綠城中國迷戀永續債，深陷規模“掉隊”怪圈

2020-05-11 中國質量萬里行文/本刊記者雷玄王志點擊：次

　　過去兩年，綠城中國規模在“掉隊”。

　　據其財報披露，2018年-2019年，綠城中國分別實現總合同銷售金額約1564億元和2018億元。在近兩年克爾瑞研究中心發布的《中國房企銷售榜TOP200榜單》中，前者位列17，后者較之中南建設稍多57億元，而中南建設在榜單中位列16。

　　可以看到，2019年，綠城中國規模追回了一點。但，較之過往年份動輒排名第7-第12，還是遜色不少。

　　歷史總是驚人的相似。

　　每當規模“掉隊”，綠城中國都會引進戰略投資者。此次，上市公司也遵循著這一“路徑依賴”。

　　在中國企業資本聯盟副理事長柏文喜看來，綠城中國是一個以產品品質為核心的企業，相較于其他高周轉企業而言，周轉速度比較慢，這也是其隨著業務規模的擴大不斷引入戰略投資者來強化自己核心資本的原因。

　　只是第三次引進戰略投資者后，綠城中國能否避免再次踏入掉隊“窮途”?

　　接連“買買買”后，引入新湖中寶

　　近半年來，收購新湖中寶一系列項目部分股權之后，綠城中國終是選擇引入前者作為戰略股東。

　　4月26日，綠城中國發布公告稱，上市公司與香港新湖投資有限公司(下稱“香港新湖”)訂立認購協議。香港新湖擬以30.69億港元代價，認購綠城中國3.23億股，占后者經發行認購股份而擴大后的已發行股本約12.95%。據上述公告披露，香港新湖為新湖中寶的全資附屬公司。

　　認購完成后，新湖中寶將(通過香港新湖)成為綠城中國第三大股東。

　　“認購事項提供了一個很好的機會以籌集更多資金用于本集團的業務運營”綠城中國在公告中表示，“引進新湖中寶作為本公司戰略股東，將為加強與新湖中寶集團的戰略交流與合作創造機會。”

　　正如中國房地產數據研究院執行院長陳晟所表示，此次引入新湖中寶，更多的應該是財務投資，包括金融協同。

　　“這些年，綠城中國引入的戰略投資方不少，但引入目的各有差異。從引入新湖中寶來看，自然是看中其本身持有的優勢地塊。”58安居客房產研究院首席分析師張波告訴《中國質量萬里行》。

　　事實上，早于2019年12月，綠城房地產集團有限公司(下稱“綠城房產”)就以5.5億元代價，獲取上海新湖房地產開發有限公司(下稱“上海新湖”)35%股權，進而在明珠城項目三期第4標段擁有相應權益，該項目總建筑面積約為20.27萬㎡。此外，綠城房產還需向上海新湖提供30.5億元財務資助。

　　收購完成后，上海新湖將由浙江允升投資集團有限公司(下稱“浙江允升”)、綠城房產、新湖地產集團有限公司(下稱“新湖地產”)及深圳市東海潮投資發展有限公司分別持有50%、35%、13%及2%股權。據其披露，綠城房產為綠城中國的全資附屬公司，浙江允升、新湖地產均為新湖中寶全資附屬公司。

　　4個月后，綠城中國加快了對新湖中寶一系列項目部分股權的收購節奏。

　　4月19日，綠城房產先后分別作價5.17億元、1.86億元，相應獲取上海中瀚置業有限公司(下稱“上海中瀚”)、浙江啟豐實業有限公司(下稱“浙江啟豐”)35%和100%股權。其中，通過前一收購，綠城中國擁有青藍國際城項目二期35%權益。只是根據股份轉讓及合作協議，綠城房產還需向上海中瀚提供13.83億元財務資助。收購完成后，上海中瀚將由綠城房產、新湖中寶分別持股35%和65%。

