勸退，幾乎構成了實質上的“停貸”。畢竟，“銀行也不能賠本賺吆喝。”

　　近日，有媒體報道了融360發布的數據顯示全國20多家銀行停貸，再次加劇市場恐慌。對此，中原地產首席分析師張大偉表示，由于統計口徑等原因，這一報道嚴重失實。

　　實際上，銀行并未大面積停貸。中原地產研究中心統計數據顯示：目前大部分城市的執行利率已經基本接近首套房基準，二套房上浮10%-20%。

　　“就我個人而言，收入肯定驟降，預計不及去年收入的一半。”李明說，去年樓市瘋狂時期，他的年終獎金就有30多萬元。

　　要么主動提出漲利率，不然就慢慢等

　　要么接受更貴的房貸，要么接受漫長的等待。

　　李明說，實際上批貸的速度基本不受影響，但放貸時就要掂量客戶的征信情況以及能夠接受的貸款利率了。如果購房者主動愿意承受上浮利率，那么放款速度會快一些，否則就要漫長地等待。

　　據新京報記者了解，在首付比例提升和貸款利率上漲的情況下，最近北京多家銀行的房貸放款周期相比之前出現了延長的情況。據中介反映，眼下等房貸放款，很可能“拼的是貸款利率”，而不是申請時間的先后。

　　“房子兩個月前就談妥了，現在就是等銀行放款，房主那邊也是不斷地催。”購房者陳女士這兩個月為了房子的事情沒少跟中介、銀行聯系。

　　陳女士4月中旬在管莊選定了一套一居室，總價最終談定430萬。由于是首套房，陳女士首付可以付房款的35%，但由于房主也是等著資金換房，并不接受放款時間過長的組合貸。為了盡快促成成交，陳女士和家人商量多湊出了首付款，房貸部分走商貸申請了180萬元。

　　在中介的協助下，抵押等所有手續都相繼辦好，原本以為一切順利的陳女士開始計劃找裝修隊改水改電，可是兩個月過去了卻沒等到銀行放款。

　　“聯系客戶經理，也是說沒額度，讓再等等。”陳女士無奈地說，這套房子的房主最近也定了意向的房源，但是因為拿不到放款，便隔三岔五地催促她，“被夾在中間，可也只能等著”。

　　小美(化名)也是排隊苦盼房貸大軍中的一員。

　　她是3月16日簽的購房合同，至今近3個月仍未盼來貸款。她想申請平安銀行9折房貸利率，被告知“9折利率不可能，除非接受溢價”。

　　“就算我接受溢價，按照平安銀行現有的基準利率，也沒什么貸款額度，大家都在排隊。”小美苦惱地說。

　　昨日，新京報記者致電平安銀行北京分行個貸客戶經理，被告知額度收縮厲害，排隊客戶很多。批貸速度沒受影響，但放貸速度被嚴重延期。他告訴記者，排隊的主力是3·17新政之前簽訂購房合同的購房者，3·17新政之后，購房者以觀望為主，除了個別新開樓盤有新增業務之外，二手房全面“冰封”。

　　記者了解到，從一季度末開始，各家銀行的信貸額度便出現了不同程度的緊張情況，而接近年中這樣的情況并沒有得到緩解。

　　據專業貸款服務機構“偉嘉安捷”介紹，目前從銀行審批做抵押到放款的周期，普遍都在35-40個工作日左右，個別的銀行放款周期更長，而且審批的條件也比從前更為嚴格，對購房人收入流水和還款能力的要求也比較高。

　　“類似連環單的客戶如果急需房貸放款來周轉資金，可以主動向銀行提出上浮貸款利率。不然可能要耐下心來等待了。”有中介經紀人表示。

　　學區房“踩剎車”，有的兩個月降200萬

　　而在北京3·17樓市新政中，提高首付比例，以及之后的銀行房貸利率上調，令支撐市場成交的換房客群放緩了入市腳步，從需求端抑制了樓市熱度。

　　目前的北京樓市，呈現出新房和二手房同時走冷的局面。

　　據偉業我愛我家集團市場研究院統計，2017年6月上旬(6月1日-6月10日)，北京全市二手住宅網簽量僅2896套，與5月上旬相比減少13.9%，維持著3月以來的連續下滑態勢。

　　亞豪君岳會統計數據顯示，6月第二周(6月5日-6月11日)北京商品住宅(不含保障房、自住房與商辦)共實現成交444套，成交面積6.28萬平方米，環比之前一周分別增加47%、52%。在機構看來，雖然上周成交環比出現回升，但仍處于低迷周期。

　　比如，3·17新政、房貸利率上調、限價、學位搖號等政策頻出，極速前進的北京“學區房”正踩剎車。

　　6月11日，新京報記者走訪德外學區、黃城根小學、金融街學區、奮斗小學和實驗二小等多學區發現，20萬元的學區房“消失”，部分學區房公開報價踩線15萬元，報價14.99萬元，單價相比3·17之前的峰值每平米已下降2萬到3萬元，房價下降百萬元以上。

