中國房產質量周報第三十二期：律師支招“房屋外立面與宣傳不符”
2022-04-06 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第32期發布。
2022年3月28日-4月3日，中國質量萬里行共收到110條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括國御溫泉度假小鎮股份有限公司、中海地產、中鐵置業、美好置業集團、永城市華晨置業公司、重慶三峽聯合國際實業發展有限公司、天津城投集團、奧山集團、金泰房地產開發有限公司以及富力地產。涉及的項目分別是國御溫泉度假小鎮二期、中海˙首鋼天璽、中鐵諾德閱瀧、美好首璽、濱湖桃園二期、三峽國際51LOFT、天津城投萬欣城、奧山首府、天潤·芙蓉和富力壹品。
經統計，十個項目涉及的問題包括：違規交付、項目停工、延期交付、虛假宣傳、房屋質量問題等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注石家莊市國御溫泉度假小鎮二期、北京市中海˙首鋼天璽以及萍鄉市天潤·芙蓉三個項目。其中，國御溫泉度假小鎮二期業主反映，5#、6#、7#、27#建筑物涉嫌未進行質量檢測、未組織竣工驗收、未進行消防驗收備案即擅自交付使用。中海˙首鋼天璽業主反映，宣傳材料、沙盤中建筑外立面均為鋁板、玻璃幕墻，施工時卻變成天工石。天潤·芙蓉業主反映，合同注明2021年6月30日前交房，到期后業主未收到收房或延期交房通知。2022年3月，開發商通知業主可以收房，此前須先交物業費，并從2021年11月開始收取。
河北石家莊國御溫泉度假小鎮：未組織竣工驗收擅自交付
據悉，國御溫泉度假小鎮位于河北省石家莊東部滹沱河生態休閑帶南側，緊臨307國道，開發商為國御溫泉度假小鎮股份有限公司。國御溫泉度假小鎮一期于2013年建成，于2016年啟動二期規劃與建設，二期包含國御福泉康養公寓、老年頤養中心、老年大學、御樂湯館等，宣稱“投資7.2億元，為初齡養老人群打造景區養老模式，為華北地區全功能的溫泉度假養生的生活社區”。
近日，國御溫泉小鎮二期一位業主反映，“項目存在未組織竣工驗收、消防驗收備案擅自交付使用的情況，于3月8日被藁城區住房和城鄉建設局罰款90.1075萬元。”
針對國御溫泉度假小鎮竣工驗收進度問題，石家莊市藁城區質監站負責該項目的賈站長3月29日稱，“截至目前，開發商還未繳納罰款，也沒有提交竣工驗收申請。”
北京中海首鋼·天璽：外立面“鋁板”變“天工石”
中海首鋼·天璽位于石景山區古城南街及蓮石路交叉口北500米，由北京金安興業房地產開發有限公司開發建設，系中海地產旗下項目。近日，一位購房者反映，在宣傳冊和售樓處沙盤上，該項目外立面為銀色鋁板并帶有金褐色的裝飾條。并提供一段中海首鋼·天璽銷售人員講解視頻，含“外立面整體打造采用鋁板以及玻璃....”等內容。
中海首鋼·天璽2021年底鋪設外立面時，業主發現所用材質并非鋁板，而是淺金色天工石。業主就此問題與開發商進行溝通，中海方否認曾宣稱外立面為鋁板。對此，開發商客服部工作人員3月30日稱“不清楚”。 北京市石景山區住建局質量監督科工作人員3月31日表示：“已接到業主投訴，將派專人去開發商處調閱圖紙，核實外立面是否按照施工圖紙施工。”
同日，石景山區住建局通過北京12345平臺表示：“我委與開發企業溝通后確認，雙方在房屋買賣合同中沒有明確約定外立面材料……經了解，施工圖設計文件中外墻裝飾面為涂料，層間為鋁板線條，現場實際與施工圖相符。”
“即使質量監督科工作人員核實外立面按照施工圖紙施工，購房者依舊可以提起虛假宣傳的查處申請。”北京金訴律師事務所主任律師王玉臣指出，房地產廣告應當真實、合法、準確、科學，不得誤導不得誘導消費者，否則就是違法的。是否按照施工圖紙施工不能豁免在宣傳上的違規問題。
江西萍鄉天潤·芙蓉：入住通知書未及時送達給業主
天潤·芙蓉位于江西省萍鄉市上栗縣萍實北大道1號，由金泰房地產開發有限公司開發建設。一位購房者反映：商品房買賣合同約定2021年6月30日交付，實際上到期后并未收到收房或者延期交付的通知。業主多次前往該項目售樓處了解情況，工作人員均告知“不知情”。2022年3月，業主再次前往售樓處詢問交付情況，得知房屋可以交付，但需從2011年11月份起結算物業費。
