有一種別墅真叫別野
有的社區(qū)建200多套別墅往外賣(mài)一旦拆遷就是一場(chǎng)空
聽(tīng)著海浪的聲音入睡，站在落地窗前看海鷗飛翔……
在海邊有套別墅是不少市民的夢(mèng)想，所以這幾年村里建的別墅越來(lái)越多，價(jià)格越來(lái)越貴，而且一“墅”難求。
記者調(diào)查中了解到，目前受歡迎的別墅有兩種，一種是嶗山區(qū)海邊的一些別墅，還有一種是山里的別墅。在嶗山區(qū)王哥莊街道會(huì)場(chǎng)社區(qū)有200多套別墅，可是，購(gòu)買(mǎi)這里的別墅有保障嗎？“僅以會(huì)場(chǎng)社區(qū)的別墅來(lái)說(shuō)，幾乎全部都是不合法建筑，一旦拆遷，可能其中多數(shù)別墅的主人都無(wú)法獲得任何補(bǔ)償。”有關(guān)部門(mén)表示。
市場(chǎng)需求
買(mǎi)別墅的人越來(lái)越多
王先生是島城一家公司的負(fù)責(zé)人，經(jīng)過(guò)幾年奮斗已經(jīng)積累下千萬(wàn)元資產(chǎn)。成為有錢(qián)人后，他想改變一下自己的生活質(zhì)量。
“早在一兩年以前，我?guī)е胰巳魃接瓮娴臅r(shí)候，就看好了山里的風(fēng)景，想在山里有棟屬于自己的別墅。”王先生說(shuō)，“我的朋友已經(jīng)在王哥莊街道購(gòu)買(mǎi)了一套別墅，我去過(guò)那里，非常好，所以我想著買(mǎi)一套。”
“原本我打算在石老人附近購(gòu)買(mǎi)，后來(lái)發(fā)現(xiàn)這里不夠原生態(tài)，城市的味道太重，并且價(jià)格非常高。”王先生說(shuō)。
“為了省點(diǎn)錢(qián)，我就到處打聽(tīng)看看能不能買(mǎi)塊宅基地，在宅基地上建一套別墅。”王先生說(shuō)，他找人了解后發(fā)現(xiàn)，自己的想法根本行不通，“前幾年有人賣(mài)宅基地，可是現(xiàn)在賣(mài)宅基地的人幾乎沒(méi)有了，大家都在等著拆遷。”王先生說(shuō)，因此他打算購(gòu)買(mǎi)一套村里已經(jīng)建成的別墅。
“托朋友打聽(tīng)了好長(zhǎng)時(shí)間，在會(huì)場(chǎng)社區(qū)找到一套別墅，還不錯(cuò)，只是價(jià)格稍高，400多平方米，要價(jià)接近500萬(wàn)元。跟賣(mài)方溝通后，對(duì)方告訴我沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，是小產(chǎn)權(quán)房，這讓我心里沒(méi)譜。現(xiàn)在不少地方有拆遷的傳聞，一旦這里拆遷，我能不能獲得補(bǔ)償？如果無(wú)法獲得補(bǔ)償，花了這么多錢(qián)，豈不全部打了水漂？”
采訪(fǎng)后 ，記者了解到，其實(shí)有這種想法的不僅僅是王先生一個(gè)人，2010年以來(lái)，到村里買(mǎi)別墅的人越來(lái)越多。
住別墅到底是什么感覺(jué)，讓有錢(qián)人如此神往？從2月24日開(kāi)始，記者對(duì)島城一些別墅主人的生活進(jìn)行了調(diào)查。天比較冷，海邊別墅住的人并不多，在幾個(gè)村子里記者都沒(méi)能找到別墅主人，待在別墅里的基本都是幫主人看房子的人。
“我就是這個(gè)村里的村民，幫別墅主人看房子已經(jīng)兩年多了，他每個(gè)月給我800塊錢(qián)。”一位看房子的村民告訴記者，他不能住進(jìn)別墅，只能和妻子住在旁邊的平房里 ，“平常也沒(méi)有什么事，就是看看房子，挺輕松，還能有些收入。”
這位村民告訴記者，“夏天的時(shí)候，去別墅住的人能多一些，有時(shí)候他們會(huì)帶著一大幫朋友一起在海邊玩，在別墅里喝酒、打牌。”