　　多家中介人員表示，目前不敢接金融街學區和實驗二小學區的學區房。由于業主心理預期價位較高，不愿降到15萬元以下，所以暫無法掛網，并無公開成交記錄。

　　黃城根小學是北京市重點小學，黃城根小學附近學區房的報價在過去的兩三個月中經歷了多次“跳水”。

　　據黃城根小學附近一家房產中介向記者打開的中介內部官網顯示，4月27日，學校附近一套房報價由1050萬下調到1005萬。5月24日，該房報價下調75萬元、6月8日，該房報價下調100萬。經過三次調價，這套房子的報價下調達到220萬元。

　　報價下調200萬元并非孤例。

　　房產中介向記者出示的另一套房源顯示，該房源在3月25日之前報價為950萬元，6月6日報價為750萬元。3月25日到6月6日期間，該房報價六次下調。

　　北京市另一重點小學史家小學附近的房源報價也在下調。

　　史家小學附近一房產中介出示的房源顯示，該學校附近房子價格每平米13萬元到14萬元不等。“房子的報價和成交價都在下降，房源不同，下降幅度也不同，”上述房產中介介紹，此前史家小學附近房源價格每平米15萬元左右，目前每平米下降一萬元，“有的房子價格下降了150萬，也有價格下降了200萬元，總體看房價下降了20%。”

　　該房產中介稱，房價下降幅度較大的原因在于此前的“虛漲”。

　　“在新政前，學區房價格漲得有點虛。”該房產中介解釋，過快的虛漲導致了目前的大幅降價。

　　德外學區房源報價也出現下降。某大型中介官網顯示，最近該小區成交均價13萬元至14萬元之間。中介人員表示，相比此前16萬甚至17萬元的成交價，降幅約為15%。不過，仍有部分房源頂格掛牌，比如14.99萬元接近15萬元的掛牌“紅線”。

　　教場口6號院51平米的一居室此前報價750萬元，最近報價670萬元。中介表示，可議價，650萬成交應該沒問題。

　　上述中介人員介紹，目前整體學區房降溫，一處60平米95年房源在市場好的時候可以賣920萬元，現在成交價只有805萬。

　　在他看來，德外學區這些掛牌兩三個月仍未賣出去的業主，“心理價位還停留在市場好的時候，預計未來將降價。”

　　“紅線”之下，中介勸業主降房價

　　3·17新政之后，北京市住建委明確單價超過15萬元的房源一律不得掛網。為抑制學區房價格畸高，北京3月25日深夜又開出“猛藥”：2017年北京幼升小將繼續擴大多校劃片，并將通過“隨機搖號”的方式確定具體學校學位。

　　單價不超過15萬元的紅線出爐，各大中介房源報價回到15萬元之下。

　　新京報記者走訪發現，一些售價較高的二手房房源，無論在中介機構APP和網站中，已經基本“消失”。中介機構不僅制定了一套識別、標定“高價房”的標準，且有部分中介機構開始給經紀人員制定引導掛牌房源業主“議價成交”的鼓勵政策。

　　“那些預期15萬元以上的業主，我們會對其勸說。如果你不降價，沒人看得到這個房源，你也賣不出去。同時，如果二手房單價超過15萬元，也無法成交。為此，多數業主會在勸說下同意降價。”多位中介人員說。

　　有金融街門店中介表示，有部分業主此時想出售房子，但心理預期很高，不愿降至15萬元以下。即便勸說降價，業主也不同意降至15萬元。

　　3月23日，北京市住建委召集鏈家等北京市十大中介機構負責人，進行集體約談，明確提出，中介機構和人員不得參與炒房，包括炒作天價房、學區房等，將逢炒必辦。

　　多位業內人士表示，在學區房政策的變動、樓市整體降溫以及信貸政策收緊的情況下，預計學區房將持續降溫。

　　中介關店，金融街學區房“暫無成交”

