11月2日，中國(guó)消費(fèi)者協(xié)會(huì)發(fā)布2021年第三季度全國(guó)消協(xié)組織受理投訴情況分析數(shù)據(jù)顯示，受理消費(fèi)者投訴258232件，同比增長(zhǎng)17.43%，解決199611件，投訴解決率77.30%，為消費(fèi)者挽回經(jīng)濟(jì)損失3.35億元。

其中，商品房投訴情況專題報(bào)告指出房產(chǎn)交易中關(guān)聯(lián)金融等多個(gè)行業(yè)，使得商品房交易問(wèn)題復(fù)雜化，經(jīng)常發(fā)生消費(fèi)糾紛。中消協(xié)總結(jié)，商品房消費(fèi)五大陷阱，并作消費(fèi)提醒。

1、房屋質(zhì)量，暗藏玄機(jī)不勝防

房屋質(zhì)量方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題有：

一是房屋質(zhì)量差，墻體及天花板開(kāi)裂，地基下沉，屋面漏水滲水，管道滲漏不通等；

二是精裝修房暗藏玄機(jī)，如用材不實(shí)，高端宣傳、低標(biāo)配置，工藝粗糙、質(zhì)量不過(guò)關(guān)等；

三是隱蔽工程偷工減料，使用次品材料等；

四是水電管線布設(shè)不規(guī)范，使用不合格、劣質(zhì)材料等。同一小區(qū)工程質(zhì)量相仿，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)容易引發(fā)群體投訴；

五是房屋有質(zhì)量問(wèn)題不及時(shí)維修或維修質(zhì)量差。

例如，2020年張女士購(gòu)買了位于山東省青島市黃島區(qū)的一套商品房，開(kāi)發(fā)商承諾最晚于2021年7月份交房。2021年6月份開(kāi)發(fā)商通知交房，但張女士在驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋的廚房頂部鋼筋外露、衛(wèi)生間防水層未鋪設(shè)、房屋層高不符合合同約定等情形，要求開(kāi)發(fā)商進(jìn)行整改，但開(kāi)發(fā)商一直不予理睬。青島市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)接訴后，聯(lián)系開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)人調(diào)查核實(shí)，負(fù)責(zé)人表示張女士反映的問(wèn)題屬實(shí)，后期將會(huì)積極和張女士協(xié)商，妥善處理張女士提出的整改方案。

消協(xié)意見(jiàn)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》第十條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)。”

因此，當(dāng)房屋出現(xiàn)主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格和嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題，影響消費(fèi)者居住時(shí)，消費(fèi)者可以要求解除合同并主張開(kāi)發(fā)商賠償損失。當(dāng)房屋出現(xiàn)滲水、空鼓等非嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，保修期內(nèi)開(kāi)發(fā)商應(yīng)承擔(dān)保修義務(wù)并對(duì)造成的其他損失承擔(dān)賠償責(zé)任。

2、價(jià)外加價(jià)，變相抬高售房?jī)r(jià)

房屋價(jià)格方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題：

一是買房被要求購(gòu)買裝修包、升級(jí)包等費(fèi)用，變相提高房?jī)r(jià)。一些搖號(hào)熱銷樓盤(pán)的置業(yè)顧問(wèn)隱晦告訴購(gòu)房者，不買“裝修升級(jí)包”就無(wú)法簽訂購(gòu)房合同；

二是隨意收取房?jī)r(jià)外費(fèi)用，如團(tuán)購(gòu)費(fèi)、排號(hào)費(fèi)、改造費(fèi)、開(kāi)戶費(fèi)等；

三是混淆定金、訂金、意向金等。有的開(kāi)發(fā)商銷售時(shí)收取誠(chéng)意金，選房時(shí)未經(jīng)消費(fèi)者同意將誠(chéng)意金轉(zhuǎn)為定金并開(kāi)具專用收據(jù)。發(fā)生糾紛時(shí)以定金不退為由拒絕退款。

