山東濟(jì)南開發(fā)商樹假地鐵指示牌騙消費(fèi)者買房事件未了，最近，深圳龍華區(qū)一樓盤以租代售，又因私制《房屋使用權(quán)證》“紅本”誘騙三百戶人家買房變租房的事件再次吸引了網(wǎng)友的眼球，讓人腦洞大開。網(wǎng)友直呼“活久見”!

涉事樓盤：鴻基新都商務(wù)大廈，土地性質(zhì)是商服用地

　　受騙上當(dāng)?shù)臉I(yè)主們紛紛向中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行消費(fèi)投訴平臺(tái)進(jìn)行投訴：他們受到鴻基新都商務(wù)大廈開發(fā)商深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資公司虛假宣傳的誘導(dǎo)，最終買房變租房，幾百萬(wàn)元“租”來一套沒有產(chǎn)權(quán)的房屋，期待中的戶口、學(xué)位等全打了水漂。很多家庭并不富裕，承受著高額的房貸，卻買來一套高價(jià)的出租房，真是血本無(wú)歸、欲哭無(wú)淚!

　　接到投訴后，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行南方報(bào)道組先后兩次赴深圳龍華區(qū)鴻基新都商務(wù)大廈實(shí)地了解情況，發(fā)現(xiàn)事件焦點(diǎn)集中在開發(fā)商的行為是否涉嫌以租代售，以及開發(fā)商涉嫌以虛假宣傳手段欺騙購(gòu)房者簽訂的租賃合同是否有效，是否可以解除。

　　案涉長(zhǎng)安汽車 三百戶被“套” 涉資近十億元

　　近年來全國(guó)多地出臺(tái)限購(gòu)政策后，不少人失去了購(gòu)房資格，在這種情況下，為規(guī)避限購(gòu)政策，開發(fā)商“以租代售”的情況在地產(chǎn)界并不少見。

　　引起眾多消費(fèi)者投訴深圳龍華區(qū)的鴻基新都是否同樣涉嫌“以租代售”呢?

　　2019年9月19日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用地租賃市場(chǎng)穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施(試行)》，產(chǎn)業(yè)用房租賃價(jià)格不高于最近年度發(fā)布的租金指導(dǎo)價(jià)格，嚴(yán)厲打擊出租人違規(guī)轉(zhuǎn)讓或以“以租代售”等形式變相轉(zhuǎn)讓行為和通過簽訂陰陽(yáng)合同等方式規(guī)避監(jiān)管、侵害承租人權(quán)益的行為。

　　但涉事的鴻基新都開發(fā)商深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資有限公司似乎沒有把這一規(guī)定放在眼里，以租代售的違規(guī)行為在社會(huì)上引起了軒然大波，把中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)也牽扯進(jìn)來：因?yàn)樵摰貕K是長(zhǎng)安汽車集團(tuán)從政府手中購(gòu)得，并通過長(zhǎng)安汽車集團(tuán)深圳投資公司出租給鴻潤(rùn)創(chuàng)建開發(fā)建設(shè)的。

　　一位花了200多萬(wàn)元買房的業(yè)主陳宏(化名)說，當(dāng)時(shí)售樓部的場(chǎng)景設(shè)置、銷售現(xiàn)場(chǎng)氣氛與其他樓盤并無(wú)二致，還有打彩蛋的例行節(jié)目。售樓小姐也是口口聲聲鼓動(dòng)他們看房買房，卻只字不提租房字眼。

　　在鴻基新都商務(wù)大廈，這個(gè)被住戶和保安默認(rèn)的“售樓中心”(后改為“體驗(yàn)中心”)里，樓盤沙盤、戶型樣板一應(yīng)俱全，樣板模型旁的銘牌上標(biāo)注著“以銷售/買賣合同為準(zhǔn)”(后被撤走)。銷售人員與購(gòu)房者的微信、短信互動(dòng)資料及網(wǎng)上宣傳資料均顯示為房屋銷售。

　　很多人在這樣的宣傳攻勢(shì)下交了購(gòu)房款，但當(dāng)他們支付完全款之后，開發(fā)商拿出的并非購(gòu)房合同，而是其單方面擬定的《深圳市物業(yè)租賃合同書》，租期為20年，期滿后再送20年。該合同甲方主體為深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資有限公司。

　　陳宏等人當(dāng)即對(duì)合同性質(zhì)向售樓人員提出異議，為何明明是買房卻只能簽訂租賃合同?鴻基新都售樓處銷售人員當(dāng)時(shí)的說法是，因?yàn)轼櫥�新都只有《土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建筑工程施工許可證》等四證。與正規(guī)商品房唯一的區(qū)別在于，該小區(qū)并沒有獲得住建部門批準(zhǔn)通過的《商品房預(yù)售許可證》，不能明著賣，為了規(guī)避政府監(jiān)管只能“以租代售”。