后來(lái)，記者在會(huì)場(chǎng)社區(qū)的一處別墅里找到了一位別墅主人。這位房主他不愿意透露自己的姓名，讓記者稱(chēng)他為李先生。
“我這套別墅是2006年買(mǎi)的，按4500元/平方米的價(jià)格買(mǎi)的 ，總建筑面積是450平方米，總房?jī)r(jià)是200多萬(wàn)元。”李先生說(shuō)。
這是一套3層的別墅，客廳面積80平方米，進(jìn)門(mén)靠墻的部分是一個(gè)吧臺(tái)。記者在二層的主臥里看到巨大的落地窗，映入眼簾的是一望無(wú)際的大海。
“夏天，我經(jīng)常帶著孩子去沙灘上嬉戲，看孩子在沙灘上挖螃蟹。”他說(shuō)。
現(xiàn)狀調(diào)查
別墅集中在沿海一帶和山里
記者對(duì)嶗山區(qū)、城陽(yáng)區(qū)等地的一些村子進(jìn)行調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，別墅主要集中在兩片區(qū)域，一片在山中的村子里，主要是從北九水到鰲山衛(wèi)附近。另一片集中在鰲山衛(wèi)到太清宮的沿海一帶，其中，王哥莊街道的別墅比較多。
讓記者意外的是，城陽(yáng)區(qū)有別墅的村子并不是非常多，到這里購(gòu)買(mǎi)別墅的人非常少。為何會(huì)出現(xiàn)這種情況？記者調(diào)查后了解到，一般到村里購(gòu)買(mǎi)別墅的人往往對(duì)環(huán)境要求較高，距市區(qū)較近的別墅區(qū)空氣不如山里新鮮，而且海灘上游客較多。
那些受歡迎的別墅主要建在比較偏遠(yuǎn)的村子里 ，因?yàn)檫@里不會(huì)馬上規(guī)劃開(kāi)發(fā)。城陽(yáng)不少村子已經(jīng)規(guī)劃開(kāi)發(fā)或者會(huì)在不遠(yuǎn)的將來(lái)規(guī)劃開(kāi)發(fā)，所以，村民一般不會(huì)出售宅基地。
記者專(zhuān)門(mén)對(duì)沙子口街道彭家莊社區(qū)、北宅街道河?xùn)|社區(qū)進(jìn)行調(diào)查。調(diào)查結(jié)果顯示出兩個(gè)極端，在彭家莊社區(qū)記者沒(méi)有找到一戶(hù)建別墅賣(mài)給外人的，在河?xùn)|社區(qū)卻有一個(gè)居民建了4棟別墅向外出售。
“我們社區(qū)有不少居民把院子租出去，不過(guò)，院子租出去的價(jià)格不高，沒(méi)有建別墅的。”彭家莊社區(qū)的宋先生告訴記者，他們這里不建別墅是因?yàn)檫@里沒(méi)有太好的風(fēng)景，也不靠海。
在河?xùn)|社區(qū)，記者了解到，這個(gè)社區(qū)在嶗山，靠近北九水，山里分散住著不少居民。“很多年以前 ，我們這里有不少村民征得村里的同意后 ，在山坡上建了別墅，或者說(shuō)是兩三層的小樓，都帶著院子，然后，他們把這些小樓帶著院子賣(mài)出去，對(duì)外就說(shuō)是小產(chǎn)權(quán)房。”河?xùn)|社區(qū)一位居民對(duì)記者說(shuō)，建房子往外賣(mài)的事距現(xiàn)在有近十年了，“當(dāng)時(shí)，一棟小樓帶著院子的價(jià)格也就二三十萬(wàn)元，據(jù)我了解，當(dāng)時(shí)，我們村里有人一下建了4棟別墅，向外出售了3棟。”記者采訪(fǎng)了解到，即便在山里，想建房子的難度也是與日俱增，一般情況下，已經(jīng)很難獲得相關(guān)部門(mén)的批準(zhǔn)了。
價(jià)格趨勢(shì) 別墅價(jià)格一路飆升，仍有人不舍得賣(mài)
由于目前能建別墅的地方越來(lái)越少，隨著城市拆遷進(jìn)程加快，不少村民不愿意將宅基地拿出來(lái)賣(mài)掉，市民對(duì)別墅的需求卻在日益增加，導(dǎo)致村里別墅的價(jià)格一路飆升。