例如，2019年5月，蔣先生購(gòu)買了江蘇省南京市某樓盤(pán)的房子，刷卡付款時(shí)蔣先生被要求按照2筆刷，一筆是276萬(wàn)多元，另一筆50萬(wàn)元，兩張收據(jù)的單位名稱不同，其中50萬(wàn)元為改造費(fèi)，收據(jù)單位為某建筑裝飾工程有限公司。當(dāng)時(shí)未給出改造項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)，且合同內(nèi)未體現(xiàn)50萬(wàn)元改造的內(nèi)容。后經(jīng)過(guò)了解，與蔣先生同一下疊戶型的其他業(yè)主存在未收50萬(wàn)元改造費(fèi)的情況。2021年6月30日，蔣先生向南京市消費(fèi)者協(xié)會(huì)反映相關(guān)問(wèn)題，并提出要求退還50萬(wàn)元費(fèi)用。經(jīng)南京市消協(xié)房地產(chǎn)消費(fèi)維權(quán)專業(yè)委員會(huì)工作人員調(diào)解，該公司最終將50萬(wàn)元費(fèi)用退還給了蔣先生。

消協(xié)意見(jiàn)

《價(jià)格法》第十三條規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者銷售商品、提供服務(wù)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，不得在標(biāo)價(jià)之外加價(jià)出售，不得收取任何未予標(biāo)明的費(fèi)用。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理。”

《民法典》第五百八十七條規(guī)定：“債務(wù)人履行債務(wù)的，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。給付定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，無(wú)權(quán)請(qǐng)求返還定金；收受定金的一方不履行債務(wù)或者履行債務(wù)不符合約定，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

商品房買賣中，開(kāi)發(fā)商經(jīng)常以認(rèn)籌金、誠(chéng)意金、排號(hào)費(fèi)等各種名義提前收取消費(fèi)者費(fèi)用，然后通過(guò)合同將其轉(zhuǎn)化為定金，限制消費(fèi)者解除合同的權(quán)力，使消費(fèi)者權(quán)益遭受損害。消費(fèi)者要注意查看相關(guān)票據(jù)和合同內(nèi)容，防止交費(fèi)名目發(fā)生變化。

3、隱瞞夸大，違規(guī)誘導(dǎo)購(gòu)房人

在售樓宣傳方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題：

一是隱瞞房屋性質(zhì)，違規(guī)誘導(dǎo)消費(fèi)者交易，比如隱瞞限售房情況（限售期內(nèi)不能過(guò)戶）、公寓房的產(chǎn)權(quán)年限（大多為40年）等，損害消費(fèi)者權(quán)益；

二是通過(guò)圖片文字、現(xiàn)場(chǎng)展示、口頭承諾等形式作虛假宣傳、虛假承諾；

三是以協(xié)助辦理貸款為名誘導(dǎo)不具備條件的消費(fèi)者購(gòu)房；

四是隱瞞重要不利因素，未充分履行告知義務(wù)，比如周邊設(shè)施情況等；

五是夸大宣傳房屋的有利條件，誘導(dǎo)交易，比如學(xué)區(qū)房、交通條件等。

例如，2021年5月初，消費(fèi)者鐘先生在四川省內(nèi)江市威遠(yuǎn)縣某房地產(chǎn)售樓部看中一套79平方米商品房，房屋總價(jià)款為33萬(wàn)余元。鐘先生告知售樓人員自己因征信問(wèn)題可能無(wú)法辦理貸款，售樓人員稱他們有渠道可以協(xié)助消費(fèi)者向銀行成功辦理貸款。隨后雙方簽訂了訂購(gòu)合同，消費(fèi)者以按揭方式支付了3成首付款共計(jì)10萬(wàn)余元，雙方約定，余款23.6萬(wàn)元將由售樓部協(xié)助消費(fèi)者向銀行申請(qǐng)辦理貸款。由于貸款未獲批，消費(fèi)者無(wú)力承擔(dān)剩余房款，6月初消費(fèi)者要求解除購(gòu)房合同并退還房款。開(kāi)發(fā)商稱若解除購(gòu)房合同，應(yīng)當(dāng)按合同約定支付房款總價(jià)15%共計(jì)5萬(wàn)余元違約金。雙方多次協(xié)商無(wú)果，消費(fèi)者于7月1日投訴至威遠(yuǎn)縣保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益委員會(huì)。經(jīng)工作人員組織4次現(xiàn)場(chǎng)調(diào)解，最終開(kāi)發(fā)商同意退還消費(fèi)者首付房款，終止合同。

消協(xié)意見(jiàn)

消費(fèi)者有權(quán)知悉所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，包括房屋本身、配套設(shè)施及周邊規(guī)劃。

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，構(gòu)成要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

《商品房銷售管理辦法》第十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定。”

