今年3月29日，美的置業(yè)總裁郝恒樂(lè)在2018年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)公開(kāi)表示“美的置業(yè)2019年銷(xiāo)售目標(biāo)要達(dá)到1000億元”。這比之前的計(jì)劃整整提前了1年，足見(jiàn)進(jìn)軍千億俱樂(lè)部的野心。在今年8月20日召開(kāi)的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，全年千億目標(biāo)未變，下半年將會(huì)從供貨、銷(xiāo)售、去化等各環(huán)節(jié)“堅(jiān)定推動(dòng)”。

　　為了滿(mǎn)足自身快速擴(kuò)張，美的置業(yè)在拿地方面也顯得非常激進(jìn)，高溢價(jià)摘地頻頻。《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上市公司在浙江臺(tái)州獲取的一幅地塊，溢價(jià)率高達(dá)86.6%。此外，還有在徐州、武漢的兩幅地塊，溢價(jià)均在70%以上。

　　多位業(yè)內(nèi)人士向《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》表示，美的置業(yè)上市后業(yè)績(jī)壓力很大，所以要求一定的土地儲(chǔ)備，支持業(yè)績(jī)。

　　拿地策略調(diào)整 美的頻現(xiàn)高溢價(jià)拿地

　　2018年10月上市后不久，美的置業(yè)便開(kāi)啟了一輪瘋狂拿地。

　　12月16日，分別以14.16億元、7.21億元的代價(jià)，竟得南昌青云譜區(qū)和鄭州高新區(qū)雙湖科技城地塊。其中，前者溢價(jià)率為16%，后者達(dá)56%。

　　進(jìn)入2019年，美的置業(yè)變得更加“兇猛”。2月21日和22日，先后以4.77億元、6.77億元，拿下泉州臺(tái)商區(qū)和佛山禪城南莊地塊，相應(yīng)溢價(jià)率為28.9%、33.79%。

　　美的置業(yè)絲毫不亞于“閩系”的兇猛，始于徐州銅山區(qū)商住地塊的摘入。據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，該地塊創(chuàng)下徐州土拍史耗時(shí)最長(zhǎng)的記錄，歷經(jīng)13.5小時(shí)、644輪競(jìng)拍后，美的置業(yè)以16.02億元奪得，溢價(jià)73%。徐州地塊收入囊中不到1個(gè)月，美的置業(yè)又落子常州，以11.7億元竟得JWJ20190101號(hào)宗地，溢價(jià)55.17%。

　　此后，上市公司重倉(cāng)浙江，這點(diǎn)在2019年下半年顯得更甚。在“以4.71億元、24%的溢價(jià)”摘獲惠州博羅一宗商住地塊兩天后，4月3日，美的置業(yè)“血戰(zhàn)”176回合，最終以86.6%的溢價(jià)，花費(fèi)6.43億元竟得臺(tái)州市路橋區(qū)南官新天地地塊。7月、9月，上市公司在浙江金華分別以7.67億元、4.95億元奪取兩幅商住地塊，相應(yīng)溢價(jià)37%和10.24%。

　　“高溢價(jià)”落子在武漢也上演了近乎“癲狂”狀態(tài)。4月下旬，美的置業(yè)先是以28.57億元的代價(jià)竟得東湖新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一幅地塊，溢價(jià)達(dá)72.94%。兩天后，又以最高限價(jià)25.22億元拿下江夏區(qū)大橋產(chǎn)業(yè)園P(2019)036號(hào)地塊，溢價(jià)57.72%。值得注意的是，后者需配建8.5%公共租賃住房比例。

　　據(jù)其2019年中報(bào)披露，截至6月30日美的置業(yè)土地儲(chǔ)備為5251萬(wàn)㎡，相較2018年末增加744萬(wàn)㎡。擴(kuò)張速度之快，可見(jiàn)一斑。對(duì)此，中國(guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示，這說(shuō)明了美的置業(yè)對(duì)規(guī)模的追求比較迫切。在現(xiàn)金流緊張的情況下敢于高溢價(jià)頻繁拿地，也說(shuō)明企業(yè)判斷市場(chǎng)在短期內(nèi)會(huì)轉(zhuǎn)暖，成功套現(xiàn)的周期會(huì)比較短。