以王哥莊街道為例，這里的別墅價(jià)格已經(jīng)逼近10000元/平方米，在五六年以前，這里的別墅價(jià)格只有四五千元/平方米。即便這樣，不少房主仍不舍得出售。“10000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)是底線(xiàn)了，你想想，別墅不能建了，卻有如此多的人想買(mǎi)，目前建成的別墅成為稀缺資源。”一位打算賣(mài)別墅的女士這樣說(shuō)。
記者曾問(wèn)過(guò)李先生，是否會(huì)出售自己的別墅，他表示，按照市場(chǎng)價(jià)格，他的別墅能賣(mài)500萬(wàn)元，“也就是說(shuō)，我享受了這么多錢(qián)，反而賺了幾百萬(wàn)元，不過(guò)，到目前為止，我還沒(méi)有把別墅賣(mài)掉的打算。起碼在1000萬(wàn)元以?xún)?nèi)，我不會(huì)將別墅賣(mài)掉。”
由于一房難求，所以，不少市民選擇到山里購(gòu)買(mǎi)一處小院。“現(xiàn)在買(mǎi)小院也只能到偏遠(yuǎn)的小村子買(mǎi)，在王哥莊街道附近很難買(mǎi)到。”李先生說(shuō)，自從他買(mǎi)了這棟別墅，他就經(jīng)常了解這方面的信息。
記者調(diào)查了解到，目前，這些別墅有的是小產(chǎn)權(quán)房，有的沒(méi)產(chǎn)權(quán)。
“在我們這里 ，幾乎所有的別墅都是外來(lái)人住著，社區(qū)居民很少有人住。這些別墅有的是村里建的，有的是外來(lái)人直接買(mǎi)了宅基地建的。”會(huì)場(chǎng)社區(qū)的一位居民說(shuō)。
在北九水附近購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)小院的周先生說(shuō)，他購(gòu)買(mǎi)這個(gè)院子是和村民簽了一個(gè)協(xié)議，那位村民是這個(gè)院子的使用權(quán)所有人，他將使用權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給了周先生。采訪(fǎng)中，記者了解到，有部分別墅是被租出去了，有的人一租就是10年，20年，甚至更長(zhǎng)的時(shí)間。
存在問(wèn)題 200多套別墅幾乎都是違法建筑
在會(huì)場(chǎng)社區(qū)調(diào)查時(shí)，有些賣(mài)別墅的人表示，房子是他們自己建的，“我就是這里的居民，宅基地是我家的，現(xiàn)在我蓋上房子出售，也就是說(shuō)，我把自己的房子賣(mài)給你。”
有位居民表示，“我們這里的大部分別墅是外來(lái)人買(mǎi)了地，在這里建的，有人一建就是四五套。現(xiàn)在，還有人在這里建別墅呢。”這位居民的話(huà)讓人感到意外，因?yàn)楦鶕?jù)記者之前的調(diào)查，在這里建設(shè)任何房屋都會(huì)被嚴(yán)格控制。這位居民表示，他想翻建一下自己的房子，都沒(méi)有被批準(zhǔn)，“可能，我們這里快拆遷了。”
那么這里到底有多少別墅？這些別墅是不是合法建筑？帶著這些問(wèn)題，記者以購(gòu)房者的身份，咨詢(xún)了青島市國(guó)土資源和房屋管理局嶗山國(guó)土資源分局土地監(jiān)察大隊(duì)的工作人員。這位工作人員表示，他們?cè)?jīng)對(duì)這里的別墅進(jìn)行過(guò)摸底調(diào)查，“到目前為止，這里的別墅一共有200多套。”
這位工作人員表示，這里200多套別墅幾乎都是違法建筑，“早在2004年，我們就能打算對(duì)這里的別墅進(jìn)行整治，但是到目前為止也沒(méi)有取得太大的成效。”
當(dāng)記者表示目前仍然有人在建別墅時(shí) ，這位工作人員表示，將馬上帶人去現(xiàn)場(chǎng)查看。
權(quán)威聲音
拆遷時(shí)購(gòu)買(mǎi)者得不到補(bǔ)償
