潛規(guī)則·合同篇
“合同陷阱”防不勝防
代收稅費(fèi)屢禁不止
“強(qiáng)制要求我們將契稅和公共維修基金交給開發(fā)商，這不是霸王條款嗎？”兩年前，王先生購買了來廣營某樓盤的一套房子，開發(fā)商要求所有的貸款購房人必須交3%的契稅。而根據(jù)北京市有關(guān)規(guī)定，禁止開發(fā)商強(qiáng)制代收代繳契稅。此外，相對(duì)于不少樓盤代收稅費(fèi)后約一年的時(shí)間辦理完房產(chǎn)證，王先生說，若開發(fā)商大產(chǎn)權(quán)被抵押出去，給買房人辦理小產(chǎn)權(quán)則要1200天以后。
據(jù)法律界人士介紹，在通常情況下，購房合同中約定開發(fā)商代收代繳稅費(fèi)，是基于集體辦理房產(chǎn)證的便利，但這屬于雙方自愿行為，不能“強(qiáng)制”。而另據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，開發(fā)商利用收繳稅費(fèi)的時(shí)間差，可以把有關(guān)款項(xiàng)作為“無息貸款”。
精裝房條款最頭疼
秦兵房產(chǎn)維權(quán)律師團(tuán)律師張朝輝介紹，現(xiàn)在還有買房人遇到的一種霸王條款是涉及收房的規(guī)定：除主體結(jié)構(gòu)問題、空氣質(zhì)量不合格外買房人不得拒絕收房。張朝輝解釋，這是一種排除買房人權(quán)利的約定，屬于霸王條款。
可以對(duì)比的是，一些開發(fā)商和購房人關(guān)于收房條款的約定，采用的是一種類似遇到主體結(jié)構(gòu)“等”質(zhì)量問題，買房人可以拒絕收房。這樣留給買房人的權(quán)利主張空間就大了，更能保證買房人的權(quán)利。
購房人劉小姐表示，買房簽合同，很少有人會(huì)帶像律師之類的專業(yè)人士去，很多地方看不出奧妙；合同一般一式多份，“售樓員催著你一頁一頁簽字蓋章，哪里有時(shí)間去看？再說，想改條款也不讓。售樓員往往說所有買家都簽一樣的合同，一條也不能改。”此外，雖然說購房合同是自愿簽訂，但買房人處于弱勢，特別像前兩年排著隊(duì)買房，“你不簽立馬走人換別人”。
而類似精裝修合同中對(duì)于品牌的規(guī)定，也讓劉小姐等買房人頭疼。“名牌的同級(jí)品牌不好認(rèn)定，就是同一個(gè)名牌下面還有高低檔次之分”，好多時(shí)候，買房人一看沒有特別大的問題，“也就認(rèn)了”。
【業(yè)界支招】
把關(guān)注點(diǎn)寫進(jìn)合同
多位業(yè)界人士表示，買房人在簽約中的話語權(quán)離不開市場環(huán)境。在現(xiàn)在樓市正轉(zhuǎn)向買方市場時(shí)，買房人應(yīng)細(xì)看合同，注意關(guān)鍵內(nèi)容的措辭，最好能有法律界人士隨行。為避免買房人常遇到的開發(fā)商承諾不兌現(xiàn)的問題，買房人應(yīng)努力爭取將自己關(guān)注的內(nèi)容寫進(jìn)合同補(bǔ)充條款，明確約定。對(duì)于合同中明顯與國家規(guī)定不符的情況，可以向有關(guān)部門反映。
潛規(guī)則·收房篇
業(yè)主鬧心精裝修房不“精”
當(dāng)大量的購房人因?yàn)椴环腺彿抠Y格不能買房而糾結(jié)的時(shí)候，楊先生正在為花大價(jià)錢買了房卻因?yàn)榫b修質(zhì)量嚴(yán)重不達(dá)標(biāo)無法入住而郁悶，此時(shí)距離收房時(shí)間已經(jīng)過了10個(gè)月。
收房業(yè)主稱“滿目瘡痍”
楊先生買的是位于海淀區(qū)玉泉路和金溝河路交會(huì)處的恒盛歐洲公館。公開資料顯示，該項(xiàng)目為精裝修，均價(jià)為37000元/平米，目前已售罄。據(jù)悉，該項(xiàng)目在銷售期曾是北京西部的高檔明星樓盤。
