日前，有讀者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》反映，上海市松江區(qū)一工業(yè)用地被上海丹源服裝有限公司 （以下簡(jiǎn)稱丹源服裝）低價(jià)取得后，在未取得合法手續(xù)的情況下，將工業(yè)用地轉(zhuǎn)為商業(yè)用地，并違規(guī)增加建筑容積率。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者經(jīng)過實(shí)地調(diào)查和調(diào)取相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)，這塊標(biāo)記為912-2的工業(yè)用地，原本是丹源服裝用于公司建設(shè)生產(chǎn)及輔助用房，但現(xiàn)在被該公司劃分為若干地塊并建成多幢寫字樓后，丹源服裝與其他公司首先通過土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，再通過房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓地塊上的“辦公樓”。一位業(yè)內(nèi)人士表示，丹源服裝正是通過兩張合同成功變身為“房地產(chǎn)開發(fā)商”。

土地低價(jià)轉(zhuǎn)讓

上述地塊位于松江工業(yè)區(qū)民強(qiáng)路1525號(hào)，原來屬于上海申中實(shí)業(yè)公司。該地塊最早面積為68000平方米，在2002年時(shí)被分割成兩塊，分別標(biāo)為912-1號(hào)和912-2號(hào)。

上海市松江區(qū)岳陽街道出示的一份2003年1月《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地的函》顯示，“考慮到該公司（上海申中實(shí)業(yè)公司）職能已轉(zhuǎn)變，由原來的經(jīng)濟(jì)管理和工業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，轉(zhuǎn)換為單一的房地產(chǎn)開發(fā)，故要求將912號(hào)剩余土地（即912-2號(hào)地塊）用于上海丹源服裝有限公司項(xiàng)目 （建設(shè)生產(chǎn)及輔助用房）的開發(fā)。”

隨后，丹源服裝和松江房管局簽訂了國有土地使用權(quán)出讓合同。在合同、配套合同和補(bǔ)充合同中，912-2號(hào)地塊的出讓土地使用權(quán)面積，最終確定為47485平方米，出讓總價(jià)為721.731萬元。在合同中規(guī)定該土地為一類工業(yè)用地，建筑容積率不大于1。

上述讀者向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》反映到，該地塊并沒有走“招拍掛”程序，并且地塊價(jià)格低于當(dāng)時(shí)松江區(qū)工業(yè)用地19萬元/畝的規(guī)定。對(duì)于該問題是否違規(guī)，目前已無法界定。不過，在松江區(qū)規(guī)劃管理局一位工作人員看來，該地塊當(dāng)時(shí)在程序上是沒有問題的。

912-2號(hào)地塊當(dāng)時(shí)的成交金額約為每畝10萬元。2003年，松江區(qū)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)約為每畝19.6萬元。由于該地塊屬于協(xié)議轉(zhuǎn)讓，“差多差少不能以市場(chǎng)衡量為準(zhǔn)，所以也不能說這就是違規(guī)。”一位長(zhǎng)期從事房地產(chǎn)交易的人稱。但根據(jù)國土資源部在2003年頒布的 《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，其中“有基準(zhǔn)地價(jià)的地區(qū)，協(xié)議出讓最低價(jià)不得低于出讓地塊所在級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的70%”，912-2號(hào)地塊當(dāng)時(shí)的成交價(jià)格也應(yīng)在13.7萬元左右。

此外，912-2號(hào)地塊在2003年3月份完成了出讓合同，但補(bǔ)充合同卻在10月份才簽訂，而2003年上海市基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日是從當(dāng)年的6月30日實(shí)施。