住房貸款假按揭假首付假房價(jià)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁購房者 房地產(chǎn)業(yè)人士自曝
調(diào)查·實(shí)錄
漂在河南省鄭州市的王軍“很想有個(gè)家”，但他最近明顯感受到，“銀行辦理個(gè)人按揭業(yè)務(wù)的手續(xù)更嚴(yán)了”。
中信銀行鄭州分行一業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者證實(shí)，銀行現(xiàn)在對于購房者辦理按揭手續(xù)的審批確實(shí)是前所未有的嚴(yán)格，除了要核實(shí)規(guī)定的手續(xù)外，還要派專人進(jìn)行“家訪”。
當(dāng)記者問及原因時(shí)，這位負(fù)責(zé)人沉吟片刻說：“從上個(gè)月開始，全國范圍內(nèi)的所有銀行展開了‘假按揭’、‘假首付’、‘假房價(jià)’的自查行動(dòng)。在這個(gè)風(fēng)頭浪尖上，各個(gè)銀行都對此項(xiàng)業(yè)務(wù)的開展保持謹(jǐn)慎和低調(diào)。”
銀行稱“沒有正式排查結(jié)果” 知情人透露“假按揭”很普遍
至今已開展了一個(gè)月的“房貸三假”自查活動(dòng)，究竟查出了什么？記者就此隨機(jī)采訪了鄭州市的幾家銀行，這些銀行都不約而同地稱“目前沒有正式的排查結(jié)果”。
但一位房地產(chǎn)業(yè)權(quán)威人士告訴記者，“三假”情況，尤其是為首的“假按揭”，在業(yè)內(nèi)是一種很普遍的“融資方式”。
這位人士還表示，自從各家銀行對房地產(chǎn)開發(fā)商的貸款進(jìn)行緊縮后，房地產(chǎn)開發(fā)商獲得銀行貸款的難度增大，采用“假按揭”手法騙取銀行貸款的情況有上升趨勢。
據(jù)透露，“假按揭”所用手段包括：
開發(fā)商威逼利誘公司員工，使其提供身份證、簽名等個(gè)人信息。某銀行鄭州分行一工作人員證實(shí)，鄭州有些房地產(chǎn)開發(fā)商為了回籠資金，出現(xiàn)過用員工身份證辦理“假按揭”的現(xiàn)象。因?yàn)殚_發(fā)商的資金鏈沒有斷裂，所以這些問題還沒有暴露。
利用開發(fā)商、銷售人員的親朋關(guān)系。將部分未售房產(chǎn)通過自己親戚和朋友的名義買上，由開發(fā)商自己找單位開個(gè)人收入證明以及收集個(gè)人相應(yīng)貸款材料，從而達(dá)到銀行放款到開發(fā)商名下的目的。
有償購買“業(yè)主”信息。開發(fā)商給每張身份證持有人一定報(bào)酬，大概在數(shù)千元左右，由持有人在貸款合同上簽字。開發(fā)商承諾對方無需交納首付，而且在辦房產(chǎn)證前的按揭款由開發(fā)商負(fù)責(zé)。
“考察人”暗中配合。按照規(guī)定，銀行發(fā)放按揭貸款，要貸款人提供收入證明，考察其有無償還能力，還要實(shí)地察看貸款人購買的住房。事實(shí)上，銀行通常委托中間方審查借款人的信用資格。這其中為少數(shù)“考察人”留下暗箱操作的空間。
這位房地產(chǎn)人士稱，一個(gè)手中只有500萬元資金的開發(fā)商，完全有膽量去操作幾個(gè)億的房地產(chǎn)項(xiàng)目。他可以先提高房子售價(jià)，然后把開發(fā)中的房子按其售價(jià)標(biāo)準(zhǔn)抵押，從一家銀行貸款2000萬元，再用這2000萬元中的1000萬元開發(fā)售價(jià)更高的房子，并找另一家銀行抵押貸款4000萬元。如此滾雪球般在各銀行間反復(fù)“假按揭”，不僅推高了房價(jià)，還讓開發(fā)商擁有了一堆令人羨慕的“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”———房子。一些開發(fā)商憑借這些“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)”，可以源源不斷地從銀行“掠奪”更多貸款。
交通銀行研究部的一份報(bào)告認(rèn)為，“假按揭”已成為個(gè)人住房貸款最主要的風(fēng)險(xiǎn)源頭。
上述房地產(chǎn)人士還向記者透露了“假首付”和“假房價(jià)”的內(nèi)情。所謂的“假首付”，指的就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了增加其住房銷售，以墊付首付款，或分期支付首付的方式，讓購房者從商業(yè)銀行獲得按揭貸款。開發(fā)商“假首付”的最終目的是騙取銀行貸款，這意味著房地產(chǎn)開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)將向商業(yè)銀行轉(zhuǎn)嫁，在購房者成功申請個(gè)人按揭貸款之后，開發(fā)商也將實(shí)現(xiàn)銷售回籠，前腳償還開發(fā)貸款，后腳獲利走人，而房地產(chǎn)的市場風(fēng)險(xiǎn)由購房者和商業(yè)銀行來承擔(dān)。