　　售樓人員又承諾會(huì)給到他們一個(gè)“紅本”。陳宏以為開發(fā)商鴻潤(rùn)創(chuàng)建所謂的“紅本”即不動(dòng)產(chǎn)權(quán)紅本。然而，沒想到最后給他們只是一份由鴻潤(rùn)創(chuàng)建出具、由中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)“見證”的自制《房屋使用權(quán)證》“紅本”，兩個(gè)單位均蓋了紅章。

開發(fā)商自制的《房屋使用權(quán)證》

　　業(yè)主們認(rèn)為，從頭到尾，就是開發(fā)商精心設(shè)計(jì)的一個(gè)騙局，這張所謂的《房屋使用權(quán)證》只是騙局中的一個(gè)道具，沒有任何實(shí)質(zhì)意義，掩蓋不了開發(fā)商以租代售的違法事實(shí)。

　　開發(fā)商首創(chuàng)“租二十年再送二十年”新模式

　　面對(duì)數(shù)百余住戶的集中維權(quán)，開發(fā)商聲稱，“與購(gòu)房者簽訂租賃

　　合同之前，已經(jīng)口頭告知支付款項(xiàng)僅僅獲得項(xiàng)目40年(滿20年，續(xù)期贈(zèng)送20年)使用、租賃居住權(quán)，而不是對(duì)小區(qū)房屋的產(chǎn)權(quán)所有形式。”

　　業(yè)主們堅(jiān)持不懈地反映訴求后，包括當(dāng)?shù)孛襟w進(jìn)行了曝光，問題并沒有得到有效解決。期間，開發(fā)商鴻潤(rùn)創(chuàng)建出具過一個(gè)沒有蓋章的《關(guān)于鴻基新新都商務(wù)大廈的調(diào)解方案》。方案提出兩個(gè)選項(xiàng)，一是業(yè)主繼續(xù)長(zhǎng)租大廈的公寓，由長(zhǎng)汽車集團(tuán)深圳投資公司與深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司共同為業(yè)主出具一份《承諾書》，承諾業(yè)主們20年租期到期后，保證免費(fèi)贈(zèng)送20年，期間不會(huì)轉(zhuǎn)讓業(yè)主房屋的使用權(quán)。第二個(gè)選項(xiàng)是有條件地退房。

　　但業(yè)主們并不認(rèn)可這個(gè)《承諾書》，因?yàn)槭紫人�混淆了概念，業(yè)主們并不是沖著租房來的，他們的目的是購(gòu)房，是有產(chǎn)權(quán)，有真正紅本本的房產(chǎn)證!

　　何況這個(gè)承諾書并沒有任何法律保障。因?yàn)榘次覈?guó)《合同法》第214條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無(wú)效。租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。”也就是說中國(guó)的租賃備案合同最長(zhǎng)只有20年，開發(fā)商鴻潤(rùn)創(chuàng)建承諾贈(zèng)送20年的租賃權(quán)，法律意義上來說目前是無(wú)法得到保障。

　　有業(yè)主按第二選項(xiàng)找開發(fā)商退房，但基本上找不到人，《調(diào)解方案》變成一紙空文。

　　多次受騙的業(yè)主們的怒火再次被點(diǎn)燃，他們持續(xù)上訪，在窗戶、陽(yáng)臺(tái)上掛橫幅，到售樓部集合維權(quán)，向媒體求助。

　　最近有一個(gè)業(yè)主已經(jīng)委托律師起訴了開發(fā)商，開庭后等待判決。更多的業(yè)主正著手準(zhǔn)備集體起訴。其訴求是：要求退房、退款，如有分期或者貸款情況，則還需要退還這期間的房貸利息，并進(jìn)行賠償，其中包括巨額的裝修成本。

業(yè)主們自發(fā)到鴻基新都商務(wù)大廈售樓部維權(quán)，要求退房退款賠償

　　買房變租房：月租1 萬(wàn)3千元

　　要求退房退款的眾多業(yè)主對(duì)中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行南方報(bào)道組說，我們是奔著買房來的，現(xiàn)在變成了租房。合同是被開發(fā)商售樓人員誘導(dǎo)和欺騙下簽訂的合同，根本不是業(yè)主們的本意。即使是租房合同，也是顯失公平，這樣高的租房?jī)r(jià)格，而且一租二十年，我們?cè)趺磿?huì)簽?zāi)?

