中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第五十七期：北京土拍新方向 提升居住品質(zhì)
2022-09-26 中國質(zhì)量萬里行 點擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第57期發(fā)布。
9月19日至9月25日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)質(zhì)量領(lǐng)域的要聞報道，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，本周內(nèi)，中消協(xié)點評了十類房屋領(lǐng)域不公平條款，包括房企無故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費、裝修施工問題、工程施工違約金、不退預(yù)付款、物業(yè)管理、公攤費用等，并提醒消費者注意防范。地方政策上，北京市發(fā)布關(guān)于存量房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理的通知，以提高二手房交易效率，降低購房成本。此外，值得關(guān)注的是鄭州將全面實施保交樓項目“交房即發(fā)證”工作，資料齊全申請辦理不動產(chǎn)登記的購房人能當(dāng)天拿到不動產(chǎn)權(quán)證。洛陽擬推出房貸“商轉(zhuǎn)公”政策，該政策出發(fā)點為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力，購房者可主動申請此類公積金，對于降低月供成本等有積極的作用。
在房企層面，本周內(nèi)，優(yōu)質(zhì)民營房企融資加速。其中，旭輝控股完成發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據(jù)，利率為3.22%，并由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供“全額無條件不可撤銷連帶責(zé)任擔(dān)保”。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點話題為北京第三批土拍進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則，包括加大推出軌道交通沿線旁地塊，提高競現(xiàn)房銷售面積地塊的比例，取消70/90戶型限制，鼓勵建設(shè)全齡友好社區(qū)等，以提升居住品質(zhì)“含金量”為目標(biāo)，此舉代表了當(dāng)前市場形勢下，土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整的新方向。
【一周要聞】
中消協(xié)點評十類房屋領(lǐng)域不公平條款
9月21日，中消協(xié)點評了十類房屋領(lǐng)域不公平條款，提醒消費者注意防范。此次中消協(xié)點名了十種不公平合同的行為，包括：房企無故不售房、廣告虛假宣傳、宣傳資料造假、延期交付房屋、租房收取中介費、裝修施工問題、工程施工違約金、不退預(yù)付款、物業(yè)管理、公攤費用等內(nèi)容，其中購房領(lǐng)域有4個、租房領(lǐng)域1個、裝修領(lǐng)域2個、物業(yè)領(lǐng)域2個、其他領(lǐng)域1個。中消協(xié)本次點評，客觀上對保護(hù)購房者合法權(quán)益、規(guī)范房企的房屋開發(fā)、營銷和交付行為等都有積極的作用。
北京優(yōu)化二手房交易 試行存量房“連環(huán)單”并行辦理
近期，北京市住建委和市規(guī)自委印發(fā)《關(guān)于試行存量房交易“連環(huán)單”業(yè)務(wù)并行辦理的通知》，將二手房交易“連環(huán)單”由過去的串聯(lián)辦理調(diào)整為并聯(lián)辦理。此前“連環(huán)單”家庭一般要在賣出名下住房并辦理轉(zhuǎn)移登記后，才能騰出資格購買下一處住房，交易周期較長。實行并行處理后，優(yōu)化了購房資格核驗操作，可以縮短“連環(huán)單”的交易周期，耗費的時間大約可以縮短50天左右，從而有效提高二手房交易效率，暢通二手房置換改善鏈條，提高房地產(chǎn)市場活力。
鄭州“保交樓”又出新舉措
9月20日，鄭州市將全面實施保交樓項目“交房即發(fā)證”工作，對全市范圍內(nèi)經(jīng)確認(rèn)的停工項目自重新啟動后，確保在交房時，資料齊全申請辦理不動產(chǎn)登記的購房人能當(dāng)天拿到不動產(chǎn)權(quán)證。此外，據(jù)河南省鄭州市財政局消息，市房地產(chǎn)紓困基金近日再簽約落地三個項目，分布為惠濟區(qū)錦藝四季城、中原區(qū)裕華城、金水區(qū)豫園3個項目。至此，基金紓困項目達(dá)到7個，預(yù)計資金投入超過33億元，目前紓困項目已陸續(xù)實現(xiàn)復(fù)工。
洛陽擬推出房貸“商轉(zhuǎn)公”政策
9月22日，洛陽發(fā)布《洛陽市商業(yè)性個人住房貸款轉(zhuǎn)住房公積金個人住房貸款管理辦法(征求意見稿)》。明確政策出發(fā)點為減輕繳存職工家庭購買自住住房貸款利息支出和生活壓力。具體內(nèi)容包括提出商轉(zhuǎn)公貸款采取先還后貸的方式予以辦理，商貸已還款期限與商轉(zhuǎn)公貸款期限之和商品房不得超過30年，二手房不得超過20年。同時，當(dāng)洛陽市公積金貸款個貸率連續(xù)三個月低于 85%(含)時，開展商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)，個貸率連續(xù)三個月高于 95%(含)時，暫停商轉(zhuǎn)公貸款業(yè)務(wù)。業(yè)內(nèi)分析人士指出，購房者可主動申請此類公積金，對降低月供成本等有積極的作用，該類政策值得購房者關(guān)注。
5家示范民營房企均發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)
