中國房產質量周報第三十八期：公寓變辦公樓，如何避坑？
2022-05-16 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第38期發布。
2022年5月9日-5月15日，中國質量萬里行共收到77條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括錦藝集團、西安京頤置業、浙江中夏控股、綠地控股、紫薇地產、當代置業、陜西垣鑫潤澤實業集團、成都雨龍世紀置業有限公司、中梁地產、合景泰富以及安徽名流投資集團。涉及的項目分別為錦藝·昆明之光、頤合府二期、玫瑰星城、綠地香樹花城二期、紫薇東進四期、君合天璽、金泉香檳城、中梁津門首府、合景泰富·云湖天境、名流棲鳳名城。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、房屋質量問題、虛假宣傳、違規交付、房產證拖延辦理、開發商挪用監管資金等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注錦藝·昆明之光、紫薇東進四期以及合景泰富·云湖天境共三個項目。
其中，云南省昆明市錦藝·昆明之光業主稱，一期合同約定于2021年11月30日交付，先后延期四次后約定于2022年10月31日交付；二期合同約定于2023年1月交付，自2022年春節至今一直處于停工狀態，開發商未明確復工時間。陜西省西安市紫薇東進四期業主稱，1-6棟樓未取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》違規交房，住建局2月17日下發停止收房通知，開發商卻在繼續交房。云南省昭通市合景泰富˙云湖天境業主稱，實際交付情況與宣傳不符，具體包括：屋內混凝土及墻面砂漿標號較低，屋頂開裂漏水，地面開裂；室外景觀喬木、灌木少，地被多，硬景多、軟景少；小區內部為瀝青道路，不是石材或地磚鋪貼；單元入戶大堂無挑高，空間狹窄等。
云南錦藝·昆明之光：一期延期四次至今未交付二期停工
“錦藝·昆明之光一期合同約定于2021年11月30日交房，然而，從2021年11月至今，開發商屢次爽約，接連四次延期，目前，延至2022年10月31日交付。二期自2022年春節至今一直處于停工狀態，開發商未明確給出具體復工時間。”一位業主表示。
公開資料顯示，錦藝·昆明之光位于云南省昆明市呈貢核心區白龍潭地鐵站，由昆明錦軒置業有限公司、昆明錦悅置業有限公司聯合開發建設，為錦藝集團旗下項目。根據合同約定，一期應于2021年11月30日交付，二期于2023年1月交付。
對此，昆明呈貢區住房和城鄉建設局房地產市場監管科工作人員稱，“該項目一期目前正在整改”，關于整改內容、完成時間等情況，該工作人員表示并不知情。
針對二期停工的問題，呈貢區住房和城鄉建設局4月29日通過人民網領導留言板回復稱：“開發企業的城建單位中建七局因其內部糾紛，與錦藝集團結束合作關系，在完成封頂后不再承接后續工程。開發企業已經完成了新承建單位的招標并陸續接手續建。”
云南昭通合景泰富·云湖天境：質量問題“已在整改”
合景泰富·云湖天境宣傳資料顯示：合景泰富·云湖天境為百強房企合景泰富集團在云南昭通開發的首個項目，以昭通難得一見的高品質湖境洋房，刷新城市高端居住。
臨近交付，該高端項目被業主質疑其質量問題。一位業主稱，“目前，地下車庫滲水嚴重，大梁被水浸泡，主體結構存在安全隱患。此外，樓梯間隨處可見開裂破爛，窗戶欄桿質量差；地板出現大量裂痕和修補痕跡，屋頂滲漏水等。”
公開資料顯示，合景泰富·云湖天境位于云南省昭通市昭陽區環湖路省耕公園北側，系合景泰富旗下項目，由昭通憬欣房地產開發有限公司負責開發建設，項目占地面積17.5萬平，建筑面積67萬平，規劃了8棟洋房、30棟高層，共4204戶，約定于2021年12月30日首期交付。
