中國房產質量周報第四十三期：公寓房“包租”陷阱
2022-06-21 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第43期發布。
2022年6月13日-6月19日，中國質量萬里行共收到49條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括和昌地產、恒志置業、旭輝集團、恒基集團、成都天投集團、中海地產、禹洲集團、中南建設、京能置業、中國電建地產、寶能地產和實地地產。涉及的項目分別為新悅廣場、恒志云都、恒基旭輝鉑悅·天匯、天府公園觀瀾8號、中海·方山印、禹洲朗廷灣、中南·君啟三期、京能電建·洺悅灣、寶能公館和實地無錫常春藤。
經統計，十個項目涉及的問題包括：項目停工、延期交付、房屋質量問題、涉嫌虛假宣傳、物業管理費超標、降標減配、開發商要求先交物業費再驗房等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注恒基旭輝鉑悅·天匯、中海·方山印、實地無錫常春藤共三個項目。其中，安徽省合肥市恒基旭輝鉑悅·天匯的業主稱，在開放日發現小區景觀綠化寥寥無幾，樓與樓之間以硬質鋪裝為主，與宣傳不符。江蘇省南京市中海·方山印的業主稱，宣傳為玻璃幕墻、鋁板、石材的公建化外立面，實際外立面為石材、鋁板、鐵柵格、真石漆和涂料，南京市江寧區市場監督管理局核查后已立案調查。江蘇省無錫市實地常春藤的業主稱，項目于2021年9月停工，2022年3月復工后實際工程進度緩慢，每天僅30個左右的工人進場施工，外立面工程、水電消防、綠化以及高層精裝都未開始施工，項目面臨延期交付風險。
合肥恒基旭輝鉑悅·天匯：園林景觀無綠少綠 與效果圖及沙盤不符
近日，安徽合肥恒基旭輝鉑悅·天匯的一位業主稱，項目定于2022年6月30日交付。在項目6月9日舉辦的“業主開放日”發現，綠化面積、景觀、植被均與沙盤及效果圖不一致，樓與樓之間以硬質鋪裝為主，綠化面積大幅縮水。
公開資料顯示，恒基旭輝鉑悅·天匯位于濱湖新區包河大道與南京路交口，由合肥和卓房地產開發有限公司開發建設，系旭輝集團和香港恒基集團聯合開發項目。該項目為旭輝TOP級的鉑悅產品系，占地面積約50萬平方米，建筑面積約79萬平方米，容積率2.5，綠化率40%，由5棟高層、8棟小高層和兩棟洋房組成。
業主稱，臨近交付，社區景觀實景與效果圖、沙盤差異巨大。設計圖為綠地的地方，現實中為地磚;設計中的“大型方花箱+種大樹”，現實中為“圓花箱+灌木叢”。此外，B區公園和包河大道東綠化受損嚴重，綠地殘破不堪……對此，旭輝集團客服人員稱，無綠少綠的問題主要是因為需要按照國家建筑防火設計規范，高層建筑必須設消防登高面，消防登高面不能被綠化覆蓋。
業主質疑，為何其他小區樓棟之間都可以做到綠色充盈?如果確有消防規定對小區景觀存在制約，為什么不能通過提升非制約區域綠化水平、增加非制約區域喬木種植、提升立體綠化水平、升級制約區域內景觀效果、增加可移動綠化景觀等方式提高景觀質量。
南京中海·方山印：鋁板變鐵格柵 玻璃幕墻未兌現
江蘇南京中海·方山印一位業主反映，在項目施工現場發現，此前宣傳為玻璃幕墻+鋁板+石材的公建化外立面，如今變成了玻璃+鐵格柵+真石漆。
公開資料顯示，中海·方山印位于江蘇省南京市正方東路與吉印大道交匯處，由南京海方房地產開發有限公司負責開發建設，系中海地產旗下項目。項目占地面積90000平米，建筑面積為130000平米，共39棟樓，1099戶。首期于2021年3月26日開盤，開盤均價約28156元/平方米。
業主認為，中海·方山印外立面實際施工與宣傳嚴重不符，并將這一問題反饋至南京市江寧區市場監督管理局。對此，南京市江寧區市場監督管理局于5月20日通過人民網領導留言板稱，“南京中海地產在對外廣告宣傳時，對使用‘真石漆’等其他材料的真實情況未予表述。該行為涉嫌廣告宣傳用語不準確，我局已立案調查。”