而“假房價(jià)”就是房地產(chǎn)開發(fā)商為了套取更多的資金，以虛假的方式把所銷售住房的價(jià)格提高，從而得以以購買者名義從商業(yè)銀行獲得更多的按揭貸款。
記者了解到，歷史上鄭州曾發(fā)生過一次有名的“三假”———康明置業(yè)“東明花園”假按揭事件。康明(鄭州)置業(yè)有限公司靠假按揭騙走省會(huì)4家商業(yè)銀行約2億元資金，而購買了東明花園的許多業(yè)主發(fā)現(xiàn)，自己花錢購買的房子還被康明置業(yè)重復(fù)賣給了張三或李四。最后開發(fā)商人跑了，錢沒了，可憐的是業(yè)主和銀行。
沒有內(nèi)外“默契配合” 空手套白狼無法做成
業(yè)內(nèi)人士稱，開發(fā)商再有能耐，如果沒有銀行“疏忽”，空手套白狼的事是做不成的。就目前貸款而言，住房貸款是償還率最高的，各商業(yè)銀行為爭奪這一低風(fēng)險(xiǎn)的業(yè)務(wù)，不僅不同的銀行之間爭奪“黃金”客戶，而且同一銀行不同分支機(jī)構(gòu)之間也在爭奪。為了能爭取到“大客戶”，各商業(yè)銀行紛紛施以“快捷、貼心”服務(wù)，對按揭的審批主要是一種“形式審查”。
中信銀行鄭州分行一位負(fù)責(zé)人也證實(shí)，銀行發(fā)放貸款都有一定的操作規(guī)程，只要嚴(yán)格地按照規(guī)定辦，風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大。但各家銀行都把個(gè)人住房貸款視為“優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)”，加上有住房作抵押，在“跑了和尚跑不了廟”的心理之下，銀行方面在一定程度上放松了對個(gè)人住房貸款的盡職審查。
河南九同律師事務(wù)所律師宋宇認(rèn)為，正是由于“內(nèi)控制度不嚴(yán)，導(dǎo)致內(nèi)外勾結(jié)”，才造成了“房貸三假”現(xiàn)象愈演愈烈。
“‘房貸三假’把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行，我們正在想方設(shè)法防范個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)。”某銀行鄭州分行一負(fù)責(zé)人告訴記者，為了防止類似情況，他們規(guī)定，每一筆房屋按揭貸款業(yè)務(wù)，信貸員必須要與貸款申請者見面，而且必須面對面地簽訂貸款合同；對于新收到的房屋按揭貸款申請，由信貸工作人員到單位核實(shí)收入證明，通過公安機(jī)關(guān)核實(shí)貸款者真實(shí)身份。對于已經(jīng)辦理完按揭房貸的，還要逐個(gè)檢查一遍相關(guān)材料；此外，只對銀行認(rèn)定的優(yōu)質(zhì)樓盤發(fā)放按揭貸款，拒絕與完全靠回籠資金維持生存的房地產(chǎn)開發(fā)商合作。
本報(bào)鄭州7月6日電
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●權(quán)威統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至2006年6月末，國內(nèi)銀行涉嫌“假按揭”的貸款金額達(dá)數(shù)十億元。其中，某國有銀行被查出共發(fā)放個(gè)人住房涉嫌“假按揭”的貸款4718筆，金額達(dá)13.09億元，占被查個(gè)人住房貸款總額的6.05%。
調(diào)查札記
對于如何杜絕“房貸三假”現(xiàn)象，記者請教了河南農(nóng)業(yè)大學(xué)法律系主任楊紅朝。他的建議是，既要制定切實(shí)可行具有可操作性的規(guī)章制度，又要靈活地、不定期地檢查、稽查。同時(shí)，對違法行為給予重處重罰，促使信貸員把住貸前調(diào)查關(guān)，確保借款人具有真實(shí)的購房行為與良好的還款能力。此外，還要把住貸后管理關(guān)，建立貸款檔案，對貸前調(diào)查不夠充分的，進(jìn)行必要補(bǔ)充與監(jiān)督，盡可能早發(fā)現(xiàn)“房貸三假”現(xiàn)象并及時(shí)處理。