針對業主的房屋質量投訴，昭陽區住房和城鄉建設局于4月26日通過人民網領導留言板稱，昭陽區工程質量監督站派出專人分別于4月6日、4月7日（約談建設單位）、4月10日、4月15日、4月19日、4月22日到現場核實督促，要求建設單位、施工單位、監理單位端正態度及時查找地下車庫滲漏原因，并采取相關技術措施整改到位，確保不滲漏。昭陽區住建局還表示，將密切關注施工單位的處理進展，將定期或不定期對整改情況進行檢查。
項目售樓處工作人員5月10日稱：“我們制定了詳細的整改進度計劃，包括車庫、園區地面、公共區域等，大概在6月底全部完工。”
西安紫薇東進四期：還在違規交房？
紫薇東進四期的一位業主表示，1-6#樓在未取得《房屋建筑工程竣工驗收備案表》、未達到交付標準的情況下通知業主收房，其中，130多戶業主簽字收房。西安市委大明宮質監站曾于2月17日下發停止收房通知書，然而，該項目仍在違規交房。
公開資料顯示，紫薇東進四期位于陜西省西安市新城區含元北路505號，系紫薇地產旗下項目，由西安紫郡置業有限公司負責開發建設。四期共7棟樓，其中1-6號樓約定收房時間為2021年12月31日，7號樓收房時間為2022年6月30日。
對此，紫薇東進售樓處、物業處工作人員5月12日表示：“四期從4月份開始就暫緩收房了，現在基本上沒有業主收房。交房具體日期還無法確定，都在等新通知。”
西安市委大明宮質監站工作人員表示：“我們收到過業主的投訴，說開發商仍在交房。質監站工作人員去現場了解到，是有一些急切要收房裝修的業主跟物業簽了一個私下協議，并自愿收房。”該工作人員表示，項目尚未取得《竣工驗收備案表》，主要卡在規劃驗收這一環節。倘如規劃驗收通過后，即可辦理《竣工驗收備案表》。
重點投訴問題：“公寓”變身“辦公樓”
近日，包括深圳市恒邦時代大廈、河北省廊坊三河市理想匯、武漢市福星惠譽東湖城、重慶市三峽國際51LOFT、山東省濟南市瑞馳萬隆廣場等項目業主反映，開發商將辦公用房包裝成公寓對外銷售，直到簽合同甚至收房時才發現，所購房屋性質實為辦公，并不具備居住功能。
實際上，不少項目將商辦產品包裝成“不限購”公寓并對外銷售，其樣板間裝修以住宅樣式進行展示，廚衛、床具、沙發一應俱全。購房者在簽署合同、甚至收房時才發現，土地實際規劃用途為“商服用地”，預售許可證標明的房屋用途性質為“辦公”。
辦公用房與公寓之間存在不小的差異，最重要的就是公寓可居住，辦公用房因沒有獨立的廚衛設施、未接入燃氣、無排煙管道、無上下水、消防管道裸露等，只能作為商用辦公場所，并不滿足居住使用功能。
目前，已有多個省市出臺相關政策，嚴禁商業辦公類建筑“住宅化”，明確商業、辦公、研發用房建筑平面布局不得采用住宅套型式設計。
對此，購房者首先要關注項目的土地規劃用途，根據《土地利用現狀分類》（GB/T21010-2017）規定，居住用地、商服用地、工業用地三類土地涉及商品房。此外，購房者還務必關注房屋用途，包括辦公用房、商務公寓、商住公寓、住宅等。在不同用途的土地上要進行相對應的開發，房屋建設、銷售要符合房屋用途。
北京金訴律師事務所王玉臣律師說，“房屋用途是辦公，不能按公寓來賣，不論是在建設、銷售還是使用的時候，都必須符合其規劃用途，否則就是違法的。根據相關法律規定，相關行政部門可以對建設單位進行行政處罰、責令拆除，并處以罰金等。”如果宣傳方面有誤導，涉嫌虛假宣傳，購房者可以向市場監管局投訴。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括石家莊市萬科翡翠書院、杭州市杭珹未來中心、洛陽市碧桂園鳳凰灣、上海市融創未來金融城以及長沙市長沙北中心·保利時代。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
掃碼投訴
京公網安備11010502034432號