　　業(yè)主陳宏等人說，交訂金時(shí)看不到合同，等看到合同不想簽時(shí)，訂金又不能退。合同是被逼著簽的。合同簽訂之后，有業(yè)主們提出退房退款，如果解除合同，按照合同條款，業(yè)主們要支付鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司房款20%的違約金。這讓無(wú)助的業(yè)主們十分苦惱。

　　據(jù)貝殼網(wǎng)等平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，鴻基新都300萬(wàn)左右的房子，周邊同面積房屋的租金約在3500-7500元一個(gè)月，而鴻基新都該房型，以20年租期計(jì)算，每個(gè)月租金為12500元，這還沒有計(jì)算高額的利息。

　　眾多購(gòu)房者表示，“如果一早被告知該小區(qū)只是長(zhǎng)租公寓，根本不會(huì)考慮花費(fèi)數(shù)百萬(wàn)元購(gòu)買。目前簽訂的租賃合同，一沒有學(xué)位、二無(wú)法進(jìn)行抵押融資、以后如何賣房也存在各種未知數(shù)。即便是購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房，也比買這里有保障。”

　　鴻基新都地塊涉嫌違規(guī)轉(zhuǎn)手經(jīng)營(yíng)

　　根據(jù)深地合字(2010)1093號(hào)《深圳市土地使用友出讓合同書》補(bǔ)充合同一第六條規(guī)定，中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)深圳投資公司(丙方)在受讓中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)(乙方)從深圳規(guī)土委寶安管理局(甲方)所取得鴻基新都所在地塊后，不得轉(zhuǎn)讓本地塊使用權(quán)，但事實(shí)上長(zhǎng)安集團(tuán)深圳投資公司卻違規(guī)將土地轉(zhuǎn)租給深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資有限公司開發(fā)建設(shè)，項(xiàng)目名稱為鴻基新都。

　　據(jù)開發(fā)商公開的宣傳資料顯示，鴻基新都總用地面積4.2萬(wàn)㎡，總建筑面積約16.4萬(wàn)㎡。項(xiàng)目從功能上分為南北兩大區(qū)域。北側(cè)為酒店區(qū)，興建有高檔酒店及商務(wù)配套。南側(cè)由6棟高層圍合兩個(gè)大型庭院式商務(wù)公寓區(qū)。

　　業(yè)主們質(zhì)疑說，如果土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議中明確該地塊應(yīng)該由中國(guó)長(zhǎng)安汽車集團(tuán)深圳投資公司自行開發(fā)，而轉(zhuǎn)讓給其他公司開發(fā)是違反協(xié)議規(guī)定的，政府該如何處置?一個(gè)違法建設(shè)的項(xiàng)目，如何保證它與業(yè)主們簽訂的合同是合法有效的?

　　開發(fā)商兩年前因以租代售被處罰

　　業(yè)主們還向中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行南方報(bào)道組出示了一份由深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)龍華管理局開出的《行政處罰決定書》。

　　在該份處罰決定書中，龍華規(guī)土委認(rèn)定，深圳鴻潤(rùn)創(chuàng)建投資有限公司在未取得鴻基新都商務(wù)大廈項(xiàng)目房地產(chǎn)預(yù)售許可證的情況下，在2017年10-11月期間，在項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)開設(shè)體驗(yàn)中心，并向周某某等5人簽訂了《深圳市物業(yè)認(rèn)租協(xié)議》、《深圳市物業(yè)租賃合同書》等文件。后續(xù)查明，該公司已將收取款項(xiàng)全部退回5名“承租人”，并處以人民幣50萬(wàn)元罰款。

　　此后，上當(dāng)受騙的業(yè)主多次向龍華區(qū)住建局和深圳市住建局等部門提出訴求，要求查處鴻基新都開發(fā)商以租代售等違規(guī)違法行為。

　　2020年9月30日，深圳市住建局出具的《信訪事件復(fù)查意見書》回復(fù)業(yè)主稱：2018年深圳市規(guī)劃和國(guó)土委龍華管理局曾對(duì)鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司違規(guī)出售商品房5套的行為進(jìn)行過查處。被查處后，開發(fā)商進(jìn)行了相應(yīng)整改，與承租人簽訂的租賃合同符合規(guī)范。超過20年租賃合同的簽訂，雖超過法律規(guī)定的期限，但租賃期限超過20年并未違反房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管相關(guān)規(guī)定。并稱：龍華住建局經(jīng)咨詢法律顧問和根據(jù)現(xiàn)有證據(jù)材料，無(wú)法認(rèn)定鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司存在違反房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管的相關(guān)規(guī)定。

　　十分吊詭的是，2018年處罰鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司和今年負(fù)責(zé)處理該小區(qū)業(yè)主投訴的是同一人，即現(xiàn)任龍華區(qū)住建局副局長(zhǎng)羅松。

　　業(yè)主們說，他們只想問一下羅松副局長(zhǎng)：鴻基新都開發(fā)商被處罰前后欺騙業(yè)主的手法從來沒有變過，與業(yè)主們簽訂的租賃合同也幾乎一模一樣，為什么2018年是違法，2020年又合法了?鴻潤(rùn)創(chuàng)建公司到底有沒有違法?2018年處罰開發(fā)商后，龍華區(qū)住建局又是怎么監(jiān)管的?為什么還是導(dǎo)致這么多業(yè)主被騙?

　　中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行南方報(bào)道組多次致電龍華住建局副局長(zhǎng)羅松，其辦公室電話一直處于無(wú)人接聽狀態(tài)。報(bào)道組將持續(xù)關(guān)注報(bào)道鴻基新都項(xiàng)目以租代售一事。