《房地產(chǎn)廣告發(fā)布規(guī)定》明確了房地產(chǎn)廣告內(nèi)容不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾、不得以項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的所需時(shí)間表示項(xiàng)目位置、不得違反國(guó)家有關(guān)價(jià)格管理的規(guī)定、對(duì)規(guī)劃或者建設(shè)中的市政條件作誤導(dǎo)宣傳。

對(duì)于房屋交易，消費(fèi)者應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身信貸條件合理安排，不符合信貸條件的，切勿輕信開(kāi)發(fā)商或中介協(xié)助成功辦理貸款的承諾。

4、花式違約，各種理由拒擔(dān)責(zé)

合同履行方面，消費(fèi)者投訴主要問(wèn)題：

一是交付的房屋與樣板房、樓書(shū)宣傳等不一致。如房屋層高變低、多出橫梁等；

二是房屋面積縮水，與合同約定面積不符；

三是開(kāi)發(fā)商延遲交房，拒不承擔(dān)違約責(zé)任；

四是交房后，不能及時(shí)協(xié)助業(yè)主辦理過(guò)戶；

五是綠化帶、健身區(qū)等未隨房交付或改為其他用途，如游泳池變停車位等；

六是利用補(bǔ)充協(xié)議、特別約定等方式推行不公平格式條款。

例如，2019年11月安徽省天長(zhǎng)市消費(fèi)者潘先生在天長(zhǎng)市某房產(chǎn)公司訂購(gòu)一套房屋，訂購(gòu)房屋的同時(shí)還簽訂了無(wú)理由退房協(xié)議，協(xié)議書(shū)規(guī)定購(gòu)房人自簽署《商品房買賣合同》及《無(wú)理由退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續(xù)前的任何時(shí)間，購(gòu)房人享有無(wú)理由退房的權(quán)利。2019年11月自潘先生簽訂合同后，房產(chǎn)公司卻一直不能正式網(wǎng)簽，故于2020年11月9日申請(qǐng)無(wú)理由退房。房產(chǎn)公司卻以各種理由遲遲不予以退款，2021年6月潘先生投訴到天長(zhǎng)市消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)。天長(zhǎng)市消保委接訴后立即安排專人調(diào)查，消費(fèi)者投訴屬實(shí)。經(jīng)消保委工作人員溝通調(diào)解，最終達(dá)成一致意見(jiàn)：被訴房產(chǎn)公司安排專人處理退款事宜，7月下旬消費(fèi)者收到退房款64萬(wàn)余元。

消協(xié)意見(jiàn)

依法履約、合格交付，是經(jīng)營(yíng)者的應(yīng)盡義務(wù)。

根據(jù)《民法典》規(guī)定，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)，履行不符合約定的，應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

《商品房銷售管理辦法》第三十條規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

相對(duì)于消費(fèi)者而言，開(kāi)發(fā)商屬于強(qiáng)勢(shì)一方。一些開(kāi)發(fā)商利用定金等方式先行固定消費(fèi)者，再通過(guò)補(bǔ)充協(xié)議等“繞開(kāi)”示范合同強(qiáng)迫消費(fèi)者接受其單方擬定的不公平格式條款，排除、限制消費(fèi)者權(quán)利，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕、免除經(jīng)營(yíng)者責(zé)任，消費(fèi)者要么接受不公平條款，要么損失定金，陷于兩難境地。

5、房屋中介，魚(yú)龍混雜要當(dāng)心

房屋中介方面，消費(fèi)者投訴的主要問(wèn)題：

一是一些房屋中介弄虛作假，比如發(fā)布虛假房源信息、房源價(jià)格不透明、隱瞞房屋的真實(shí)情況等；

二是有的存在亂收費(fèi)現(xiàn)象，比如未告知或未經(jīng)消費(fèi)者同意收取代辦費(fèi)、銀行貸款手續(xù)費(fèi)等；

三是有些房屋中介違規(guī)操作，比如泄露買賣雙方個(gè)人信息、承諾辦理銀行貸款、代替銀行為買方做資金監(jiān)管、將購(gòu)房款據(jù)為己有或者挪作他用等；

四是有的中介公司及工作人員混淆網(wǎng)簽備案、網(wǎng)簽居間、抵押等概念，誤導(dǎo)購(gòu)房人，使其支付首付與中介費(fèi)后無(wú)法實(shí)現(xiàn)網(wǎng)簽過(guò)戶；

