中國房產質量周報第二十八期：代收代繳契稅、專項維修資金有風險

2022-03-08 雷玄點擊：次

“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第28期發(fā)布。

2022年2月28日-3月6日，中國質量萬里行共收到24條業(yè)主投訴信息，加上網絡監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。

具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發(fā)商包括華夏幸福、卓越集團、禹洲集團、綠地控股、紐賓凱集團、縱橫集團、海爾集團、人居地產、隆基泰和、實地集團和望云地產。

涉及的項目分別是鄭州市鄭州·孔雀城、武漢市禹洲朗廷元著、西安市綠地新里城蘭亭公館、武漢市紐賓凱漢CITY·漢棠、廣州市縱橫攬云、寧波市翡翠東方府、成都市人居柏云庭、西安市隆基泰和鉑悅山二期、昆明市實地花鶴翎二期與株洲市望云體育新城。

經統(tǒng)計，十個項目涉及的問題包括：延期交付、精裝修未完工、房屋漏水、預售房款未進入監(jiān)管賬戶、違規(guī)交付等。

本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注武漢市禹洲朗廷元著、西安市綠地新里城蘭亭公館以及寧波市翡翠東方府三個項目。其中，武漢市禹洲朗廷元著的業(yè)主反映，收房時仍有部分房屋未完成裝修，地下車庫仍在施工，未達交付標準。此外，無論業(yè)主是否收房，均從3月1日開始繳納物業(yè)費。西安市綠地新里城蘭亭公館業(yè)主表示，合同約定2022年10月交房。自去年開始該項目施工緩慢，業(yè)主于2月底進入現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)無人施工。業(yè)主繳納款項未進入指定資金監(jiān)管賬戶，而是進入開發(fā)商開設的一般戶。寧波市翡翠東方府業(yè)主表示，實際交付標準與宣傳資料、樣板區(qū)差異較大，公共區(qū)域減配、綠化面積縮水。此外，頂樓住戶反映滲漏水問題嚴重。

武漢禹洲朗廷元著：分批交付惹爭議

禹洲朗廷元著系禹洲集團旗下項目，位于湖北省武漢市漢陽區(qū)太子湖北路288號，由武漢藍空房地產開發(fā)有限公司負責開發(fā)建設。業(yè)主反映，近日交付時，開發(fā)商稱每天最多僅為10戶業(yè)主辦理交房手續(xù)，700多戶要70天才能完成交付。然而無論業(yè)主是否已收房，物業(yè)費均從3月1日起收取。

對此，禹洲朗廷元著物業(yè)工作人員3月1日稱：“近期武漢市疫情比較嚴重，根據(jù)防疫部門的防疫要求，我公司決定分批分次為業(yè)主辦理房屋交付手續(xù)。目前，已增至每天交20戶，物業(yè)費收取時間也由原定的3月1日調整至4月1日。”

此外，部分業(yè)主在收房時發(fā)現(xiàn)，室內精裝工程實際仍未完成，房屋未達到交付標準。業(yè)主提供的視頻與照片顯示，房屋內地板還未裝完，裝修材料還堆積在房間里。另外，小區(qū)地下車庫也擺滿了建筑垃圾，尚處于施工狀態(tài)。

對于竣工驗收的問題，禹洲朗庭元著物業(yè)的工作人員于3月1日稱：“項目已通過竣工驗收，驗收文件的公示信息在交付時就張貼在了小區(qū)大門口。另外，房屋交付時基本已經完成精裝，業(yè)主可能會對精裝修的一些細節(jié)不滿意，但物業(yè)會對業(yè)主驗房時發(fā)現(xiàn)的問題進行登記并修復。”

綠地新里城蘭亭公館：施工停滯

綠地新里蘭亭公館項目位于陜西省西安市科技西路與繞城高速交匯處向東300米，系綠地控股旗下項目，開發(fā)商為綠地集團西安浩坤置業(yè)有限公司。近期，有業(yè)主反映，合同約定2022年10月交房。自去年開始該項目施工緩慢，而到了今年，工地仍不見施工。

除了施工進度緩慢之外，多名蘭亭公館業(yè)主投訴，首付款和按揭購房貸款均未進入中國農業(yè)銀行股份有限公司西咸新區(qū)支行（該項目指定的資金監(jiān)管賬戶），而是進入開發(fā)商綠地控股在中國銀行西安華陸大廈支行開設的一般戶，購房者合法權益受到嚴重侵犯。

