近期，部分商業(yè)銀行上調(diào)首套房貸款利率，折射出銀行對(duì)于房地產(chǎn)未來(lái)走向的擔(dān)憂(yōu)；與此同時(shí)，受控于不斷緊縮的信貸額度，不少銀行嚴(yán)控房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，甚至上浮50%的開(kāi)發(fā)貸款利率。處于利率高企和“量?jī)r(jià)雙降”的夾擊下，房地產(chǎn)行業(yè)將何去何從？

利率高企擠壓利潤(rùn)房企面臨“大洗牌”

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，9月份，70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下降城市有17個(gè)，環(huán)比持平的城市有29個(gè)；同比漲幅回落的城市有59個(gè)。

中國(guó)銀監(jiān)會(huì)主席劉明康19日在CEO組織峰會(huì)上表示，最新的壓力測(cè)試結(jié)果顯示，即使房地產(chǎn)抵押品重度壓力測(cè)試下跌40%，中國(guó)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)仍可控。

同日，海爾地產(chǎn)董事長(zhǎng)盧鏗在第二屆地產(chǎn)金融創(chuàng)新峰會(huì)上表示，房地產(chǎn)業(yè)涉及五六十個(gè)行業(yè)，關(guān)聯(lián)度極大，如果房?jī)r(jià)下跌五成，可能會(huì)對(duì)金融乃至經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生較大影響。“目前房地產(chǎn)行業(yè)民間灰色融資非常厲害，加之各種成本全面上升，對(duì)房地產(chǎn)利潤(rùn)空間擠壓明顯。”

北京盛世神州資金董事長(zhǎng)張民耕告訴記者，目前房地產(chǎn)利潤(rùn)率的下降已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。“以前開(kāi)發(fā)能有部分利潤(rùn)，銷(xiāo)售以后炒房還有一部分利潤(rùn)，可現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)要被投資商分享，而炒房的利潤(rùn)更是越來(lái)越少。大地產(chǎn)商實(shí)力強(qiáng)勁有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，小房地產(chǎn)商今后的發(fā)展更為艱難。”

“年底通常是銀行和企業(yè)回收資金的時(shí)候，一些中小型房地產(chǎn)商或?qū)⒃庥鲑Y金鏈問(wèn)題，很可能被大房地產(chǎn)商趁機(jī)并購(gòu)。”中坤集團(tuán)[簡(jiǎn)介 最新動(dòng)態(tài)]董事長(zhǎng)黃怒波說(shuō)。

民建中央副主席辜勝阻表示，今年不少房地產(chǎn)企業(yè)遭遇了融資難題，在利率高企和“量?jī)r(jià)雙降”夾縫中生存的房地產(chǎn)企業(yè)在年底或?qū)⒚媾R“大洗牌”。

專(zhuān)家認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)企業(yè)要調(diào)整心態(tài)，改變過(guò)去多年追求高利潤(rùn)、大規(guī)模發(fā)展的模式，降低發(fā)展速度，積極改進(jìn)產(chǎn)品服務(wù)，提升產(chǎn)品質(zhì)量。

旅游、養(yǎng)老或成市場(chǎng)方向

全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)聶梅生認(rèn)為，目前房地產(chǎn)交易量大幅下降，房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)松動(dòng)，達(dá)到年初房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)，也同時(shí)倒逼房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始思考轉(zhuǎn)型道路。“在商品住宅受到較大擠壓的時(shí)候，我們應(yīng)該思考原來(lái)哪些價(jià)值發(fā)揮得不夠，尋找"價(jià)值洼地"。”

聶梅生認(rèn)為，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于內(nèi)需和消費(fèi)挖掘不夠，旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)等新方向潛力巨大。“僅國(guó)慶長(zhǎng)假七天，全國(guó)零售和餐飲企業(yè)銷(xiāo)售額就達(dá)近7000億元，2010年旅游帶動(dòng)的產(chǎn)值更是達(dá)到1.2萬(wàn)億元，旅游業(yè)是長(zhǎng)期內(nèi)需，也是地產(chǎn)業(yè)不錯(cuò)的投資方向。”

“在我國(guó)即將全面進(jìn)入老齡化社會(huì)之時(shí)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也是房地產(chǎn)發(fā)展的新方向。”她說(shuō)。

專(zhuān)家認(rèn)為，目前中國(guó)城市化發(fā)展到一定階段，房地產(chǎn)行業(yè)不能僅僅停留在商品住宅的開(kāi)發(fā)層面，需要伴隨城市開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)，進(jìn)入城市化開(kāi)發(fā)的第二階段，積極發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)。

“房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值的新方向也是和經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型密切相關(guān)的。”聶梅生表示，房地產(chǎn)業(yè)也要由原來(lái)的勞動(dòng)力密集轉(zhuǎn)向科技含量更高的新型經(jīng)濟(jì)體，帶動(dòng)新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展，一些省市開(kāi)發(fā)的新經(jīng)濟(jì)區(qū)應(yīng)成為房地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)。

今年開(kāi)始，國(guó)家政策大量向公租房、保障房、廉租房?jī)A斜。專(zhuān)家建議，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商還可以關(guān)注房地產(chǎn)管理方面的投資，未來(lái)國(guó)內(nèi)需要的不僅是物業(yè)，而是大型的專(zhuān)業(yè)租賃管理公司。