　　58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波也表示，高溢價(jià)率本身也代表著一定的高風(fēng)險(xiǎn)性，美的置業(yè)未來(lái)在這些城市依然會(huì)面臨著諸多挑戰(zhàn)。

　　伴隨著快速擴(kuò)張，上市公司三費(fèi)費(fèi)率也呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，已由2018年中期的12.38%上漲至2019年中期的14.05%。

　　針對(duì)高溢價(jià)拿地問(wèn)題，美的置業(yè)回復(fù)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》說(shuō)道：“美的置業(yè)并不存在頻頻高溢價(jià)拿地，在個(gè)別核心城市的熱門(mén)地塊確實(shí)存在一定溢價(jià)拿地的情況。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)中，上半年美的置業(yè)有10塊土地零溢價(jià)成交，7塊土地低于10%的低溢價(jià)率成交。同時(shí)，美的置業(yè)一直保持較低的土地獲取成本，2019年中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，美的置業(yè)平均土地成本2677元/平方米，僅占銷(xiāo)售均價(jià)25%左右。”

　　接連大規(guī)模發(fā)債

　　二線、三線城市的瘋狂布局，2018年下半年至今，美的置業(yè)現(xiàn)金流一直陷入非常緊張的狀態(tài)。2018年、2019年中期，上市公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~分別為-166.15億元、-82.66億元，較往年任何時(shí)刻都要差。

　　國(guó)際地產(chǎn)資管公司協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖告訴《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》，中國(guó)企業(yè)家有個(gè)通病，就是他們對(duì)風(fēng)控和現(xiàn)金流常常都是忽視的，所以你會(huì)見(jiàn)到他們堅(jiān)持?jǐn)U張，這是在中國(guó)20年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)里沿用下來(lái)的習(xí)慣。

　　緣于規(guī)模的渴求，擴(kuò)張?jiān)诶^續(xù)，而這需要充裕的資金。

　　10月29日，上市公司全資附屬公司美的置業(yè)集團(tuán)有限公司(下稱(chēng)“美的置業(yè)集團(tuán)”)擬在上交所發(fā)行11.68億元資產(chǎn)支持證券-ABS已被受理。在這之前，美的置業(yè)集團(tuán)接連大規(guī)模發(fā)債。

　　7月和8月，美的置業(yè)集團(tuán)以?xún)斶�公司債券為由，先后公開(kāi)發(fā)行17億元境內(nèi)公司債券(第三期)、13億元境內(nèi)公司債券(第四期)。其中，前者為期4年，利率為5.2%;后者為期5年，利率為5.7%。此前，為了償還公司有息債務(wù)，美的置業(yè)集團(tuán)還于1月和2月相繼公開(kāi)發(fā)行“為期3年金額為10億元”的境內(nèi)公司債券。只不過(guò)第一期利率為7%，第二期為6.5%。

　　將時(shí)間推至1月下旬，美的置業(yè)集團(tuán)還發(fā)行了一筆金額為30.6億元的非公開(kāi)境內(nèi)公司債券。經(jīng)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》統(tǒng)計(jì)，如果上述ABS發(fā)行成功，美的置業(yè)集團(tuán)2019年發(fā)債將超過(guò)90億元。

　　業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪彛�千億銷(xiāo)售承壓

　　2004年，收購(gòu)佛山市順德區(qū)威靈房產(chǎn)有限公司大部分股權(quán)后，何享健家族開(kāi)始涉足房地產(chǎn)，上述被收購(gòu)公司就是美的置業(yè)集團(tuán)公司的前身。

　　與美的集團(tuán)一樣，美的置業(yè)也起家于佛山，君蘭高爾夫社區(qū)是其打造的第一個(gè)住宅物業(yè)。之后，上市公司又相繼在順德區(qū)打造了佛山美的君蘭江山、佛山美的翰誠(chéng)及佛山翰誠(chéng)嘉園。至今，佛山都是美的置業(yè)第一大土儲(chǔ)區(qū)。截至2019年中期，上市公司在佛山共有36個(gè)項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備達(dá)637.91萬(wàn)㎡，在總土儲(chǔ)中占比12.2%。