　　6月11日下午4時許，記者來到位于金融街的鏈家，該店大門緊閉，玻璃門上貼著暫停營業的通知。一墻之隔的中原地產和我愛我家也均關著門。

　　一位自稱鏈家的中介上前詢問記者需求，其表示自己目前不做房屋買賣，轉做房屋租賃。

　　多家鏈家其他門店人員告訴記者，金融街旗艦店中介人員目前一部分離職，另一部分“寄養”在附近的其他門店，比如宣武門西大街和西單的門店。

　　一位金融街店中介說，自己目前在宣武門西大街店上班，對于金融街店何時營業，要等上面通知。

　　據媒體報道，在市住建委等多部門聯合執法檢查中，數十家中介機構門店被關停，其中包括3·17之前房價超過20萬元報價的鏈家金融街旗艦店、中原地產和我愛我家。

　　中原地產在玻璃門上張貼承諾書：其所轄所有分行不做以學區房概念的房源推廣、銷售、信息收集、帶看、談判、簽約等商業行為。落款時間為3月24日。

　　上述門店中介人員告訴記者，停業整頓后，該店目前暫無營業計劃，需要接到住建委的通知才可以開業。最初計劃關門1個月，現在已經快關門三個月了。

　　記者從上述三家關門的中介機構現職人員處了解到，該片區的學區房暫時“冰凍”，沒有成交。

　　“我們門店不敢再做學區房，如果將來開業，主要代理金融街的商品房和租賃。”中原地產上述人員表示。

　　新政之后，房產市場交易遇冷，房產中介工作量也幾乎“冰凍”。

　　“我們網點目前有四個人離職，有四個人轉到了租賃，”史家小學附近的一房產中介因任務量不達標，剛從“房屋買賣”轉到“房屋租賃”，“我們每個月都有一定的帶看任務量，但是這兩三個月幾乎沒多少人看房。”

　　上述中介介紹，其今年共賣出去兩套房子，賺了六萬多元。“兩套房子都是在3月份賣出去的，有的年后一套也沒有賣出去就離職了。”

　　亞豪機構市場總監郭毅認為，今年以來的房地產收緊調控，一方面是對購房資格加強限制，通過政策的查漏補缺，包括商辦項目限購，修改非京籍購房的納稅標準等等，使得限購的口子越收越緊;另一方面是對購房能力進行制約，近期個別銀行首套房貸利率再次上調，除此之外批貸周期也在不斷拉長，“減杠桿”執行力度持續加大。受到這兩方面的制約，市場需求難以抬頭，因此成交低位的趨勢也仍將延續。

　　分析

　　“銀行無米下鍋，房貸利率上升”

　　6月5日，新京報記者獨家獲悉，民生銀行首套房貸利率執行在基準利率基礎上最低上浮10%。近日，又有中信銀行、廣發銀行在內的銀行跟進，上調首套房貸利率。今年以來房貸利率已多次上調。

　　對于本輪房貸利率的不斷上調，海通證券姜超認為，金融去杠桿是主因。同時，同業存單利率飆升，發行萎縮，導致銀行無米下鍋，房貸利率飆升。

　　姜超稱，過去兩年，國內房價大幅上漲，資產泡沫風險上升，源于金融發展過度，以銀行為首的金融機構資產膨脹過快。因而從監管層的角度，去杠桿的核心目標是抑制貨幣超增。所以，央行收緊了貨幣總閘門，今年大幅減少了貨幣投放，貨幣市場資金整體極度偏緊。而銀監會收緊了金融市場融資的閘門。

　　他認為，在今年國內房貸利率上升的過程中，同業存單利率扮演了非常重要的角色。目前，銀行在金融市場的融資主要有兩大來源，一是央行，二是金融同業機構。去年末同業存單利率2.8%，今年初，央行大幅收緊了公開市場融資，隨著同業存單利率的大幅飆升，尤其是達到5%以后，已經接近甚至超過銀行的5%左右的貸款利率，這意味著銀行的融資成本和貸款收益接近倒掛，導致同業存單發行萎縮。

　　“銀行無米下鍋，房貸利率飆升。”姜超表示，信貸收縮是下半年最大風險。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，信貸利率上行是趨勢，但不可能出現大面積停貸。資金成本繼續上升，包括余額寶等理財收益年化資金成本已經接近4.1%，這種情況下，疊加管理成本，按揭貸款的基準利率4.9%對于大部分銀行來說，已經屬于低利潤產品。所以預計后續銀行將逐漸從目前的基準為主流提高到基準上浮。

　　他表示，購房者的資金成本持續上升，已逐漸完成了從量變到質變的過程，貸款的壓力越來越大。目前市場成交已經全面降溫，降價開始出現。

　　一家股份制銀行副行長對新京報記者表示，6月份部分銀行突然上浮首套房貸利率，也是資金市場全面吃緊的表現之一。預計資金荒的6月過后，資金市場略有改善，但依然偏緊，信貸收縮的風險猶存。

　　預期

　　“北京調控加碼可能性不大”

　　對于學區房價格下降的情況，中原地產首席分析師張大偉認為，價格跳水原因在于三月份學區房的報價過于虛高。此外，市場上存在部分購房者在三四月份有買一賣一的置換需求，“先買了，而賣不出手著急調價的個案。”

　　“現在有些個案的確出現了明顯的報價下行，實際簽約價格跌幅基本都在3%-5%這個位置。”張大偉指出，報價不代表最高成交價格，也不代表現在的成交價格。從市場趨勢看，最近市場從量跌到價跌，預計學區房價格在七八月淡季的下行速度加快。

　　“樓市下行的原因是因為信貸收緊和樓市調控，”張大偉說，從區域看，一二線城市降溫明顯，三四線城市依然在平穩，部分區域甚至還在上升。

　　未來北京是否會繼續出臺相關調控政策?張大偉認為，北京調控的目的已經達到，樓市已經開始下行，繼續加碼的可能性不大。