想擁有自己的農莊嗎，投資19.8萬元，未來30年您就能在北京郊區過上“采菊東籬下”的悠然日子。今年3月，北京已經退休的倪先生收到的這則廣告信息讓他怦然心動。

　　這則廣告說，如果投資租住農莊，有差不多一畝的農地，還有七八十平方米的一套居室，而這些正是倪先生所期待的。

　　幾乎沒怎么想，倪先生就掏錢在北京西北部的昌平區陽坊鎮四家莊“吉利莊園”租了一處連大棚帶居室的農地。倪先生交錢的時候，周邊的一些大棚已經種上鮮花或蔬菜，鄰居家的居室也裝飾一新。

　　然而，倪先生做夢都沒想到的是，幾個月后，那座承載著田園夢想的大棚已經只剩下了殘垣斷壁。

　　隨著北京市整治違規生態大棚的一聲令下，包括“吉利莊園”在內的35個違規大棚項目中的兩千多座違規建筑在最近一段時間內已經被政府部門相繼拆除。

　　今天，來自北京市有關部門最新的消息是，已經有6名責任人因為生態大棚的違規建設正在被調查。

　　在倪先生購買生態大棚的“吉利莊園”里，有250座大棚被完全拆除。還沒有來得及好好體驗向往已久田園生活的倪先生和他的鄰居們，希望開發商能給個說法：怎么農莊一下子就成了違規項目？

　　“村民得實惠，業主得休閑，村集體得發展，開發商得利潤”，就在幾個月前，廣告詞里的生態大棚的模式還曾被貼上“多贏”的標簽，如果違規，究竟違在哪里？

　　倪先生至今還記得，當時廣告的宣傳單里強調，城里人去郊區租種大棚，是京郊各區縣將要鼓勵推廣的項目。也正是這句話，讓倪先生吃了定心丸。

　　問題出在管護房面積上

　　倪先生開車從市區到“吉利莊園”，只要一個多小時。據租戶們介紹，整個項目由莊園所在的四家莊村委會和一家地產開發公司聯合成立的四家莊種植專業合作社開發。

　　承包生態大棚之后，他就迫不及待地在地里種下了玉米、西瓜、西紅柿、黃瓜、茄子、蘿卜，還在村里租了一間房住下，天天去照料這些菜。當時倪先生最盼望的，就是開發商承諾的、和承包的土地配套的那間居室趕緊建好。到時候，住進自己的房里，才是真正的田園生活。

　　廣告中所說的配套居室，實際上在承包的合同上叫做“管護房”。按照開發商所當時裝修的樣板間，管護房的面積是68平方米,還貼著白色瓷磚，有淋浴等衛生設備，儼然是一套設施完備的住房。

　　合同里的說法是，管護房的面積參照樣板間，超出部分由租戶自己承擔全部責任。但倪先生說，當時，銷售人員告訴他，只要不超過80平方米就可以。

　　實際上，對很多租戶來說，他們很看重這間管護房。租戶們認為，房子不用太豪華，但應當功能齊全，能夠長期居住。如果不能住，他們是不會承包大棚的。或者換句話說，沒有這樣一套居室的話，他們是不會選擇跑幾十公里來種地的。

　　但是，正是這68平方米的管護房把生態大棚變成了違規建筑。配套工作間面積過大，使得原本應用于種植的耕地，蓋上了住人的房屋。這意味著，耕地的性質被悄悄改變了。而在我國，18億畝耕地的紅線是不容侵犯的。

　　按照北京市這輪整改違規大棚的文件，管護房的面積不能超過15平方米。這意味著，一套可供居住的屋子變成了一間只能放一張床和一些農具種子的休息室。這是租戶們最不能夠接受的，“難道讓我大老遠從市區趕來，勞動一天，連個澡都不能洗就又要趕回去嗎？”倪先生問。

　　目前，陽坊鎮提出的方案是，希望租戶能夠在拆改后繼續承包。

　　據陽坊鎮政府工作人員介紹，15平方米的標準，是在今年7月昌平區農委下達的正式文件中規定的：一個標準大棚面積400平方米，工作間面積15平方米。

　　然而租戶們反映，在7月之前，就曾多次要求鎮政府出示工作間面積標準的正式文件，但鎮政府都沒有提供。

　　倪先生告訴記者，租戶們在一個“昌平區農副中心對設施農業的技術指導”中看到——“工作間面積不得超過大棚面積的5％”。但租戶們認為，這樣的技術指導，不足以作為判定大棚違規的根據。

　　明顯違規項目是如何上馬的

　　今年4月20日是二十四節氣中的谷雨，這一天，很多租戶都在自己承包的大棚里種上了玉米、豆角、茄子、蘿卜。就在同一天，鎮政府出臺了《北京市昌平區陽坊鎮人民政府關于整治農用地上超標準建設日光溫室工作間的通告》，要求租戶5月底之前自行拆改。

　　6月18日，鎮政府發出《責令限期改正通知書》，要求租戶3日內進行拆改。6月22日,鎮政府再次給每一位租戶發了《強制拆除決定書》。6月27日，“吉利莊園”內大棚的工作間被全部拆除。據鎮里工作人員說，這是由合作社自行拆除的。