調(diào)查中記者了解到，只要?jiǎng)e墅所在地不拆遷，不被查處，一般不會(huì)影響其使用，所以，已經(jīng)建起來(lái)的別墅在拆遷之前可以正常使用。當(dāng)然，正常使用還有一個(gè)前提，那就是和建設(shè)別墅的村民有約定，且雙方都不反悔。
“作為土地監(jiān)察大隊(duì)的工作人員，我們不建議你購(gòu)買(mǎi)這樣的別墅。”當(dāng)記者以購(gòu)房者的身份咨詢(xún)時(shí) ，土地監(jiān)察大隊(duì)工作人員說(shuō)，因?yàn)檎畬?duì)此長(zhǎng)年沒(méi)有整體規(guī)劃，沒(méi)有成型的功能布局，使得這些別墅存在，“首先，這里的別墅幾乎都是違法建筑，一旦有了規(guī)劃，也就是說(shuō)拆遷的時(shí)候，別墅的所有人不會(huì)獲得任何補(bǔ)償，因?yàn)閯e墅所有者沒(méi)有土地使用權(quán)。”
工作人員開(kāi)玩笑說(shuō)，“如果遇到拆遷，購(gòu)買(mǎi)這種別墅的人可以把別墅搬走，因?yàn)槟銚碛械闹皇莿e墅，你并不擁有土地。”
“所有的建筑計(jì)劃都應(yīng)當(dāng)?shù)绞袊?guó)土資源和房屋管理局報(bào)批備案，到目前為止，這些別墅幾乎都沒(méi)有進(jìn)行報(bào)批備案，也就是說(shuō)這些幾乎都是違法建筑，違法建筑怎么能獲得拆遷補(bǔ)償呢？”
購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村小院行嗎？這位工作人員說(shuō)，農(nóng)村宅基地不允許向村外人流轉(zhuǎn)，也就是說(shuō)，即便購(gòu)買(mǎi)了這個(gè)院子也無(wú)法獲得產(chǎn)權(quán)，最多獲得使用權(quán)，相當(dāng)于是從村民手里租來(lái)了房子。這位工作人員還說(shuō)，拆遷時(shí) ，受益的只是村民，并非那些所謂購(gòu)買(mǎi)了宅基地的市民。
律師分析
六個(gè)字：不牢靠、不長(zhǎng)遠(yuǎn)
記者就此問(wèn)題咨詢(xún)山東重諾律師事務(wù)所主任律師劉明峰，他給出六個(gè)字意見(jiàn)——“不牢靠、不長(zhǎng)遠(yuǎn)”。
為何說(shuō)不牢靠？劉明峰分析說(shuō)，第一，農(nóng)村的宅基地只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)，“換句話(huà)說(shuō)，村民的宅基地只能村民之間流轉(zhuǎn)，同村外人之間所有的交易都是非法的。也就是說(shuō)，即便是購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房也是不被允許的。”
同時(shí)，劉明峰律師表示，即便外來(lái)人員成為了本村居民，也不意味著就能隨便建房。“根據(jù)我國(guó)的法律規(guī)定，所有房屋的建設(shè)都應(yīng)當(dāng)先到街道一級(jí)的國(guó)土資源所審批備案，并由街道一級(jí)的國(guó)土資源所上報(bào)縣區(qū)級(jí)國(guó)土資源部門(mén)審批、備案。”劉明峰說(shuō)，目前國(guó)家審批嚴(yán)格，如果是違法建筑，即使買(mǎi)來(lái)也“不長(zhǎng)遠(yuǎn)”，“什么時(shí)候規(guī)劃了，或者說(shuō)，政府的相關(guān)部門(mén)查處了，別墅就可能被拆。”
因此，劉明峰律師建議市民，最好不要購(gòu)買(mǎi)這種別墅，“如果市民真的想擁有這樣的別墅，不妨考慮租用。如果能租用十年甚至更長(zhǎng)時(shí)間的話(huà)，就能有效規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。”文/圖 本報(bào)記者