　　2010年，美的置業(yè)開(kāi)始走出珠三角，憑借貴陽(yáng)美的林城時(shí)代、株洲栗雨湖、徐州美的城等項(xiàng)目，在西南、長(zhǎng)江中游、長(zhǎng)三角地區(qū)進(jìn)行布局。2011年，進(jìn)軍河北邯鄲，以8.55億元代價(jià)獲取邯鄲美的城地塊，從而打入華北區(qū)域。

　　據(jù)其招股書(shū)披露，隨著上述五大戰(zhàn)略區(qū)域的形成，2013年美的置業(yè)合約銷(xiāo)售額已接近百億(98億元)。過(guò)去3年，上市公司銷(xiāo)售業(yè)績(jī)均保持較快增速，數(shù)值分別為206億元、 507億元和790億元，相應(yīng)增長(zhǎng)85.59%、146.12%和55.82%。美的置業(yè)將2019年的銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為“1000億元”也就不難理解了。

　　事實(shí)上，美的置業(yè)已經(jīng)在放緩規(guī)模增速，千億目標(biāo)相較2018年僅增長(zhǎng)26.58%。但從目前來(lái)看，上市公司這一目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)將面臨極大壓力。今年11月5日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱(chēng)，2019年前10個(gè)月，該集團(tuán)連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約為816億元，同比增長(zhǎng)約24.77%;相應(yīng)的已售建筑面積約為804.2萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約22.85%。

　　《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2019年以來(lái)，美的置業(yè)僅在4月、6月、9月和10月的銷(xiāo)售超過(guò)90億元。“金五銀六”、“金九銀十”是房地產(chǎn)銷(xiāo)售傳統(tǒng)的旺季，而11月至次年2月，往往是房地產(chǎn)銷(xiāo)售最淡的季節(jié)。這也意味著2019年最后兩個(gè)月，美的置業(yè)每月都要實(shí)現(xiàn)近百億銷(xiāo)售額。千億目標(biāo)實(shí)現(xiàn)壓力之大，可想而知。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：美的置業(yè)歷次公告

　　此外，美的置業(yè)營(yíng)收和業(yè)績(jī)?cè)鏊倬�在放緩�?019年中期，上市公司分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入141.95億元，實(shí)現(xiàn)公司擁有人應(yīng)占期內(nèi)溢利17.69億元，相應(yīng)同比增長(zhǎng)33.44%和20.1%，而2018年美的置業(yè)這一增速分別達(dá)到70.01%和67.85%。美的置業(yè)的“高速發(fā)展”似乎要成為過(guò)去。對(duì)于業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪弳?wèn)題，美的置業(yè)回應(yīng)《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》說(shuō)道：“政策調(diào)控下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生深刻變化，行業(yè)不再是快速擴(kuò)張階段，調(diào)速換擋成為當(dāng)下的普遍選擇;當(dāng)規(guī)模到達(dá)一定體量之后，基數(shù)增大，規(guī)模增速也會(huì)相應(yīng)放緩;今年以來(lái)公司有意識(shí)地調(diào)整速度，追求規(guī)模、效益的均衡增長(zhǎng)。”

　　吊詭的是，在快速擴(kuò)張的同時(shí)，美的置業(yè)負(fù)債率卻一改往年的高數(shù)值。2018年、2019年中期，上市公司資產(chǎn)負(fù)債率分別為86.69%、87.1%，相應(yīng)凈負(fù)債率為97.42%和95.61%。較之過(guò)往，已是低位，這與其快速擴(kuò)張形成強(qiáng)烈反差。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：東方財(cái)富choice、美的置業(yè)招股書(shū)、年報(bào)、中報(bào)

　　種種跡象表明，美的置業(yè)在運(yùn)用股權(quán)來(lái)優(yōu)化負(fù)債。

　　2017年-2019年中期，美的置業(yè)少數(shù)股東權(quán)益占比大幅攀升，已由最初的16.28%升至39.66%。上市公司在今年中報(bào)里也表示，加大土地收并購(gòu)和項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的比重。《中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行》梳理發(fā)現(xiàn)，截至2019年中期，美的置業(yè)土儲(chǔ)中合作開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目共計(jì)19個(gè)。可以肯定的是，這一數(shù)值會(huì)繼續(xù)增多。