公寓這東西，在過去的兩年時(shí)間里，一直處于樓市鄙視鏈末端的資產(chǎn)。網(wǎng)上有個(gè)段子：“玩兒寫字樓的，瞧不起玩兒商鋪的;玩兒商鋪的，瞧不起玩兒住宅的。然后，大家一起鄙視買公寓的。”即便如此，仍然有人上當(dāng)被騙。

　　“我們幾千名業(yè)主在南京江北弘陽(yáng)時(shí)代中心購(gòu)買了小面積公寓樓，其中2棟是挑高毛坯，3棟4棟是精裝修。購(gòu)買前，南京弘陽(yáng)地產(chǎn)的宣傳單，宣傳視頻，中介的宣傳頁(yè)面，網(wǎng)上查的房屋信息，還有銷售介紹的，樣板間，所有所有的一切都說(shuō)是公寓，最近有業(yè)主發(fā)現(xiàn)給我們的預(yù)售合同，房屋性質(zhì)是辦公，根本沒辦法入住。弘陽(yáng)地產(chǎn)，這是明顯的欺詐，虛假宣傳。”

　　弘陽(yáng)地產(chǎn)業(yè)主周先生告訴中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行記者，當(dāng)時(shí)他購(gòu)買的時(shí)候弘陽(yáng)地產(chǎn)銷售并沒有說(shuō)是辦公房。

　　周先生說(shuō)，之前大家都不懂，也沒清楚辦公和公寓的區(qū)別。直到后來(lái)江北寶隆時(shí)代廣場(chǎng)有些業(yè)主去辦理水電煤氣的時(shí)候才發(fā)現(xiàn)這個(gè)問題，然后弘陽(yáng)時(shí)代中心的業(yè)主也紛紛都知道了。

　　周先生告訴記者，在購(gòu)買之前知道出了政策，得知以后沒有公寓了，所以弘陽(yáng)所宣傳的公寓房讓周先生以及很多業(yè)主心動(dòng)了。加上弘陽(yáng)地產(chǎn)在江北開發(fā)了很多樓盤，還有廣場(chǎng)，實(shí)力雄厚，所以大多數(shù)業(yè)主當(dāng)時(shí)根本沒有懷疑，先交兩萬(wàn)押金，然后搖號(hào)，然后1分鐘選房，選完之后1個(gè)星期交錢。

　　據(jù)悉，2017年3月，南京市規(guī)劃局、國(guó)土資源局、住房保障和房產(chǎn)局就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》，嚴(yán)禁“商改住”。

　　弘陽(yáng)時(shí)代中心的業(yè)主也問過南京市市場(chǎng)監(jiān)督管理局，在2017年3月之前，有沒有明確法律法規(guī)規(guī)定辦公用房不能改公寓入住，市場(chǎng)監(jiān)督管理局給業(yè)主回復(fù)是沒有。業(yè)主們?cè)儐柆F(xiàn)在這個(gè)房子是否符合法規(guī)，可以入住，市場(chǎng)監(jiān)督管理局回復(fù)說(shuō)這個(gè)要等規(guī)土局給出解釋，但是過去了一個(gè)多月，業(yè)主們遲遲沒有得到答復(fù)。

　　開發(fā)商之前給業(yè)主的回復(fù)是與政策不沖突，承諾會(huì)給業(yè)主通水電，可以住人。

　　周先生告訴記者，弘陽(yáng)地產(chǎn)開始告訴業(yè)主他們這個(gè)是在政策之前，可以入住，但是在業(yè)主找到弘陽(yáng)地產(chǎn)的時(shí)候，他們把之前網(wǎng)上介紹的有“公寓”字樣的證據(jù)全部刪除，并把樣板間給砸了。

　　有業(yè)主進(jìn)入過在建的樓里面，是完全按照辦公用房在建的，有公共廁所。現(xiàn)在網(wǎng)上宣傳的都刪了，但是業(yè)主們留了當(dāng)時(shí)的截屏。

　　據(jù)記者了解，在南京江北新區(qū)就有4個(gè)樓盤出現(xiàn)了同樣的問題，分別是星悅城、明發(fā)財(cái)富中心，寶隆時(shí)代廣場(chǎng)和弘陽(yáng)時(shí)代中心二期。

　　據(jù)悉，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行消費(fèi)投訴平臺(tái)已陸續(xù)接到300多位消費(fèi)者的相關(guān)投訴，分別投訴了南京弘揚(yáng)時(shí)代中心和明發(fā)銀河城。

　　據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，寶隆時(shí)代廣場(chǎng)的業(yè)主在今年5月份維權(quán)成功了，南京常發(fā)江北投資有限公司提出兩個(gè)處置方案，分別是愿意履行合同和解除合約，不過目前據(jù)記者了解到的情況是，寶隆時(shí)代廣場(chǎng)的退房業(yè)主遲遲沒有拿到退款。

　　在2017年3月，南京市規(guī)劃局、國(guó)土資源局、住房保障和房產(chǎn)局就聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)辦公等非住宅類建筑項(xiàng)目管理的通知》其中明確規(guī)定：“商業(yè)辦公類非住宅類建筑，其室內(nèi)建筑功能除土地出讓合同約定可配建酒店式公寓外，其余一律不得標(biāo)注酒店式公寓功能。”同時(shí)規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售商業(yè)辦公等非住宅類建筑前應(yīng)向購(gòu)房人明示房屋的規(guī)劃用途”，“告知購(gòu)房人應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃用途經(jīng)營(yíng)使用，不得擅自改變用途、不得利用層高加建隔層，并在認(rèn)購(gòu)書和購(gòu)房合同中與購(gòu)房人明確約定。對(duì)規(guī)劃核實(shí)后擅自在內(nèi)部分加層、增加建筑面積等違法建設(shè)行為一經(jīng)舉報(bào)查實(shí)，各職能部門需按照相關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅查處。”