9月22日，旭輝控股公告稱，全資附屬公司旭輝集團股份有限公司于9月21日發(fā)行規(guī)模為人民幣12億元的2022年度第二期中期票據(jù)，票據(jù)的利率為3.22%，期限由2022年9月22日起計3年，由中債信用增進(jìn)投資股份有限公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責(zé)任保證擔(dān)保。此前，龍湖發(fā)行規(guī)模15億元人民幣的中票、美的置業(yè)發(fā)行10億元中期票據(jù)、新城控股發(fā)行10億元中期票據(jù)以及碧桂園發(fā)行15億元中期票據(jù)，均由中債信用增進(jìn)公司提供不可撤銷的連帶責(zé)任保證。至今，龍湖、碧桂園、新城控股、旭輝、美的5家示范房企均已成功發(fā)行“中債增”擔(dān)保票據(jù)。
【熱點話題】
北京三批土拍新方向 提升居住品質(zhì)“含金量”
本周，地產(chǎn)行業(yè)熱門話題為北京第三批土拍進(jìn)一步優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)、土拍規(guī)則，以提升居住品質(zhì)“含金量”為目標(biāo)，此舉代表了當(dāng)前市場形勢下，土拍規(guī)則優(yōu)化調(diào)整的新方向。
9月23日，北京第三批集中供地落下帷幕，共出讓18宗涉宅用地，出讓面積約74.8萬平方米，總建筑面積147.5萬平方米，起始價471.7億元。從成交結(jié)果來看，18宗地全部成交，最終成交價約500億元。
從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看，超過70%的項目位于軌道交通沿線，涉及豐臺、大興、房山、經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、昌平、通州等，有助于減少通勤成本，增強居住幸福感。
從出讓規(guī)則上看，本場土拍中大幅提高競現(xiàn)房銷售面積地塊的比例，18宗地塊中有13宗地將在達(dá)到最高限定地價之后競現(xiàn)房銷售面積，競現(xiàn)房銷售比例超過70%。從競拍結(jié)果來看，共有3宗土地進(jìn)行到競現(xiàn)房階段，中海競得海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)HD00-0403-0015、0016和0013兩宗地現(xiàn)房銷售面積分別為4000平米和36000平米，首開競得的豐臺區(qū)九號線花鄉(xiāng)站造甲村FT00-1516-6031地塊現(xiàn)房銷售面積為7000平方米。現(xiàn)房銷售所見及所得，可避免購房者后期因交付質(zhì)量問題導(dǎo)致交付維權(quán)的情況出現(xiàn)，此外，現(xiàn)房銷售也是對開發(fā)商品質(zhì)兌現(xiàn)實力的考驗。
第三批供地中大部分地塊不再將70/90戶型限制作為剛性約束，房企可結(jié)合市場需求設(shè)計多元化戶型產(chǎn)品，既可以滿足剛性需求，也可以滿足改善性置業(yè)者對于居住品質(zhì)的較高需求。
從競拍價格、銷售指導(dǎo)價等上限價格來看，本場土拍中為房企留有足夠利潤空間，可有效避免房企因利潤空間小而降標(biāo)減配等，引導(dǎo)房企注重產(chǎn)品力，提升項目品質(zhì)。
此外，本輪供地中擴大建設(shè)“全齡友好社區(qū)”試點范圍，全部地塊均鼓勵建設(shè)“全齡友好社區(qū)”，即從配套設(shè)施、室內(nèi)空間、交通流線設(shè)計、公共空間、智慧應(yīng)用與安全保障、服務(wù)等方面提出以適老性為主的建設(shè)要求，同時兼顧其他年齡段人員特殊需求。
【標(biāo)桿項目】
9月19日至9月25日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個品質(zhì)標(biāo)桿項目，包括華潤城、綠城·濱河鳴翠、碧桂園玖璽臺、長江華府以及中海和平之門。
在本周標(biāo)桿項目中，碧桂園玖璽臺關(guān)注熱度較高。該項目亮點為“將洛陽千年文脈融入產(chǎn)品”的理念，包括汲取傳統(tǒng)中式園林造園精髓，以“一軸三境四苑”為骨架，造禮制別院，以1.8低容積率、35.5%高綠化率，讓目之所及，皆是盎然綠意。打造了中式風(fēng)格府邸，北地塊約140㎡、170㎡、260㎡國風(fēng)大宅，8層親地設(shè)計，重拾院落生活真意。南地塊約105㎡、120㎡、140㎡闊境雅宅，煥新城市的品質(zhì)生活典范。
【輿情風(fēng)險】
在項目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到33條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個需要重點關(guān)注的問題項目。具體來看，本周輿情風(fēng)險較高的項目分別為靖云雅苑、錦繡樾江府、恒茂未來都會、雅居樂京華雅郡和銀基譽府，涉及的開發(fā)商包括云南城鄉(xiāng)建設(shè)、華宇、東原、綠都、恒茂集團、雅居樂和銀基地產(chǎn)，涉及的問題包括未取得竣工驗收備案表強制交房、降標(biāo)減配、工期延誤、表演式復(fù)工、未按合同約定時間交付等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險較高的房企包括中南城投、綠景中國、祥生控股、新華聯(lián)控股和寶能，涉及輿情事件包括被動減持、評級下調(diào)、股票停牌、破產(chǎn)重整以及名下商品房被法拍等。
免責(zé)聲明：本報告僅供參考，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報研究室不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費者權(quán)益，實現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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