商業地產將占據更多市場份額

　　“無論政策是否打壓住宅市場，商業地產在最近十年都是一個發展的高峰期。”美聯物業全國研究中心主任徐楓說。她認為，隨著城市化進程加快，商業地產的比重也會有所增加。

　　分類型來看，徐楓認為在寫字樓方面，在北京、上海等城市，1000-2000平方米的寫字樓比較受歡迎，廣州、深圳及東南沿海城市，300-500平方米的寫字樓更受青睞，這與當地企業類型有很大關系。而商鋪方面，市場可能更歡迎街鋪、專業市場和shop-pingm all等物業形態。

　　令投資客鼓舞的傳聞是R E IT S(房地產投資信托基金)試點有可能于近日啟動，為構建多元化的民間資本投資渠道，合理引導社會資金投入房地產生產領域提供一個平臺。

　　“長期以來，活躍在房地產領域的游資少有出路。”全國工商聯房地產商會會長聶梅生此前接受《經濟參考報》采 訪 時 說 。她 建 議 ，進 一 步 推 動R E IT S的相關試點工作便是一個值得探索的途徑。

　　所謂R EIT S，是一種集體投資計劃，通常在證交所上市，它是將投資者的資金匯集起來，投資于一項或多項房地產。德勤的一份針對中國的房地產投資研究報告稱，R EIT S既可增強房地產商的融資渠道和資金流動性，又可拓寬房地產投資渠道，對散戶投資者而言，除了可讓他們在房地產投資中分得一杯羹外，R EIT S的股份或單位可在證券交易所自由買賣，因此散戶投資者很容易就能退出投資，而相關房地產不會受到任何影響。

　　業內人士表示，雖然開閘后的一段時間內REITS只面向資金雄厚的大企業和機構，但隨著相關法律法規的完善，大量分散的民間資本最終將有望通過REITS集中起來投資商業地產。

　　“房地產業在國民經濟中依然扮演著重要角色，所以政府不會輕易讓房地產業陷入全面蕭條，在住宅市場遭到打壓的情況下，商業地產勢必會占據更多的市場份額。”上海佑威房地產研究中心副主任陸騎麟說。

　　不過，他同時指出，商業地產不可能在樓市調整階段走出獨立的行情，在目前的現況下，必定也會隨之出現調整，但是其調整的幅度將弱于住宅市場，如果商業地產出現轉折性的改變的話，那么商業地產的稅費等方面需出現有利因素。

　　潛在投資風險需警惕

　　北京某商業地產中介的一位工作人員表示，現在已經越來越多的客戶咨詢商鋪，幾個人合資購買商鋪的現象也逐漸增多“他們會經常打電話過來問是不是有新的投資商業地產的機會，值不值得什么的”。

　　雖然投資商業地產的前景一片明朗，但對于個人投資者而言，還是需要對投資的潛在風險有比較透徹的了解。業內專家提醒，如果想通過投資商業地產獲得良好收益還需邁過資金、租金收益率、相關稅費政策熟悉程度等幾道門檻。

　　“市中心的可售型優質商業項目普遍較少，而其分開銷售的話必將影響到其經營和未來租金升值空間，大型甲級寫字樓也有相類似的情況，分開銷售對優質客戶吸引力就差了。因此需要大量資金的介入，這可能是炒樓的投機者不能承受的。”陸騎麟表示，同時，外圍區域的商業客流相對局限，需要時間培養，投資收益時間相對較長，而對于辦公而言租金上漲空間也相對有限。

　　不僅如此，杭州某知名房企資深人士進一步表示，投資者投資商鋪和住宅的盈利模式不一樣，住宅投資這兩年基本上是靠差價賺錢，商業地產的盈利模式來自于租金，商業的購買者在決定是否購買時，投資價值是唯一的參考因素，租金收益率就是商業地產升值的緊箍咒和天花板。

　　他認為，投資商業地產需要更專業的知識和更精準的眼光，很多住宅小區的底商至少5年內看不到好的前景，無法產生好的收益，“浙江十年翻十倍的住宅項目到處都是，但是對于商業地產來說，十年翻十倍的是鳳毛麟角，收益好的商業地產項目也大多是主題商業地產”。

　　除了較高的持有成本之外，商業地產的交易成本也比住宅高，商業地產在出手時需要繳納比住宅高得多的稅費，這就要求投資者一定要對相關稅費政策和標準有較為清晰的了解。另有業內人士建議，投資者應多方考察開發商的實力，包括商業本身的規劃、未來前景狀況、后期運營、物業管理等，切忌盲目進入商業地產領域。

　　本土開發商或面臨較大挑戰

　　根據專業機構的研究報告，房地產調控新政出臺月余，主流住宅類房企紛紛將目光投入商業地產領域，加快了商業地產項目開發動作。

　　消息稱，龍湖將增持投資型商業物業，計劃在5至7年內完成建設并持有約200萬平方米左右的投資性物業，將土地儲備中的投資性物業提升至15%，力爭每年租金的增長保持20%-25%的水平。萬科商業地產規模將在三年內積累到200萬平方米以上，其持有型物業和銷售物業的比例也將達到2∶8。

　　上述報告認為，后地產時代，開發商多有增投商業地產的計劃，而在城市化越來越追求質量的進程中，擁有成熟穩定的商業模式和良好商業地產開發運營能力的企業將獲得更大空間。

　　不過，“就目前而言，雖然很多資金轉移到商業地產領域，但開發資金所占比重比較小。”美聯物業全國研究中心主任徐楓說。她認為，商鋪、寫字樓等物業的開發難度遠高于住宅，對于大多數開發商來說，尤其是那些以開發住宅為重心的開發商而言，即使住宅市場受調控政策影響較大，但基本上還是會延續開發住宅這條路。

　　“大部分考慮進軍商業地產的開發商，并不是因為看好商業地產，而是因為商業地產相對而言更能抗周期一些，會在一定程度上平滑業績。”杭州知名房企資深人士透露，其所在公司很多商業項目都是在給住宅做配套，為的是能讓住宅賣個好價錢。

　　徐楓還認為部分將更多精力投入商業地產領域的上市房企，可能出于股票評級的需要。據介紹，香港相當一部分房企都自持商業地產，原因除了豐富經營業態和分散風險外，便是在可持續發展方面獲得良好評級，從而有利于融資。

　　她提出，雖然商業地產在未來十年都具有良好的開發前景，但對于大部分開發商尤其是本土開發商而言還面臨資金、運營能力等多方面的挑戰。