對此，萍鄉市“五型”辦于2022年3月14日通過問政江西回復稱：因受新冠疫情影響，天潤·芙蓉在建工程延期交付，交付時間從2021年6月30日延期至2021年9月30日。投訴業主所購棟樓于2021年10月完成工程竣工備案，已達到交房條件，物業管理費用自2021年11月1日起開始征收。由于天潤·芙蓉項目開發商工作人員就延期交房事宜未及時向業主通知到位，造成了雙方的誤會。
就該名業主為何未收到任何相關通知一事，天潤·芙蓉售樓處工作人員4月1日表示：天潤·芙蓉共兩期，一期已經在2021年10月份通知業主收房，物業費從11月份起計算。此名投訴業主曾經是天潤·芙蓉的置業顧問，后離職，因此延遲交付、入住等未通知到位，目前相關負責人正在協調處理中。
根據《商品房銷售管理辦法》規定，開發商應當在合同約定的交付日期前向買受人發出《入住通知書》，書面通知買受人前來接收房屋;《入住通知書》以掛號信或特快專遞的形式發出為宜。向購房者發出入住通知書是房地產公司的合同義務，如因房地產公司自身過錯行為未履行通知義務，導致房屋遲延交付，開發商則應承擔違約責任。
重點投訴問題：外立面與宣傳不符、與施工圖紙不符
近期，有關房屋“外立面”投訴較多，包括浙江省杭州市中旅歸錦府、浙江省杭州市杭房城發潤如園、四川省成都市龍光天瀛、陜西省西安市長安海亮芳華和北京市保利和光塵樾二期等項目存在外立面與宣傳不符、與規劃或施工圖紙不符的問題。
值得注意的是，購房時售樓處沙盤、廣告、樓書等宣傳資料一般會重點表現建筑外立面，并將其美化提升。此外，銷售人員也會單獨強調最具價值的材質或施工工藝，如“鋁板、干掛石材、玻璃幕”等，甚至做出交付外立面與效果圖、沙盤一致的口頭承諾。等到施工或交付，業主發現，外立面與宣傳展示嚴重不符，或顏色、或材質、或比例產生了一定偏差。
此時，業主再翻看合同時，卻發現合同上或未規定外立面材質、做法，或未詳細列出鋁板、涂料、石材、玻璃等不同材質比例。而手中的宣傳資料、沙盤照片則注明了“僅為要約邀請，所示圖文和資料僅供參考，不作為最終交付標準”等內容。
因此，業主質疑“交付外立面與宣傳不符，開發商是否無需承擔法律責任”?對此，北京金訴律師事務所主任律師王玉臣認為，首先，從民事的角度的確很難直接追究開發商的責任，原因也很簡單，合同中不僅沒有約定，往往還會直接約定這些宣傳材料不是合同的組成部分，對開發商沒有約束力，進一步去規避開發商的責任。“但實際上，這種做法是違法的，開發商也應當承擔相應的法律責任。這個時候需要從另一個層面去看問題，不要僅僅只盯著民事，僅僅只盯著合同。雖然看起來合乎約定，但是從合法合規審查的角度來講，但凡虛假宣傳，但凡違反房地產廣告的相關規定，就屬于違法違規行為，就應當承擔相應的法律責任。”
王律師認為，如遭遇實際交付外立面與宣傳不符，首先，業主可以去當地規劃部門、住建部門申請公開該項目的規劃圖紙、施工圖紙。一般而言，外立面圖紙上對外立面的顏色、主要施工材料是有明確標注。如發現，規劃圖紙和實際交付一致，則屬于虛假宣傳。如果宣傳內容和實際交付不符，且規劃圖紙和實際交付也不一致，則不僅僅是虛假宣傳問題，還涉及到違規問題。
其次，業主可以從違法查處的角度出發，向當地市場監督管理部分提起“虛假宣傳”或“違規建設”的的查處申請。需要準備材料包括當年的相關宣傳材料，不論線上的(比如公眾號、官網宣傳等)，還是線下的(比如沙盤、效果圖、和銷售的溝通記錄等)，越多越好，越充分越好;現場的記錄，比如現場的視頻、照片等。可以向市場監督部門反映，如果相關部門對虛假宣傳進行了認定或處罰，還可以視情況提起相關的民事訴訟。
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上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括石家莊市龍湖天奕、沈陽市碧桂園大城印象、武漢市萬科光瀾道、鄭州市融創匯、上海市中糧瑞虹海景壹號。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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