山東濟南遠洋天著春秋延期交付三次 業主對交付質量、賠償標準存訴求
2022-04-19 中國質量萬里行 點擊：次
近日，山東濟南遠洋天著春秋的業主張強(化名)稱，2020年9月，自己花費200萬元購買了一套遠洋天著春秋二期的商品房，購房合同約定2021年8月30日前交房，臨近交房卻并未收到入住通知，反而收到了三次延期交付通知，截至目前，已延期7個多月，房子仍未交付。
張強說，根據雙方合同約定，若房屋延期交付超過60天，按日計算向買受人支付全部已付款0.02%的違約金，最高上限為總房款1%。“以200萬元房價計算，最高賠償上限只有2萬元，按日計算相當于50天的賠償金額，但事實上房屋如今已延期200多天，超過賠付上限時間4倍有余。目前，房屋仍存多處質量問題，還在整改中，不知何時能具備交付條件。”
三次延期通知
公開資料顯示，濟南遠洋天著春秋位于山東濟南歷城圍子山路與世紀大道交匯處北800米，系遠洋地產旗下項目，由濟南全達投資開發有限公司開發建設，項目開盤時間為2020年4月27日，包含洋房、合院、疊拼三種產品形態，約定為全裝修交付。
按照雙方購房合同約定的交付時間，業主們并沒有如期得到收房通知，卻先后三次收到了開發商出具的延期交付通知書。
2021年8月26日，臨近合同約定的交房日，遠洋天著春秋業主等來的不是收房通知，而是一份開發商落款的延期交付通知書。通知書的內容為“受到疫情防控、臺風暴雨極端天氣影響，導致項目工期順延2個月左右，最晚將于2021年11月30日前完成交付”。關于延期交付違約金的部分，通知表示“自2021年8月31日開始計算延期交付違約金，直至交付通知書中載明的交付首日止”。
圖源：業主
2021年11月29日，延期交付日前夕，開發商再次發出延期交付通知書，稱“不得不抱歉地通知業主，其所購房屋尚需延期交付，具體交付日期預計在2022年1月15日左右。”
第二次約定交付日前夕，遠洋天著春秋的業主仍未能按期收房，等來的又是一份延期交付通知。”遠洋采用快遞方式發出延期交付通知。張強稱，“業主都回家過年了，所以大多數人并沒有接到通知。”
驗收標準存爭議
春節前幾天，部分業主們被電話告知“可以收房了”。張強說，“部分能趕在2022年1月30日收房的業主稱，‘房子實際都沒完工’，最后真正收房的業主只有20多戶。“
對此，濟南遠洋天著春秋開發商稱，“項目已于2022年1月29日取得了單體竣工驗收備案。”業主們卻認為，房屋并未達到交付標準。“小區仍是臨水臨電，甚至公共區域設施還未完工，樓梯破敗不堪，塑膠跑道路面未鋪設完整，只是以綠布進行簡單覆蓋。”
根據2021年12月17日濟南市住房和城鄉建設局印發《關于做好我市房地產開發項目交付管理工作的通知》規定，房地產開發項目交付時不再要求取得竣工綜合驗收備案。以通知下發之日為節點，此前已簽訂商品房銷售合同尚未交付的房地產開發項目，如果合同約定交付條件為竣工綜合驗收備案，則須達到原“竣工綜合驗收備案”各分項驗收條件方可交付，交付現場須公示各分項驗收合格證明或材料。
業主認為，作為上述通知下發日之前已簽訂合同的項目，濟南遠洋天著春秋應滿足合同約定的“竣工綜合驗收備案”各分項驗收條件，即包括項目紅線內供水、供電、供氣、供暖等配套設施等出具相應工程竣工驗收合格證明文件，僅取得單體竣工驗收備案，顯然并未達到交房條件。
截至目前，張強表示，“仍未收到開發商下發的正式收房通知，只是聽說會在今年6月底交房。”
對此，濟南市歷城區住建局工作人員4月7日稱：“2021年底新規實施后，目前住建部門僅負責單體工程驗收，遠洋天著春秋已經通過。其他分項驗收由區審批局負責，具體進度需要咨詢審批局了解。”歷城區行政審批服務局的電話始終無人接聽。同日，遠洋天著春秋項目售樓處的銷售人員稱：“目前項目是延期交付，對于具體交付時間以及工程進度并不清楚。”
延期賠償金標準不同
交房標準存在爭議，交房時間待定，讓張強等業主更不平的是，購房時間較早的與后期購房的購房合同相比，在延期交房賠付標準上有很大不同。
依據雙方簽署的《商品房買賣合同》來看，張強發現，合同規定房屋交付為“逾期在60日內，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之【壹】的違約金;逾期超過60日后，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付之日止，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之【貳】的違約金(但違約金總額不超過房屋總價款的百分之【壹】)，并于該商品房實際交付之日向買受人支付違約金。”
圖源：業主
按照這樣的賠付標準來計算，張強所購買的商品房的房價為200萬元，若延期交付在60天以內最高可獲賠1.2萬元;如果按照購房合同約定的延期賠付最高上限(總房款1%)，也只有2萬元的賠償。張強說，后期業主簽訂合同中卻約定了延期賠付并無上限，按實際天數賠付。張強表示，”存在兩個賠付方案以及賠付標準，對于前期購買的業主并不公平。“
對此，房產律師李毅(化名)表示，首先，業主可以從格式條款的角度去主張該條約定無效，不按照本條約定執行。在雙方簽訂的《商品房買賣合同》中，出賣人向買受人支付的違約金總額不得超過買受人房屋總價款的1%，其內容明顯減輕了自身的責任，按照《中華人民共和國合同法》第三十九條規定，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，但在該合同中，開發商并未用對文字加深等方式合理提醒買受方。開發商為自己的違約行為設定了上限，根據《中華人民共和國合同法》第四十條的規定，提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
其次，約定低于實際損失的的可以主張調整賠償標準，按照實際損失或者合理的違約金標準進行起訴。根據中華人民共和國民法典第五百八十五條關于【違約金】相關條款中有這樣的規定，“約定的違約金低于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以增加，約定的違約金過分高于造成的損失的，人民法院或仲裁機構可以根據當事人的請求予以適當減少。”
張強說，不少業主無奈地表示已經耗不起，“一方面要還著房貸，另一方面還要租房，面對寥寥無幾卻有上限的延期賠付違約金，只能被迫收房。”
圖源：業主
張強說，樓盤宣傳中“高端改善”標簽在交付時差距很大。“在小區公共區域，規劃的小區外圍鋪設的是石材，而實際的小區外圍則采用了瀝青鋪設;規劃中的小區設有南大門保安亭，但實際并未設置南門;規劃中的單元門充滿歸家儀式感，實際的單元門外還有裸露的管道，在業主強烈要求下，門庭上方加設了雨擋;車庫由‘四個出入口’變為兩個小高層區地庫入口。”
在具體的驗房環節，張強稱，“驗房師驗出的質量問題涉及室內墻體裂縫、洗手間整面墻的瓷磚空鼓、廚房窗戶變形、地暖漏水浸泡地板、淋浴間地漏堵塞、馬桶進水閥無水、弱電箱預留電線不夠長、窗戶未打密封膠等。”
圖源：業主
針對山東濟南遠洋天著春秋遇到的交付、延期賠付和質量方面的問題，業主們提出了兩類訴求：一是簽訂過有延期賠付上限合同的與后期購買業主同權，要求按賠付無上限，按實際天數賠付;二是要求落地宣傳效果，對于房屋、園林存在的貨不對板以及質量問題進行整改。
對此，《中國質量萬里行》將持續關注。
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