中國房產質量周報第四十五期：雨后滲漏 誰該負責？
2022-07-06 中國質量萬里行 點擊：次
“關注房屋質量、共建美好生活”，中國房產質量周報第45期發布。
2022年6月27日-7月3日，中國質量萬里行共收到46條業主投訴信息，加上網絡監測的輿情數據，最終整理出10個需要重點關注的問題項目。具體來看，本周重點投訴項目涉及的開發商包括信達地產、華宇地產、時代控股、首創置業、新城控股、華潤置地、廣西匯澤房地產開發有限公司、亮佳樂地產、陽光城、高實置業、林凱集團和綠城中國。涉及的項目分別為信達華宇錦繡龍川、時代天韻、禧悅學府、華潤公元九里、錢江美域二期、壹品蘭軒、陽光城麗景花園、鑫苑靈山灣龍璽、林凱溢金灣、綠城明月聽蘭。
經統計，十個項目涉及的問題包括：精裝修質量問題、整改拖延、捆綁銷售車位、項目停工、延期交付、貨不對板、房屋滲漏水、爛尾風險等。
本期投訴項目中，中國質量萬里行重點關注華潤公元九里、錢江美域二期、陽光城麗景花園共三個項目。其中，江蘇無錫華潤公元九里業主稱，剛交付時外立面多處空鼓，開發商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個小區地面上大片散落。廣西來賓錢江美域二期業主稱，項目工程進度緩慢，實際工程進度與開發商發布的《錢江美域二期項目后續工程建設倒排工期表》顯示的施工進度不符，或存在延期交付風險。河南南陽陽光城麗景花園業主稱，合同約定2022年6月30日交房，至今水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。陽光城由于陷入債務危機不再往項目撥款，監管賬戶資金不夠完成剩余工程，開發商提出業主自救購買車位，籌款完成剩余工程。
無錫華潤公元九里：交付幾月后 外墻被雨水沖刷掉落
一位無錫華潤公元九里的業主稱，合同約定于2022年6月30日交付，實際提前半年于2022年1月份開始交付。剛交付時外立面多處空鼓，開發商整改后，外立面仍凹凸不平。至6月25日，一場大雨后，外立面涂料被雨水沖刷掉落，在整個小區地面上大片散落。
公開資料顯示，華潤公元九里位于新吳區塘南路與太湖大道交叉口，由無錫潤騰房地產開發有限公司負責開發建設，系華潤置地旗下。項目建筑面積270188平米，占地面積108075.2平米，樓棟為28棟，包括高層、洋房、疊拼三種建筑類型，共847戶。
對此，新吳區質監站工作人員于7月1日表示，當日質監站已派出工作人員到現場，外立面保溫層未被破壞。天氣轉好后，開發商會進行外立面修復工作。
“涂料掉落后，有業主看到開發商已經開始著手修復，正在局部刷涂外墻。不過，無錫現處于雨季，多雨又高溫，在這一情況下，我們擔憂修補時機是否合適。”一位業主表示。
此外，一位高層業主反映精裝房屋交付時室內樓板平整度超出《住宅分戶驗收標準》、《混凝土結構工程施工質量驗收規范》等相關標準要求。對此，新吳區質監站于3月16日進行了現場查驗，出示的意見書顯示，“投訴人家中存在房屋天棚、墻面不平整，陽臺移門垂直度偏差等質量問題。建設單位表示將制定專項維修方案，具體維修時間雙方待確認。”至7月初，該業主反映，仍未與開發公司達成一致意見。
來賓錢江美域二期進度落后 住建局已經采取監管措施
廣西來賓錢江美域二期的一位業主稱，即將于9月交付的四棟樓（15#、17#、18#、19#樓），實際工程進度與開發商發布的《錢江美域二期項目后續工程建設倒排工期表》顯示的施工進度不符，或存在延期交付風險。
公開資料顯示，錢江美域二期位于廣西壯族自治區來賓市武宣縣七星大道北面、仙湖路東，由廣西匯澤房地產開發有限公司開發建設。項目占地面積185696.90平方米，容積率3.48，綠地率27%，共13棟樓，住宅戶數1174戶。該項目于2018年10月開工，合同約定交房日期為2020年12月31日，實際上，5棟樓于2021年5月至2022年1月陸續交付。另有4棟樓將于2022年9月份（15#、17#、18#、19#樓）交付，其余樓座將于2022年12月交付。
對此，6月30日，武宣縣住房和城鄉建設局工作人員表示，收到業主反映的施工進度與實際不符的投訴后已經采取措施，目前，每周都按照計劃去現場查看，前期因為雨季，部分小的節點沒有跟上。等到天氣好了，開發商會按照計劃進度去完成，盡按照承諾9月底完成4棟樓的交付。
