中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第五十九期：回購商品房能提振樓市嗎？
2022-10-17 中國質(zhì)量萬里行 點(diǎn)擊：次
“關(guān)注房屋質(zhì)量、共建美好生活”，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報第59期發(fā)布。
10月10日至10月16日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報全網(wǎng)監(jiān)測房產(chǎn)領(lǐng)域的要聞報道，監(jiān)測發(fā)現(xiàn)，在中央政策層面，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元。此外，央行于本周發(fā)布《2022年9月抵押補(bǔ)充貸款開展情況》顯示，2022年9月國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款1082億元。目前保交樓工作已經(jīng)形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節(jié)奏快”的導(dǎo)向，對于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會帶來提振作用。
地方政策上，近期多地住房公積金中心或管理部門下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%，客觀上有助于進(jìn)一步增強(qiáng)公積金對購房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
在房企層面，據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2022年9月房企非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形勢稍有好轉(zhuǎn)。其中，信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%，出現(xiàn)回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%，出現(xiàn)較大的波動性。2022年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。
本周行業(yè)內(nèi)關(guān)注度較高的熱點(diǎn)話題為“回購商品房能提振樓市嗎？”近日，蘇州擬定向回購1萬套商品房的消息，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。實(shí)際上，今年以來，包括鄭州、濟(jì)南、湖州、阿勒泰等地方政府或親自下場直接回購商品房或鼓勵國有企業(yè)批量購入商品房。業(yè)內(nèi)分析人士普遍認(rèn)為，此類行為一方面具有一定的積極意義，有利于提振樓市行情、加快房企資金回籠、擴(kuò)充保障房房源等；另一方面，也對地方政府財政支出亦會產(chǎn)生一定壓力，目前尚不會成為主流政策。
【一周要聞】
監(jiān)管部門：年內(nèi)六大行至少要增加6000億元房地產(chǎn)融資
據(jù)報道，監(jiān)管部門指示工行、建行、中行等多家銀行加大對房地產(chǎn)融資的支持力度，要求每家大行年內(nèi)對房地產(chǎn)融資至少增加1000億元，融資形式包括房地產(chǎn)開發(fā)貸款、居民按揭貸款以及投資房地產(chǎn)開發(fā)商的債券。從此次監(jiān)管支持融資利好對象來看，資金寬松不再是單一的面向企業(yè)或居民，而是對生產(chǎn)端、需求端同時提供資金支持。對于需求端來說，按揭貸款增加有利于需求釋放及市場回暖，將新增商品房需求7000億。對房企來說，將有近萬億的新增資金支持，有助于項目建設(shè)及竣工交付。
央行時隔兩年半重啟PSL 逾千億元資金或投向“保交樓”
10月8日，央行發(fā)布《2022年9月抵押補(bǔ)充貸款開展情況》稱，2022年9月國家開發(fā)銀行、中國進(jìn)出口銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行凈新增抵押補(bǔ)充貸款1082億元。期末抵押補(bǔ)充貸款余額為26481億元。這是2020年2月以來，抵押補(bǔ)充貸款余額首次出現(xiàn)凈增長，且幅度遠(yuǎn)超預(yù)期，引起了市場高度關(guān)注。對于本輪抵押補(bǔ)充貸款(PSL)的投向，研究機(jī)構(gòu)普遍認(rèn)為，PSL很可能會用于支持“保交樓”2000億元全國性專項借款。目前保交樓工作已經(jīng)形成了“資金充裕、資金渠道廣、落地節(jié)奏快”的導(dǎo)向，對于房企資金狀況改善和房屋銷售等也會帶來提振作用。
多地下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率
近期多地住房公積金中心或管理部門發(fā)布了下調(diào)住房公積金貸款利率的通知。10月10日，海南省住房公積金管理局明確，從10月1日起，下調(diào)首套個人住房公積金貸款利率0.15個百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。此外，包括天津、重慶、哈爾濱、鄭州、柳州、湛江等多座城市于節(jié)后發(fā)布住房公積金政策的調(diào)整工作，從各地角度看，基于全國統(tǒng)一的公積金利率下調(diào)和各地公積金提高額度、一人購房全家?guī)汀⑸剔D(zhuǎn)公等操作，客觀上有助于進(jìn)一步增強(qiáng)公積金對購房方面的吸引力，也有助于提振四季度的交易行情。
22城中13城完成三批次供地七成地塊底價成交
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，全國22個重點(diǎn)城市中已有13城完成了三批供地，共攬金3888億元，同比下降11%。共計成交涉宅用地226宗，其中154宗地塊底價成交，占比68.1%。土拍流拍率維持在7%-8%的穩(wěn)定區(qū)間，而熔斷地塊占比由一批次近30%腰斬至三批次的15%，同時溢價成交地塊比例也下降了15個百分點(diǎn)。分城市來看，北京、上海、杭州、合肥等城市仍維持著較高的熱度。從拿地房企來看，央國企拿地減少，地方國資在今年三批次再次進(jìn)場托底接盤，在投資金額上占據(jù)了市場的半壁江山。