五是有些利用格式條款侵害消費(fèi)者合法權(quán)益或未按照合同內(nèi)容履約等。

例如，2021年5月，浙江省臺(tái)州市蔣先生通過(guò)黃巖開(kāi)鴻房產(chǎn)中介所購(gòu)買了一套二手房。后來(lái)蔣先生在辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)，因該房產(chǎn)未滿兩年，需要按全額繳納5.6%增值稅及附加稅種。蔣先生認(rèn)為中介明明介紹該房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滿兩年以上，現(xiàn)在卻未滿兩年，與實(shí)際不符，遂向臺(tái)州市黃巖區(qū)消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)投訴。接訴后，工作人員聯(lián)系投訴雙方進(jìn)行調(diào)解，由于雙方對(duì)減免費(fèi)用訴求差距過(guò)大，調(diào)解未成功，蔣先生表示會(huì)通過(guò)法律途徑進(jìn)行解決。

消協(xié)意見(jiàn)

《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理辦法》第二十二條規(guī)定：“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與委托人簽訂房屋出售、出租經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，應(yīng)當(dāng)查看委托出售、出租的房屋及房屋權(quán)屬證書(shū)，委托人的身份證明等有關(guān)資料，并應(yīng)當(dāng)編制房屋狀況說(shuō)明書(shū)。經(jīng)委托人書(shū)面同意后，方可以對(duì)外發(fā)布相應(yīng)的房源信息。”

在簽訂房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)向委托人說(shuō)明房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同和房屋買賣合同的相關(guān)內(nèi)容，并就各方權(quán)利義務(wù)進(jìn)行如實(shí)告知。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及經(jīng)紀(jì)人未履行應(yīng)盡義務(wù)，造成消費(fèi)者損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。

中消協(xié)意見(jiàn)

1、堅(jiān)持“房住不炒”，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展與住房消費(fèi)者合法權(quán)益。

2、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，保質(zhì)保量合格交付。杜絕粗制濫造、偷工減料，虛假宣傳、不當(dāng)誘導(dǎo)，擅自變更、隨意違約，捆綁提價(jià)、胡亂收費(fèi)，霸王條款、推諉塞責(zé)等問(wèn)題，以良好品質(zhì)、真誠(chéng)服務(wù)回饋廣大消費(fèi)者的信任。

3、房屋中介機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)管理，有效約束從業(yè)人員，切實(shí)履行應(yīng)盡義務(wù)。杜絕發(fā)布虛假信息、隱瞞真實(shí)情況、利用不公平格式條款等侵害消費(fèi)者合法權(quán)益。

4、消費(fèi)者購(gòu)房要注意多看多問(wèn)，加強(qiáng)自我保護(hù)。要仔細(xì)查看房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房屋中介機(jī)構(gòu)的資質(zhì)、信譽(yù)：

購(gòu)買新房時(shí)，注意查看《國(guó)有土地使用權(quán)證》《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程施工許可證》《商品房預(yù)售許可證》或《商品房銷售許可證》。

對(duì)于房屋位置、環(huán)境、配套等情況，切勿輕信口頭承諾，重要內(nèi)容一定要寫(xiě)入合同。

注意了解房屋產(chǎn)權(quán)、限購(gòu)政策、貸款條件等相關(guān)內(nèi)容。自身不符合購(gòu)房條件的，不要抱僥幸心理，寄望經(jīng)營(yíng)者的不實(shí)承諾。

簽訂合同前，要認(rèn)真閱讀、完整理解合同條款及補(bǔ)充協(xié)議、合同附件，比如房屋面積、樓層、房號(hào)、房屋價(jià)格、交房時(shí)間、交房標(biāo)準(zhǔn)、解除合同的條件、違約責(zé)任等。

收房驗(yàn)收時(shí)，要根據(jù)購(gòu)房合同約定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房屋工程質(zhì)量及配套設(shè)施一一驗(yàn)收，并做好記錄，有條件的，可以聘請(qǐng)相關(guān)監(jiān)理機(jī)構(gòu)、專業(yè)驗(yàn)房人員一起驗(yàn)收，注意查看并保存好《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

要注意保存樓盤(pán)和中介的宣傳資料、購(gòu)房合同、付款票據(jù)、樣板房資料等證據(jù)，以維護(hù)自身合法權(quán)益。發(fā)生糾紛，及時(shí)依法維權(quán)。