業主反映的另一個焦點問題則是開發商沒有按規定將購房款存入預售資金監管賬戶。對此，武宣縣住房和城鄉建設局的工作人員表示，2019年1月，當時來賓市住房和城設委員會發布了關于對房地產開發企業實行商品房預售資金監管的通知。各縣在2019年5月開始執行，在2019年這一政策實施之后的購房款項已經納入預售資金監管，款項肯定用于工程支出，有審批文件依據可以公開查詢。
關于業主所擔心的項目爛尾風險，武宣縣住房和城鄉建設局的工作人員表示，現在既然開發商已制定施工計劃，住建局也采取了監管措施，每周派人進去查看進度，督促開發商在承諾的期限內完工交付。
南陽陽光城麗景花園：讓業主買車位自救以籌款完成剩余工程
南陽陽光城麗景花園的一位業主稱，2022年6月30日是約定交房的日期。然而，業主既未收到交房通知，又沒收到延期交房通知。“一周前我們在施工現場發現，水電、綠化、車庫、外墻等工程未完工。從現場工人處得知，開發商資金不到位，項目一直處于半停工狀態”。
公開資料顯示，陽光城麗景花園位于河南省南陽市臥龍區臥龍路與雪楓路交會處東北角，由河南博泰恒信置業有限公司開發建設，系陽光城旗下。項目于2019年6月開盤，合同約定2022年6月30日交付，總戶數982戶。
業主在施工工人處了解到開發商存在“拖欠分包企業工錢”這一情況，對此，南陽市臥龍區住建部于2022年6月22日通過人民網領導留言板表示，“開發商已按照合同約定的支付比例撥付給分包企業，不存在拖欠工錢的問題。”
與開發商溝通過的一位業主稱，“開發商表示陽光城集團陷入債務危機后不再往項目撥款，目前監管賬戶資金不夠完成剩余工程，希望業主自救購買車位，籌款完成剩余工程。”目前，令業主感到困擾的問題主要是：“業主通過買車位自救的話，能否覆蓋工程剩余款項？如果不購買車位的話，項目是否面臨爛尾風險？”
南陽市住建局于6月30日通過人民網領導留言板表示，目前區政府、街道辦已成立聯合工作專班，正在解決該項目相關問題。
重點投訴問題：雨后滲漏
近日，包括藍光翡翠灣三期、翠海花園、祥源金港灣、高新天琴灣、西城尚都等項目業主反映，進入雨季以來，房屋屋頂、屋面、外墻、外窗等處出現雨后滲漏。
一般情況下，業主常常在交房后的雨季發現此類問題。雨后滲漏的主要原因包括：開發商在建設期間防水選材不當、施工不規范等引發的滲漏；物業對共用設施設備管理不善造成的滲漏，如排水管未及時清理造成屋頂積水引發滲漏；業主委托裝修公司進行裝修時破壞原防水層又未做好二次防水引發的滲漏。
對此，云南凌云律師事務所律師鄒潔表示，在房屋居住的過程中，若房屋在質量保質期內，出現《商品房住宅質量保證書》中保修范圍的情形，如房屋主體不符合質量標準、房間滲漏等問題的，可要求開發商承擔維修責任。
根據《建設工程質量管理條例》第四十條規定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年。
哪些情況下物業公司應承擔滲漏的維修責任？根據《物業管理條例》第二條“本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。”鄒律師表示，需業主與物業公司在合同中約定，一般包括房屋的共用部位和共用設施、設備，如房屋的外墻面、通道、樓梯間、屋面、上下水管道、公用水箱等，需由物業公司負責這些公共區域設備、設施的維修和服務，對設施設備管理不善造成的滲漏負責；因業主裝修破壞防水層導致雨后滲漏，則不屬于開發商以及物業公司的責任范圍，應由住戶自行處理。
明星項目
上周，中國房產質量周報輿情研究室基于市場認可度、產品品質、服務品質及口碑四個維度，甄選出本期明星樓盤，包括南京市長江華府、濟南市龍湖天奕、青島市大云谷·嶗山金茂府、西安市招商城市主場和漳州市建發和悅。
中國質量萬里行將持續關注房產市場的動向，充分發揮新聞輿論監督作用，督促房企不斷提升產品質量，助推房地產市場平穩健康有序發展，維護消費者權益，實現人們對美好生活的向往。
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