　　一個明顯違規、非拆不可的項目，最初是如何上馬的？

　　合作社負責人趙君立不愿接受采訪。但熟悉他的租戶張先生告訴記者，趙君立不止一次對人談起自己建設“吉利莊園”的起因——

　　2007年，作為四家莊村村委會委員的趙君立隨鎮領導參觀了當時被評為示范單位的“二德莊村休閑體驗農業園”，學習了那里的經驗。回來后，趙君立牽頭成立了北京市四家莊村種植專業合作社，向村里承包了240畝土地。2008年6月，“吉利莊園”正式動工。

　　據陽坊鎮政府工作人員介紹，在耕地上建設大棚、溫室這樣的設施農業項目，是農業部門鼓勵的，不需要正式審批，在區農委備案即可。如果大棚規格符合農委補貼標準，政府還會對項目進行補貼。

　　北京土地學會原秘書長劉鋒則認為，這樣的設施農業應當向土地部門報備。由于土地部門要定期巡查，如果事先沒有備案，巡查時沒有依據，可能會造成不必要的麻煩。

　　參與開發“吉利莊園”的開發商李仁喜對記者說，“吉利莊園”項目是由農委批的，自始至終沒有人告訴他們要去國土部門報批。此次北京市范圍內違規大棚的檢查和通報工作，主要就是由國土部門完成的。

　　其實，關于這些大棚違規的說法，并非突如其來。早在2008年下半年，陽坊鎮土地看護隊在巡查時就發現了“吉利莊園”大棚管護間的超標現象。合作社對此的解釋是，工作間的土地雖然進行了硬化，但是用作無土栽培，種植食用菌等。

　　幾乎與此同時，有媒體開始對一些大棚以設施農業為名改變耕地性質進行房地產開發的現象進行了曝光，市里也給予了重視。2008年底，看護隊發現“吉利莊園”工作間不符合無土栽培的標準，為了慎重起見，陽坊鎮責令“吉利莊園”停工。

　　然而，據張先生介紹，合作社并沒有停工，很多設施都是在2009年建起來的。

　　不僅沒有停工，合作社還繼續向外發包大棚。很多租戶都是在2009年上半年簽訂的承包合同。對于合作社的這種行為，陽坊鎮工作人員表示，他們也控制不了。

　　租戶對于大棚可能違規的事實也并不是毫無察覺。2008年年底，租戶王女士看到新聞，說同屬昌平區的另一家生態大棚違規需要整改。她心里有點沒底，怕自己的大棚也會出事，于是找到了銷售人員。銷售向她保證沒事，但她不放心，還是在合同上加了附注。附注的第三條是這樣寫的：“乙方按樣板間面積（68平方米）所建住房是合乎規定的，若由于政策原因被拆除，造成的一切損失（包括承包款壹拾玖萬捌千元）全部由甲方負責承擔。”

　　張先生從年初開始就擔心大棚違規的事，還跟趙君立談了好幾次。趙君立向他保證，這些檢查就是走個形式，過一段時間就不會管了。張先生說，當時在租戶和合作社中都存在著一種僥幸心理，直到鎮政府發出強制拆除的決定，大家才認識到事情的嚴重性。

　　合作社的行動也印證了這一說法。據租戶們介紹，從通告貼出到正式拆除，合作社依然對外發包出了十幾戶大棚。

　　即使是拆除后，僥幸心理也并沒有完全消除。開發商李仁喜認為，政策變化很快，工作間的面積標準可能過幾年慢慢就會放寬，最后還會變成可以居住的房屋。一些租戶也抱有類似的想法，認為等風聲過去了，工作間還能夠擴建，甚至還會將“大棚房”合理化。

　　劉鋒對于這樣的想法表示了否定。他認為耕地是條底線，一旦占用了耕地，就沒有任何通融的余地。

　　租戶維權困難重重

　　據倪先生介紹，很多租戶都是退休干部或老教授，承包大棚是用來養老的。還有一些年輕的租戶，則是希望給父母找一塊安逸的度假場所。而如今，他們渴望的安逸舒適化為泡影不說，還帶來了許多麻煩。

　　“實在不想再摻合了。”很多租戶都向記者表達了這樣的態度。由于尚未完全交付，“吉利莊園”租戶的訴求變得簡單而一致——退款。

　　北京市國土局有關負責人表示，已經租售給市民的大棚房產權雖不受法律保護，但有關部門在處理時，會以積極協調開發商退款、減少購房人損失為宗旨。

　　大棚拆除后，原先設在莊園旁邊的銷售處很快人去樓空。幾經交涉，合作社的態度都是：沒錢，無法退款。在租戶的強烈要求下，合作社提出了另一個方案：每年退還7000元，分30年還清合同款。租戶們拒絕了。

　　“合作社說把我們的錢用來蓋其他大棚了。”一位租戶說，“我們的大棚還沒交付，就把錢用在別的地方，這不是違法嗎？”

