賣完房就撤開發(fā)商沒有“售后”

2011-10-29 14:01 法制晚報

（上接A14版）

因為“鬼故事”的傳播，紫荊豪庭整個樓盤無辜地貶值了1.55億元，平均每個業(yè)主受損近50萬元。開發(fā)商屬于“項目公司”，賣完房就撤，沒為鬧鬼謠言作出官方解釋，是謠言越傳越廣的重要原因。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)沒有售后服務(wù)意識和機制，“項目公司”消失后導(dǎo)致業(yè)主維權(quán)難的現(xiàn)象，在本市普遍存在。

樓盤貶值？

整棟樓“損失”上億

“鬧鬼”嚇跑眾多客戶

紫荊豪庭小區(qū)物業(yè)公司的人員告訴記者，根據(jù)物業(yè)記錄，紫荊豪庭已經(jīng)沒有“一手房”。

據(jù)周邊的房產(chǎn)中介介紹，受“鬼故事”的負面影響，目前紫荊豪庭的均價為每平方米2.8萬元，比周邊的錦湖園公寓[最新消息價格戶型點評]、團結(jié)湖公寓這些同品質(zhì)樓盤每平方米要便宜3000元。

紫荊豪庭由兩座26層塔樓公寓組成，其中地上建筑面積為51698.55平方米。按現(xiàn)今的房價計算，整個樓盤全體業(yè)主蒙受的房價損失高達1.55億元。整個樓盤共分328戶，平均每戶損失近50萬元。

但即便是賤賣， “鬼故事”照樣嚇跑了很多人。

紫荊豪庭附近的房屋中介人員紛紛訴苦說，很多客戶原本對樓盤比較滿意，但一聽說“鬧鬼”立刻放棄。

業(yè)主劉女士等多名業(yè)主聯(lián)系本報記者，希望能為紫荊豪庭辟謠。他們表示，總有人問自己小區(qū)里有沒有鬼，讓人心情很差。

誰來辟謠？

開發(fā)商“消失”

沒人理會“鬼故事”

記者從業(yè)主處得知，自始至終，紫荊豪庭的開發(fā)商北京科管房地產(chǎn)開發(fā)有限公司都沒站出來解釋“鬧鬼”一事。開發(fā)紫荊豪庭的北京科管房地產(chǎn)公司，能夠查詢到的電話都已不能使用。

記者從市住建委獲悉，科管房地產(chǎn)公司只開發(fā)過紫荊豪庭一個樓盤，之后便銷聲匿跡。

據(jù)了解，紫荊豪庭與中海地產(chǎn)[簡介最新動態(tài)]有關(guān)。記者致電中海地產(chǎn)北京公司核實，前臺人員讓記者聯(lián)系一位姓劉的女士。

劉女士承認中海地產(chǎn)確實參與過紫荊豪庭這個項目，但負責(zé)過這個項目的員工都已離職，現(xiàn)在的員工已經(jīng)說不清當時的情況。

當記者請劉女士幫忙聯(lián)系離職的知情員工時，對方口氣里透著不耐煩，一再強調(diào)“房子早賣完了，項目五六年前就終結(jié)了”。

沒有“官方”辟謠

“鬼故事”越傳越邪乎

沒有“官方”解釋，有人就開始在網(wǎng)上胡解釋。有人說，房間里有鬼影，是因為室內(nèi)墻面用了磁性材料，于是墻成了錄影帶，天上一打閃電就等于“開始拍攝”，再一打閃電就等于“播放”，墻上的影子其實是住戶的人影。

也有人認為，這是開發(fā)商的合伙人散伙后“裝神弄鬼”，目的是影響樓盤銷售。

“鬼故事”不能被駁倒，于是越傳越廣。

遼寧大學(xué)新聞傳播學(xué)院教授文然表示，人們面對新鮮事物，第一反應(yīng)是當成談資傳播它。因此官方及時權(quán)威的辟謠，是防止謠言擴散的最好方式，也是唯一的方式。紫荊豪庭“鬧鬼”事件中，開發(fā)商和權(quán)威部門始終沒出面做出解釋，是謠言越傳越邪乎的重要原因。

表一

●陽明廣安園

北京同源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

訴訟緣由：開發(fā)商代收公共維修基金、契稅后下落不明，逾期未辦房產(chǎn)證

●寶鼎中心

北京致祥房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴訟緣由：逾期多年未辦房產(chǎn)證

●泰然居

北京泰然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴訟緣由：開發(fā)商未將購房者資料報住建委備案，導(dǎo)致購房者無法辦理房產(chǎn)證

專家建議

購房者選房

要了解開發(fā)商“背景”

多名房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士認為，解決房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)問題，關(guān)鍵在于政府部門的引導(dǎo)，通過制定規(guī)范來強制開發(fā)商建立“賣完房得負責(zé)到底”的意識和機制。但也有業(yè)內(nèi)人士表示，其實“項目公司”是沒有明確定義的。購房者不能僅因某個企業(yè)之前沒開發(fā)過樓盤，就認定其屬于“項目公司”。一家房地產(chǎn)開發(fā)公司是不是“項目完了就散”，完全靠股東各方的合議，有些或許會一直合作下去，成為品牌。

北京工商大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院副院長、從事房地產(chǎn)研究的郭馨梅教授說，遇到情況后，業(yè)主如果通過現(xiàn)有的物業(yè)公司找不到開發(fā)商，捷徑是求助于政府主管部門。