6月6日，在業主與開發商溝通會上，業主方提出“外立面更換成鋁板”等整改方案，6月10日中海對于業主整改訴求全部予以拒絕，也未提出新的整改方案。6月14日，部分業主自發前往江寧區城建局質監站反映上述問題，希望監管部門能介入其中，推動開發商落實責任。當日質監站工作人員表示，已經要求建設單位在中海觀山樾售樓處針對方山印項目外墻、陽臺公示圖紙。同時強調，對于未按圖施工的地方，質監站將嚴格督促建設單位按圖施工、返工整改，建設單位承擔首要責任。
無錫實地常春藤施工緩慢 業主盼如期交付
無錫實地常春藤一位業主反映，“項目施工進展緩慢，進度已經滯后。已到6月，水電、消防、精裝、外立面、綠化都未開始施工，以現在的工程進度，2022年年底交房恐難以實現。”
公開資料顯示，實地常春藤位于江蘇省無錫市惠山區玉祁街道，由無錫盈實房地產開發有限公司建設開發，系實地地產旗下項目。項目占地面積約56743.4平方米，建筑面積約163385.87平方米，共1021戶，綠化率32.52%，預計2022年年底交付3#4#10#11#共四棟樓。
對此，無錫市惠山區住房和城鄉建設局于6月10日通過人民網領導留言板表示：3月底至5月初，受疫情原因影響，工作人員和材料均未能及時到場，工作人員不到40人，平均14天每層，進度較慢，截至6月1日已增加至70余人;江蘇康隆標段：6月2日開始外架拆除，10、11號樓外墻開始涂料施工，4、9號樓外墻節后逐步開始涂料施工，截至6月1日現場共70余人。
針對項目能否如期交付這一問題，6月17日常春藤售樓處一位工作人員表示：“項目分兩批交付，一批是在2022年12年底，另一批在2023年6月底。目前，每日施工人數約100多人，施工進度或許沒有達到業主的期望程度，不過施工進度正常。現在還判斷不了房子是否能如期交付，大約在11、12月份才能確定。”
重點投訴問題：公寓售后包租
近日，包括金鼎大廈、斯越云谷、名仕大廈、兆基廣場、中集商業廣場等項目業主稱，購房時開發商宣傳公寓售后包租，并定期返還租金，違反了房地產開發企業不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房的規定。
所謂售后包租，是指開發商向購房人承諾，對其所購買的商品房，由開發商承租或者代為出租并支付固定回報的銷售方式。2001年頒布實施的《商品房銷售管理辦法》第十一條規定：“房地產開發企業不得采取返本銷售，或者變相返本銷售的方式銷售商品房;房地產開發企業不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。”
值得注意的是，開發商“售后包租”的行為是明令禁止的，以未竣工商品房為標的簽訂的租房合同，屬于無效合同。若購房者發現開發商存在“售后包租”行為，可保留相關證據，向房管部門投訴舉報。
山東川佳律師事務所張寶清律師通過媒體提醒購房者，在公寓交付后，業主在委托租賃公司時，首先要進行充分調查，要注意審核租賃公司的資質，了解其履約能力、聲譽等，以免返租承諾無法實現。其次，在與租賃公司簽訂租賃合同或委托租賃合同時，不但要明確租金、租期、租金的交付方式等事項，更重要的是要明確相關責任人的違約責任，以免蒙受重大經濟損失。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括珠海市華發·橫琴灣、深圳市華潤城、北京市天壇府、杭州市海潮望月城、天津市天津瑞府。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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