　　然而，北京漢衡律師事務所張萬臣律師的答案是，中國目前還沒有法律來約束這種行為。

　　當地政府工作人員表示，如果租戶對合作社有不滿，可以進行民事訴訟，向法院告合作社。

　　張萬臣律師對此的意見是，租戶告合作社主要涉及承包合同的效力問題。如果承包行為本身是違規的，可認為合同自始無效，合同金額退還。而如果僅是合同內關于工作間面積的條款違規，合同則是部分無效，判決結果很可能是修改合同，而不會退款。

　　“即使判決合作社退款，如果合作社真的沒有錢，執行起來也有很大困難。”張律師補充道。

　　張律師認為，在這件事情上，合作社、政府、租戶三方都有責任。合作社在打政策的擦邊球，對租戶也隱瞞了一些事實；政府在監管和處理的過程中有不力之處；租戶也有失察的過錯。“違反政策的人，法律不會因為他事前不知道而判定其沒有責任。”

　　陽坊鎮工作人員表示，租戶并沒有受到多大損失，大棚的使用權還是他們自己的。反倒是開發商由于拆改，重復建設，增加了支出。

　　據悉，目前昌平區的政策是每拆改一戶大棚，賠償租戶3萬元。“大棚建設款19.8萬元，每年1300元的承包款，還有各種費用，二十幾萬的支出，3萬怎么彌補得了？”租戶們紛紛表示。

　　目前，租戶們已經準備好了文件材料，準備對鎮政府的相關作為申請行政復議。同時，租戶們還要求對合作社的賬目進行審計。

　　惠農底線：耕地不能動

　　據最新消息，北京35個違規“大棚”項目拆除后，耕地復墾率接近8成。

　　與“吉利莊園”相隔100米的地方，一列列嶄新的大棚正在拔地而起。當地農民說，大棚是政府批準蓋的，和對面被拆除的大棚不一樣，這些大棚都是合規的。

　　張先生向記者介紹，趙君立自己也感到很委屈。因為“吉利莊園”的建設，得利的不僅是合作社，四家莊的村民也得到了實惠。

　　張先生給記者算了一筆賬：合作社承包村里的土地，每年每畝要向農民支付1000元承包款。農民除了收錢，空余出來的時間還可以打工。哪怕是幫著租戶照料大棚，一天也能有四五十元的收入，這比自己種莊稼的收入多了不少。

　　大棚、溫室等設施農業也是北京市大力推廣的農業項目。開車在昌平區走，各種種植大棚隨處可見。陽坊鎮政府工作人員說，鎮里的農民大多數已經不種地了。有的把地包出去，有的則雇外地來的農民種，自己去做小買賣或者到城里去打工。四家莊村合作社向村里承包土地再轉包給城里人的做法究竟該如何看待？

　　劉鋒表示，設施農業種植的效益是露地種植的好幾倍，值得推廣。而且北京郊區的土壤適合種植花果等經濟作物。在這種情況下，理應發揮土地的最大效益，讓農民致富。

　　中國社會科學院農村發展研究所研究員黨國英表示，土地流轉應當提倡，因為它讓農民有了選擇的自由。農民可以選擇自己種地，也可以選擇把地包出去，自己到外面打工，打工的收入普遍要比種地多多了。

　　據悉，位于百善鎮的二德莊村休閑體驗農業園是昌平區最早興建的生態大棚，2006年開始對外發包。2007年昌平區把該項目作為樣板在全區推廣，昌平電視臺連續兩周播放該園區的節目。另外，據陽坊鎮工作人員介紹，同屬陽坊鎮的西馬坊村一片大棚園興建時，區里、鎮里的領導還參加了剪彩。

　　如今二德莊農業園的大棚已經被全部拆除。據租戶們說，之前并未以任何方式告知，拆除時有些房間里還有家具電器，都被埋在了墻下。

　　生態大棚這一看起來對各方都有利的項目，為什么會落得如此下場？

　　劉鋒給出了明確的答案：耕地絕不能占用。目前我國堅守18億畝耕地紅線的政策十分明確，任何改變耕地性質的項目都是原則性的違規，必須堅決拆除。

　　陽坊鎮政府工作人員也向記者表示，這次拆除大棚執行的速度快、力度大，原因應該是有關方面看到了不好的苗頭。京郊這樣的大棚發展很快，也有很多人得到了利益。一旦成為全國各地效仿的對象，耕地將會大量流失。所以要大力整治，將苗頭熄滅在北京，保住18億畝耕地的紅線。

　　黨國英曾經就中國為什么要保護耕地作出過解釋，他提出三個理由：第一，隨著城市化的推進，糧食生產的比較優勢會發生結構性下降，一部分山區耕地會逐步退出耕作，因而存在很大的糧食減產因素。第二，中國不缺建設用地，沒有必要濫占耕地。第三，從社會經濟可持續發展的角度看，使用化肥、農藥，依靠地表水和地下水灌溉，雖然可以大大提高畝產量，但卻付出了環境代價。如果我們的耕地多，就可以少用化肥農藥，可以少灌溉，從而提高農業經濟的比較優勢，降低中國人的吃飯成本。