對此，西咸新區(qū)管理委員會稱，經核查，業(yè)主反應情況與事實部分相符，對于監(jiān)管資金問題，灃東新城住建局已經責令相關業(yè)務銀行嚴格履行自身監(jiān)管職責，立即展開自查，限期整改，并承諾進一步加強對該項目資金的管理力度。

寧波市翡翠東方府：收房之日即開始整改

翡翠東方府位于浙江省寧波市江北區(qū)人民路與環(huán)城北路交匯處，由寧波海筑置業(yè)有限公司開發(fā)建設，系海爾集團旗下。項目于2021年年底交付時，業(yè)主反映“房屋存在多處質量問題，交付標準與銷售宣傳時差異較大。外立面不平整，有明顯的凹凸不平、鼓包；室內裝修工藝也比較粗糙，窗臺大理石嚴重碎裂、墻面和頂面不平整、門套有較大縫隙、收口工藝質量差等。”

整改后，翡翠東方府陸續(xù)完成交付。近期部分頂樓業(yè)主再次投訴“交付沒不久即出現(xiàn)嚴重滲漏水現(xiàn)象。”

對此，江北區(qū)住建局于2022年3月3日表示，“我們收到翡翠東方府業(yè)主反映，房屋存在滲漏水問題，我們已經介入調查，同時將督促開發(fā)商盡快解決。”

重點投訴問題：開發(fā)商代收代繳購房契稅、住宅專項維修資金不規(guī)范

購房者在簽訂商品房購房合同后須繳納契稅，在收房后須繳納住宅專項維修資金。有些業(yè)主是自己繳納，有些則委托開發(fā)商代繳。據(jù)業(yè)主反映，開發(fā)商代收代繳契稅、住宅專項維修資金時存在“未及時上繳、提前收取”等不規(guī)范操作。

近期，中國質量萬里行監(jiān)測到太原市佳境瓏原、寶雞市兆興錦都、北京市華潤橡樹瀾灣、貴陽市萬隆國際和廊坊市新城家園存在開發(fā)商代收代繳契稅、住宅專項維修資金不規(guī)范的問題。

契稅是指以所有權發(fā)生轉移變動的不動產為征收對象，向產權承受人征收的一種財產稅。其中應繳稅范圍包括：土地使用權出售、贈與和交換、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換等；住宅專項維修資金是指用于小區(qū)住宅樓房的公共區(qū)域與公用設施、設備維修的專修基金。包括住宅主體承重結構部位、門廳、樓梯間、通道和戶外墻面等。

購房人購置房產后，首先要明確契稅、住宅專項維修資金的繳納時間。

一般而言，若購房人購得新房，應以購房合同備案的時間為節(jié)點，一般為備案后30日內交契稅。若所購房產為二手房，則以二手房過戶時間為節(jié)點，一般為過戶后30日內交契稅和其他交易稅。

而住宅專項維修資金則在商品房交付時繳納，屬于房屋首期專項維修資金，業(yè)主們可以將其直接存入由開發(fā)商提供的房屋專項維修資金專戶。若通過開發(fā)商代繳，則開發(fā)商自收到資金之日起30日內，要將其存入維修資金專戶。

另外，如通過開發(fā)商代為繳納契稅和公共維修資金。注意開發(fā)商代繳過程中，可能會出現(xiàn)購房合同未網簽備案即收取契稅、收取契稅后不向相關部門上繳、收取住宅專項維修資金后不及時繳納等不規(guī)范操作的問題。

目前多地已經出臺相關規(guī)定，如2021年4月，北京住建委出臺《關于禁止違規(guī)房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)收取契稅和住宅專項維修資金有關問題的通知》規(guī)定，在新建商品房交易過程中，房地產開發(fā)企業(yè)不得代收、代繳應由購房人繳納的契稅和住宅專項維修資金；房地產開發(fā)企業(yè)不得將代收購房人應繳契稅或住宅專項維修資金，作為商品房銷售和交付的前置條件；購房人繳納契稅或住宅專項維修資金，確有代辦需要的，購房人可委托開發(fā)企業(yè)或第三方辦理，但相應款項不得轉入開發(fā)企業(yè)或其它第三方賬戶。

《中國質量萬里行》提醒廣大購房者，購置房產后，請留意購房合同備案時間或房產過戶時間，繳納契稅、住宅專項維修資金后，及時敦促開發(fā)商向相關部門繳納，以免影響后續(xù)房產證辦理。

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