“買房時(shí)開發(fā)商承諾精裝修的標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到5000元/平米。我也沒抱這么高的期望，只是提出按照開發(fā)商展示的樣板間標(biāo)準(zhǔn)裝好就行。”楊先生告訴記者，自己是做建筑相關(guān)行業(yè)的，對(duì)于這種精裝修標(biāo)價(jià)多少了解一些，也知道其中有貓膩，“但同時(shí)又覺得恒盛是一家上市企業(yè)，應(yīng)該不會(huì)差到哪兒去”。
據(jù)楊先生回憶，在收房時(shí)，首先遭遇了開發(fā)商事先設(shè)置好的驗(yàn)收流程：驗(yàn)房之前須繳清各項(xiàng)稅費(fèi)，但當(dāng)繳費(fèi)之后進(jìn)入房間一看卻發(fā)現(xiàn)，被稱為精裝修交房的屋內(nèi)，大部分的精裝修工程尚未完工，基礎(chǔ)的水電設(shè)施還未接通，根本無法入住。而完成的部分也是滿目瘡痍，內(nèi)墻面裂縫脫落、壁紙開膠、大理石地面存在嚴(yán)重色差和裂縫、木飾踢腳線發(fā)霉變黑隨處可見……更嚴(yán)重的是在屋內(nèi)待一會(huì)兒，眼睛就會(huì)流淚。
檢測不合格也難獲整改
由于多戶業(yè)主都遇到同樣的問題，楊先生和鄰居們聯(lián)合聘請(qǐng)了專業(yè)的驗(yàn)房機(jī)構(gòu)及空氣檢測機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行了檢測。其結(jié)果令人大吃一驚：每家的室內(nèi)不合格之處達(dá)上百項(xiàng)之多，甲醛、二甲苯、TVOC等多項(xiàng)空氣質(zhì)量指標(biāo)均達(dá)不到國家標(biāo)準(zhǔn)。“本以為向開發(fā)商提出問題后會(huì)得到妥善解決，但在將近一年的時(shí)間里，小區(qū)業(yè)主找遍了建委、規(guī)委等部門，但是開發(fā)商依舊未做出實(shí)際整改。”
“我早已經(jīng)訂好了家具，可是根本沒辦法入住，家具廠家已經(jīng)催了好多次，再拖下去就要收保管費(fèi)用。”楊先生無奈地告訴記者，因?yàn)槲輧?nèi)的問題沒有解決，影響正常生活，目前小區(qū)的入住率并不高。而小區(qū)一期共售出240套房屋，現(xiàn)已經(jīng)有70戶業(yè)主先后投訴、提起訴訟等。
【業(yè)界支招】
找專業(yè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)房
億達(dá)律師事務(wù)所合伙人、主任律師李亞飛表示，目前，精裝修房屋驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確的相關(guān)規(guī)定，只能按照合同或者協(xié)議中約定的條款執(zhí)行。因此業(yè)主在收房時(shí)最好能夠聯(lián)系專業(yè)的質(zhì)量檢測和環(huán)境檢測機(jī)構(gòu)共同參與整個(gè)驗(yàn)收過程，如果出現(xiàn)問題可作為后期維權(quán)的證據(jù)。開發(fā)商應(yīng)當(dāng)嚴(yán)守環(huán)保國標(biāo)底線，如果存在室內(nèi)空氣質(zhì)量、裝修標(biāo)準(zhǔn)未能履約等情況，業(yè)主有權(quán)利對(duì)開發(fā)商提起訴訟。
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