郭教授建議，購房者選房時不要只在乎價格和地段，也要適當了解開發(fā)商的“背景”，否則入住后可能會遇到和紫荊豪庭類似的煩惱。

誰來售后？

“項目公司”開發(fā)

“壽命”只有六七年

一位房地產(chǎn)業(yè)管理層人士告訴記者，像科管公司這種“打一槍就走”的公司，業(yè)內(nèi)叫它“項目公司”，即為了某個樓盤的開發(fā)銷售，由多個公司或自然人共同設(shè)立的公司。房子賣完了，各方的合作結(jié)束了，公司就不再實際經(jīng)營，成為空殼。

據(jù)了解，2007年北京的房地產(chǎn)開發(fā)公司有4000多家。

“真正活躍的頂多100家，其他多半是‘項目公司’。”該人士感嘆道，與商品房70年的使用期相比，壽命多半只有六七年的“項目公司”，難以擔(dān)當售后服務(wù)的重任。

如果購房若干年后，出現(xiàn)了比鬧鬼更嚴重的房屋質(zhì)量問題，需要開發(fā)商出面解決或做出賠償，而“項目公司”又消失了，業(yè)主該怎么辦？

表二

●盛金天橋商廈

北京世紀天橋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

訴訟緣由：因開發(fā)商原因未能訂立擔(dān)保合同，無法貸款導(dǎo)致商品房買賣合同不能履行

●福臻家園

北京中豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

訴訟緣由：辦理房產(chǎn)證逾期

●金島花園[最新消息價格戶型點評]松苑

北京華富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司

訴訟緣由：逾期不辦房產(chǎn)證

房屋出現(xiàn)問題

找物業(yè)公司不管事

律師劉琳表示，有人誤以為物業(yè)應(yīng)替開發(fā)商“受過”，其實并非如此。

從法律關(guān)系上，商品房買賣合同的雙方是開發(fā)商和業(yè)主，因此房屋出現(xiàn)質(zhì)量問題，業(yè)主只能向開發(fā)商追究責(zé)任。

“就算物業(yè)公司是開發(fā)商的下屬公司也不行。何況很多年以后，有裙帶關(guān)系的物業(yè)可能已經(jīng)離開，新物業(yè)更沒這個責(zé)任了。”劉律師說。

一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主可以到工商局查開發(fā)公司的股東構(gòu)成，然后找股東。

但記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，普通公民無權(quán)查詢此事項，除非委托律師。問題在于，如果業(yè)主只是想找開發(fā)商協(xié)商解決問題，不到起訴的地步，為了到工商局找個聯(lián)系方式，就要花上一筆律師費。

“賣房才是硬道理”

房企沒有“售后服務(wù)”機制

某房地產(chǎn)開發(fā)公司總經(jīng)理劉士武表示，房屋既然屬于商品，那么開發(fā)商就有提供售后服務(wù)的義務(wù)。除房屋質(zhì)量問題以外，開發(fā)商也應(yīng)給業(yè)主營造出溫馨和諧的居住氛圍。“鬼宅”謠言顯然對樓盤造成傷害，開發(fā)商應(yīng)去辟謠。

而一位房地產(chǎn)銷售經(jīng)理表示，和其他行業(yè)相比，房地產(chǎn)業(yè)的售后服務(wù)仍處于“初級階段”，很多開發(fā)商認為“賣房才是硬道理”，沒有售后服務(wù)機制。

“在美國、香港等成熟市場，房產(chǎn)商對客戶的理念是‘終生鎖定’。在滿足業(yè)主各個年齡階段購房需求的同時，又潛移默化地把他們的親友發(fā)展成了客戶。”他說。

誰來受審？

買賣房屋官司

開發(fā)商大多缺席

“房子賣完以后公司就找不著了，這種事多了。”大興法院紅星法庭副庭長趙玉東表示，其中分為兩種情況，如果開發(fā)公司屬于“名存實亡”，則被告主體仍為開發(fā)公司。公司實在聯(lián)系不到就只能缺席審判，執(zhí)行階段如果發(fā)現(xiàn)公司的注冊資金已經(jīng)抽逃，則追加股東為被執(zhí)行人；如果開發(fā)公司已經(jīng)注銷，則被告主體為原公司股東。

趙玉東告訴記者，遇到這種情況，找人、調(diào)查都很困難，光缺席審理之前的公告期就要六個月，業(yè)主維權(quán)過程肯定是曠日持久。

“前幾年我們庭有個案子，法官給起訴的業(yè)主解釋完情況，業(yè)主當時就撤訴了。對方無奈地稱還是自己想別的辦法吧。”趙玉東說。

經(jīng)過走訪各區(qū)法院記者了解到，2008年以來，本市法院審理的商品房預(yù)售合同糾紛案，被起訴的開發(fā)商在訴訟中缺席的案件很多，其中絕大多數(shù)涉案開發(fā)商為“項目公司”（見表一、二、三）。

表三

●現(xiàn)代花園

北京德華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司訴訟緣由：未按照約定交房和裝修

●溫泉北里

北京中孚新元房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

訴訟緣由：逾期未辦房產(chǎn)證

●國恒基業(yè)大廈[最新消息價格戶型點評]

北京國恒基業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)中心

訴訟緣由：逾期未辦房產(chǎn)證