在國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)高企、房產(chǎn)調(diào)控政策收緊的背景下，具有不限貸、永久產(chǎn)權(quán)、自由買賣等特點(diǎn)的海外房產(chǎn)持續(xù)燃燒著投資者的熱情。但是，國(guó)內(nèi)房產(chǎn)投資者在判斷海外房產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)會(huì)產(chǎn)生一些時(shí)空錯(cuò)位的判斷，在國(guó)內(nèi)稱得上是好房產(chǎn)的項(xiàng)目，到了海外卻不一定能為投資者帶來(lái)可觀收益。
比如在國(guó)內(nèi)，“越靠近市中心的房子租金回報(bào)率越高”、“投資學(xué)區(qū)房的收益高，升值快”等都是選擇房產(chǎn)項(xiàng)目的重要因素，但在海外并非如此。投資房產(chǎn)內(nèi)外有別，突破固有觀念，才能獲得更大收益。
觀念一：靠近市中心的房子好
絕大多數(shù)房產(chǎn)投資者都生活在一二線的大城市。比如在北京，二環(huán)房?jī)r(jià)高于三環(huán)、三環(huán)高過(guò)四環(huán)，以此類推，靠近市中心的房子寸土寸金，租金也水漲船高。
正是基于這種邏輯關(guān)系和推理，國(guó)內(nèi)投資者理所當(dāng)然的這樣衡量海外房產(chǎn)的租金高低與市中心遠(yuǎn)近的關(guān)系，而真實(shí)情況卻與國(guó)人的“慣性思維”不一樣。例如在澳洲，本地沒(méi)有人會(huì)選擇生活在市中心，而是選擇更有生活氣息、教育資源豐富、配套設(shè)施完善的衛(wèi)星城區(qū)。
決定任何一個(gè)位置的租金回報(bào)率及空置率的關(guān)鍵要素是當(dāng)?shù)氐某鲎馕飿I(yè)供給和需求關(guān)系，這種供給和需求關(guān)系是動(dòng)態(tài)的。
投資者應(yīng)調(diào)查投資區(qū)域的出租物業(yè)供給和需求數(shù)量、出租平均價(jià)格水平、居住人群的分類，找到有發(fā)展?jié)摿Φ奈恢谩?/p>
觀念二：學(xué)區(qū)房租金收益高
在國(guó)內(nèi)，學(xué)區(qū)房深受廣大購(gòu)房者和租客的愛(ài)戴，好口碑學(xué)校附近的房?jī)r(jià)比周邊高。基于此，國(guó)人對(duì)海外房產(chǎn)市場(chǎng)中靠近大學(xué)周邊的學(xué)生公寓項(xiàng)目情有獨(dú)鐘。
但事實(shí)是，很多大學(xué)周邊的學(xué)生公寓、高層公寓的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)緩慢，租金收益減少。大學(xué)周邊很少有本地居民，這里成為了留學(xué)生生活和居住的區(qū)域。受留學(xué)及移民政策調(diào)整的巨大影響，留學(xué)生是很不穩(wěn)定的租客人群。
國(guó)內(nèi)投資者在選擇海外投資物業(yè)時(shí)，要謹(jǐn)慎考慮把物業(yè)出租的焦點(diǎn)集中在學(xué)生類租客上。另外，在海外投資學(xué)區(qū)房應(yīng)注意：投資到精英高中、或者優(yōu)質(zhì)私立學(xué)校的周邊，而非大學(xué)旁邊；投資到大學(xué)新的校區(qū)規(guī)劃的潛力區(qū)域。
觀念三：房屋購(gòu)買費(fèi)用低
在宣傳中，海外房產(chǎn)的超低價(jià)格往往讓投資者興奮不已。但是，在購(gòu)買房產(chǎn)的費(fèi)用方面，國(guó)內(nèi)與海外存在差異。投資者要詳細(xì)研究各國(guó)的房地產(chǎn)稅情況，衡量稅費(fèi)成本是否可以承擔(dān)。海外與房產(chǎn)有關(guān)的稅賦主要有契稅、土地稅、印花稅以及增值稅。
除了房地產(chǎn)稅，投資者也要關(guān)注匯率變化。因?yàn)榉慨a(chǎn)貸款期限都較長(zhǎng)，在這么長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，利率一定是有升有降，貸款人會(huì)面臨還貸金額的不確定性。
以上三點(diǎn)是最容易讓國(guó)內(nèi)投資者產(chǎn)生“慣性思維”的干擾項(xiàng)。投資海外房產(chǎn)，建議您選用符合資格、有信譽(yù)的海外房地產(chǎn)置業(yè)顧問(wèn)公司。如果可以，付款時(shí)建議使用銀行貸款，因?yàn)殂y行批復(fù)房屋貸款時(shí)，將檢查所有產(chǎn)權(quán)所屬是否合法，無(wú)形中多了一重保障。
另外，選擇有實(shí)力有信譽(yù)的發(fā)展商、找一個(gè)了解中西方文化的律師或?qū)I(yè)人士都將讓您在投資海外房產(chǎn)上事半功倍。