9月房企非銀融資總額為777.9億元環(huán)比有所回暖
中指研究院監(jiān)測，2022年9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額為777.9億元，同比下降32.2%，環(huán)比上升13.3%，融資形勢稍有好轉(zhuǎn)。信用債規(guī)模占比47.3%，海外債占比0%，信托融資占比11.0%，ABS融資占比41.7%。其中，信用債融資同比上升10.6%，環(huán)比上升30.8%，出現(xiàn)回暖跡象。信托融資同比下降73.2%，環(huán)比下降42.3%，出現(xiàn)較大的波動性，但整體處于低位運(yùn)行，三季度信托新增融資合計316.6億元，僅為上年同期的22.5%。2022年1-9月房地產(chǎn)企業(yè)非銀融資總額7331.5億元，同比下降52.6%。行業(yè)平均利率為3.67%，同比下降2.14個百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.44個百分點(diǎn)。
【熱點(diǎn)話題】回購商品房能提振樓市嗎？
本周，蘇州擬定向回購1萬套商品房的消息，引發(fā)了市場廣泛關(guān)注。
市場消息稱，蘇州市政府計劃定向回購部分新房項目，擬對6個區(qū)及4個縣市共10個板塊回購約1萬套新房。蘇州此次回購商品住宅為定向回購，所回購項目為國資企業(yè)操盤項目或本區(qū)域城投公司參與操盤的項目，目前多個項目的房源已被相關(guān)部門收購。另外，據(jù)媒體報道，此次回購房源均只支付30%首付，后續(xù)該部分房源仍可由開發(fā)商再次銷售。
今年以來，地方政府或親自下場直接回購商品房或鼓勵國有企業(yè)批量購入商品房，都在落實(shí)和實(shí)施“穩(wěn)樓市、穩(wěn)預(yù)期”。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，今年很多城市包括鄭州、濟(jì)南、湖州、阿勒泰等都在落實(shí)和實(shí)施此一政策工具，其操作層面普遍和安置房、保障房、租賃儲備住房等房源籌集掛鉤。總體上對于提振樓市行情、加快房企資金回籠、為政府層面擴(kuò)充保障房房源等都有綜合的全方位的效應(yīng)。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜指出，政府部門定向回購的方式在緩解企業(yè)資金壓力方面有一定效果，但對地方政府財政支出亦會產(chǎn)生一定壓力。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，直接回購商品房不會成為政策主流。從目前來看，“政府直接回購房產(chǎn)”都只處于政策層面，因為落地難度較大，涉及如何定價、如何選擇房源等很多問題，而且大部分是作為保障房、人才房，如果按照市場價成交，政府壓力將會很大。由此來看，鼓勵企業(yè)批量購入新建商品房或?qū)⒊蔀橹髁鳌?/p>
【標(biāo)桿項目】
10月10日至10月16日，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報基于市場認(rèn)可度、產(chǎn)品品質(zhì)、服務(wù)品質(zhì)及口碑四個維度，從百城熱銷樓盤中選取本周關(guān)注度較高的五個品質(zhì)標(biāo)桿項目，包括中海天空之境、越秀·和悅府、華潤長沙悅府、碧桂園云頂和萬科頤和玲瓏。
在本周標(biāo)桿項目中，碧桂園云頂關(guān)注熱度較高。該項目產(chǎn)品力亮點(diǎn)為精裝大平層戶型設(shè)計，引領(lǐng)西安樓市高端改善品質(zhì)標(biāo)桿。其中建面約143㎡戶型，層高3米，餐廳廚房客廳一體，7.4米連通式超大陽臺，主臥套房+獨(dú)立衣帽間，營造品質(zhì)感居住空間。建面約190㎡戶型，層高3.1米，入戶私密玄關(guān)，餐廳、廚房和客廳一體，南北通透寬景陽臺，南向雙主臥套房設(shè)計，為稀缺的大戶型改善型產(chǎn)品。此外，全屋甄選國際一線家居品牌，包括德國杜拉維特潔具、德國柏麗櫥柜、法國羅朗格開關(guān)面板、美國西勒奇智能門鎖、子母鑄鋁門、日立中央空調(diào)、朗思維新風(fēng)系統(tǒng)等，彰顯品質(zhì)生活感。
【輿情風(fēng)險】
在項目輿情方面，本周中國質(zhì)量萬里行共收到33條業(yè)主投訴信息，加上網(wǎng)絡(luò)監(jiān)測的輿情數(shù)據(jù)，最終整理出5個需要重點(diǎn)關(guān)注的問題項目。具體來看，本周輿情風(fēng)險較高的項目分別為旭輝江山境、璀璨平江如苑、中洲半島城邦、國際環(huán)球城和海亮德文郡·芳華，涉及的開發(fā)商包括旭輝控股、金科股份、首開集團(tuán)、中洲控股、防城港新環(huán)球房產(chǎn)和海亮集團(tuán)，涉及的問題包括未按約定退還業(yè)主差額面積房價款、外立面顏色與宣傳不符、針對交房質(zhì)量問題開發(fā)商未及時整改、強(qiáng)行交付等。
在房企輿情層面，本周中國質(zhì)量萬里行全網(wǎng)監(jiān)測后發(fā)現(xiàn)輿情風(fēng)險較高的房企包括新城控股、陽光城、旭輝控股、藍(lán)光發(fā)展、富力地產(chǎn)，涉及輿情事件包括被評級機(jī)構(gòu)撤銷長期本外幣發(fā)行人評級、十二個月內(nèi)累計涉案金額近6億元、境外融資可能會有違約事件發(fā)生、公司被列入失信被執(zhí)行人、前九月銷售金額錄得較大幅度下降等。
免責(zé)聲明：本報告僅供參考，中國房產(chǎn)質(zhì)量周報研究室不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。
中國質(zhì)量萬里行將持續(xù)關(guān)注房產(chǎn)市場的動向，充分發(fā)揮新聞輿論監(jiān)督作用，督促房企不斷提升產(chǎn)品質(zhì)量，助推房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，實(shí)現(xiàn)人們對美好生活的向往。
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