中國房產質量周報第二十三期：公攤與約定不符怎么辦？

2022-01-17 中國質量萬里行雷玄點擊：次

“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第23期發布。

2022年1月10日-1月16日，中國質量萬里行共收到21條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括華潤置地、中南置地、科翔地產、誠越地產、花樣年、綠城中國、嘉福集團、三巽置業、金鵬地產與世紀金馬。

涉及的項目分別是石家莊市華潤萬橡府、南京市中南上悅城、邯鄲市紫御東城二期、廊坊市首爾甜城·東方廣場、成都市花樣年香門第、欽州市綠城·幸福里一期、南昌市嘉福新天地、亳州市三巽壹號院、合肥市金鵬·壹品天成與重慶市花灘國際新城伴山豪庭。

經統計，十個項目涉及的問題包括：與業主簽訂合同規定的賠付標準不一、墻體開裂、違規提供首付貸、綠化景觀虛假宣傳、公攤面積較大等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注廊坊市首爾甜城·東方廣場、邯鄲市紫御東城、南京市中南上悅城三個項目。其中，廊坊市首爾甜城·東方廣場交付一年后，業主發現開發商宣傳的居民用電在供電局備案為商業用電。另外，業主在此前收房時還發現實際交付與樣板間不符，層高縮水等問題。邯鄲市紫御東城二期業主收房至今17個月，小區卻未通正式水電，且時常停水停電，影響正常生活。另外，B1、B9、B14三棟樓的天燃氣主管道從部分業主戶內廚房通過，存在安全隱患，且這三棟樓至今均未接通燃氣。南京市中南上悅城的業主稱，二、三、四棟樓面臨延期交付，其余樓棟已停工半年。開發商與業主簽訂的購房合同存在多個版本，“延期賠償”就存在萬分之二、萬分之一以及萬分之零點五三個標準。

廊坊市首爾甜城·東方廣場：“民電”變“商電”

首爾甜城·東方廣場位于河北省廊坊市燕郊經濟技術開發區燕順路與化工大街交匯處，由誠越房地產開發有限公司開發建設。近期，有業主繳納電費時發現電費相較以往偏貴，他們進一步咨詢后得知，小區用電類型為商業用電，而非銷售宣傳時所說的居民用電。

除用電問題外，業主表示：“小區自交付時就出現房屋與樣板間不符，層高縮水等情況，此后問題不斷。”

2022年1月14日，項目售樓處工作人員稱：“我們屬于客服人員，不了解銷售人員的說辭。另外，客戶簽訂的協議里有關于水電費用調整的條款，而水電費用是由國家收取的。”相關問題也已反饋至當地住建部門。

邯鄲市紫御東城二期：交房17個月仍未通正式水電

紫御東城二期由邯鄲市科翔房地產開發有限公司開發建設，項目位于河北省邯鄲市永年區洺州大道洺州植物園東。近期，紫御東城二期業主稱：“小區交房至今近已17個月，仍未通正式水電，家中自來水渾濁，且時常停水停電。目前，開發商提出業主須繳納200元水費，才能將用水更換為南水北調的水。”此外，小區二期B1、B9、B14三棟樓至今未通燃氣，且燃氣主管道從部分業主家廚房通過，存在安全隱患。

針對以上問題，開發商工作人員于2022年1月14日稱：“正式水電已于2021年底開通，小區自來水為市政供水，不存在渾濁這一問題。而天然氣屬于專項工程，開發公司只負責接通，不負責安裝，安裝事宜由天然氣公司負責。目前已知的是燃氣管道已于2021年底開通。對于部分業主尚未開通的原因需要與物業進行核實，或與未交物業費及天然氣接通費有關。”

南京市中南上悅城：延期交付賠償標準不一

中南上悅城位于江蘇省南京市江寧區上高路與萬安北路交匯處，由南京中南錦城房地產開發有限公司開發建設，系中南置地旗下項目。該項目業主稱：“二、三、四棟樓延期交付，其余樓棟停工半年。而且開發商與業主簽訂的購房合同存在多個版本，關于延期賠償一項就有萬分之二、萬分之一和萬分之零點五三種不同的賠付標準。”

針對此事，項目售樓處工作人員于2022年1月14日稱：“延期交付的樓棟為二、三、四三棟樓盤，其余樓棟仍處于施工階段。”至于合同模板不一致問題，該名工作人員回應稱：“并不清楚這一問題，我們提供的合同已經過房管局審核。業主若要退房，退房周期以合同約定為準。”相關問題也已反饋至當地的住建部門。

重點投訴問題：實際公攤面積與約定不符

許多購房者反映，收房時發現房屋實際公攤面積與購房時約定的不符，如套內面積減少，公攤面積增加，并導致得房率降低。

近期，中國質量萬里行監測到晉中市臺商書語郡、濰坊市金慶御花園、天津市富力又一城合茂園、淄博市天泰嘉億城和赤峰市春城金瀾灣存在公攤面積與約定不符的問題。

公攤面積指各產權共同占有或共同使用的建筑面積。包括電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、值班警衛室、為整幢樓服務的公共用房和管理用房的建筑面積、套與公共建筑之間的分隔墻及外墻（山墻）、計入套內建筑面積之外的共用墻體面積。

有法律人士稱，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條規定，出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理。

當合同無約定或約定不明確，若面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。若面積誤差比絕對值超出3%，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應予支持。買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人。

另外，房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

總之，若因公攤面積與約定不符導致的房屋實際面積減少，購房者可要求開發商退還公攤面積的差額房款。

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