　　很顯然，以上幾個(gè)樓盤項(xiàng)目都違反規(guī)定標(biāo)注了居住功能，同時(shí)不但沒有告知購(gòu)房者不可擅自改變用途，甚至還在銷售中故意引導(dǎo)購(gòu)房者“商改住”。

　　南京市規(guī)劃局相關(guān)負(fù)責(zé)人此前表示，私自“商改住”和“偷面積”一樣存在諸多安全隱患，同時(shí)，如果被投訴舉報(bào)，會(huì)有強(qiáng)拆風(fēng)險(xiǎn)。

　　網(wǎng)傳南京六部門曾在近期下發(fā)“關(guān)于印發(fā)《商業(yè)辦公項(xiàng)目違規(guī)拆改專項(xiàng)排查工作方案》的通知”，全面排查南京近期普遍存在的公寓變辦公現(xiàn)象。

　　本次專項(xiàng)整治行動(dòng)要重點(diǎn)梳理全市范圍內(nèi)2016年1月1日后取得規(guī)劃許可證的商業(yè)辦公項(xiàng)目;同時(shí)，對(duì)2016年1月1日以前取得規(guī)劃許可證但矛盾突出、群眾集訪群訪的商業(yè)辦公違規(guī)拆改項(xiàng)目同時(shí)進(jìn)行登記排查。排查重點(diǎn)，一共有六項(xiàng)：包括延期減負(fù)、虛假宣傳、違規(guī)拆改、水電設(shè)置違規(guī)及違規(guī)開通燃?xì)獾取?/p>

　　在此之前，中國(guó)質(zhì)量萬(wàn)里行也做出了相關(guān)的報(bào)道，弘陽(yáng)方面回應(yīng)業(yè)主：“所有手續(xù)合法，合同合法，退房只能按合同上的業(yè)主單方違約執(zhí)行。”目前，弘陽(yáng)時(shí)代中心二期的業(yè)主仍在通過各種途徑進(jìn)行著維權(quán)。

　　自2017年開始，北上廣先后啟動(dòng)整治“商改住”。

　　2017月26日，北京出臺(tái)了剛猛無(wú)比的“326商住禁令”：新房項(xiàng)目不得出讓給個(gè)人;二手房項(xiàng)目出售給個(gè)人時(shí)需滿足名下無(wú)房且連續(xù)繳納五年社保;商業(yè)銀行暫停對(duì)個(gè)人購(gòu)買商辦類項(xiàng)目的貸款;中介可代理商辦房屋的出租出售，但不得宣傳居住功能……

　　2017年廣州出臺(tái)“3·30”限購(gòu)政策，禁止個(gè)人購(gòu)買公寓。根據(jù)兩年前的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商服類物業(yè)，銷售對(duì)象應(yīng)當(dāng)是法人單位;法人單位購(gòu)買的商服類物業(yè)不得作為居住使用，再次轉(zhuǎn)讓時(shí)，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓給法人單位。這一政策規(guī)定，公寓的購(gòu)買對(duì)象必須是法人，對(duì)于向來(lái)以個(gè)人購(gòu)買為主的公寓市場(chǎng)，沖擊不小。不過，2018年年底，政府又調(diào)整了相關(guān)政策，規(guī)定：2017年3月30日之前拿地的商服類物業(yè)，可以賣給個(gè)人。

　　2018年，杭州和南京這類強(qiáng)二線城市，也紛紛跟進(jìn)了“商改住”的新政。

　　在土地出讓時(shí)，明確指出，不得建設(shè)酒店式公寓。

　　就在前不久，廈門發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商辦類建設(shè)項(xiàng)目全鏈條管理實(shí)施意見》。

　　其核心內(nèi)容，有以下幾點(diǎn)：嚴(yán)禁商辦項(xiàng)目改造成為公寓類住宅，甚至可無(wú)償收回土地使用權(quán);不得采用住宅套型設(shè)計(jì)，不得出現(xiàn)住宅類功能描述;不得預(yù)留住宅功能的排水、排污、排煙和燃?xì)夤艿?商業(yè)用途的項(xiàng)目，單套套內(nèi)面積低于300㎡，層高不能超過4.5m，大于300㎡的，層高不能超過6米;辦公用途的項(xiàng)目，最小分割單元不得低于300㎡，層高不得超過4.2米。

　　從各個(gè)環(huán)節(jié)，徹底摧毀商辦類公寓的居住功能(包括租住)，尤其是小面積的loft產(chǎn)品，徹底喪失生存空間。

　　根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條的規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。

　　開發(fā)商交付的房屋實(shí)際情況與廣告嚴(yán)重不符，造成購(gòu)房者買房的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，其行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。

　　有人比喻公寓就像是樓市版的比特幣和P2P，好像所有人都知道這是個(gè)坑，但偏偏又有更多的人跳進(jìn)去。這些在“坑里”的人目前除了自救之外，剩下靠誰(shuí)來(lái)解救?