　　通過后一收購，綠城中國將憑借浙江啟豐間接擁有位于沈陽仙林金谷項目、新湖灣項目和新湖美麗洲項目35%權益。同時，綠城房產還需向沈陽沈北金谷置業有限公司(下稱“金谷置業”)、沈陽新湖明珠置業有限公司(下稱“新湖明珠”)提供1.93億元財務資助。據其披露，金谷置業、新湖明珠是上述3個項目的項目公司，分別由浙江啟豐、沈陽新湖房地產開發有限公司(下稱“沈陽新湖”)持有35%和65%權益。企查查數據顯示，沈陽新湖由新湖地產全資持有。

　　上述收購披露5天后，綠城中國再次向新湖中寶“買買買”。

　　4月24日，綠城房產相繼作價3.98億元和7154.74萬元，分別收購浙江啟智實業有限公司(下稱“浙江啟智”)、南通新湖置業有限公司(下稱“南通新湖”)100%和50%股權。前一收購完成后，綠城中國將通過浙江啟智分別擁有位于江蘇南通啟新及南通啟陽兩個項目50%權益。根據協議，綠城房產需向南通啟新置業有限公司、南通啟陽建設開發有限公司提供7.54億元財務資助，而后兩者分別由浙江啟智和新湖地產各持50%權益。

　　無一例外，后一收購，綠城房產也需向南通新湖提供6.01億元財務資助。完成后，南通新湖將由綠城房產及新湖地產各持有50%權益，進而綠城中國也在南通新湖項目擁有50%權益。

　　經《中國質量萬里行》統計，以上收購共耗費綠城中國77.035億元。其中，股份轉讓代價17.225億元，提供財務資助59.81億元。

　　“無論是第一次收購股權涉及的明珠城項目，還是后續收購涉及的上海青藍國際城項目，特點都是拿地成本低，但地塊位置好。”張波如是分析認為。

　　在他看來，新湖中寶由于受舊改開發的長周期拖累，導致現金流壓力一直較大。而綠城在中高端項目層面開發經驗充足，且從品牌來看，綠城本身也比新湖中寶有更高的溢價水平表現。引入新湖中寶后，未來可能有更高的盈利預期。

　　“上癮”永續債，隱藏“杠桿”

　　將時間推至1995年1月，已從杭州大學畢業近13年的宋衛平在浙江成立綠城房地產。11年后，綠城中國成功登陸港交所。當年，上市公司銷售金額約為71億元。2007年，是綠城中國上市的第二年份。彼時，其銷售額便突破百億大關。

　　對于綠城中國來說，2009年確實是一個值得紀念的年份。該年，上市公司規模為513億元，位列房企第二，乃至至今其都在官網上赫然寫道“躋身房地產行業榜眼位置”。

　　但，好景不長。2011年，綠城中國銷售金額掉頭向下，僅為353億元。相應地，其在克爾瑞研究中心榜單中排名也掉至“TOP10”陣營之外。

　　危局之下，在宋衛平的主導下，2012年6月，綠城中國引入九龍倉。后者以41.6億元代價，持有上市公司約5.2億股，占總股本24.6%，成為其第二大股東。

　　九龍倉的引入，也讓綠城中國規模起死回生。2012年，上市公司實現銷售金額546億元，重新回歸“TOP10”之列(位列第七)。

　　此后兩年，綠城中國規模增速放緩。據其過往年報，2013年-2014年，綠城中國分別實現合同銷售金額651億元、794億元，相應按年增長19.23%和21.97%。較之2012年54.67%的增速，放緩不少，其在克爾瑞研究中心榜單中排名也連續下掉。

　　下掉之際，于2014年12月下旬，綠城中國引入中交集團。2015年3月，后者完成了向宋衛平、夏一波(宋配偶)及壽柏年收購上市公司股份事宜。中交集團以60.15億港元代價，持有綠城中國約5.2億股，占總股本24.288%。當年5月，中交集團再次以11.46億港元，增持上市公司1億股。至此，中交集團持股升至28.9%，成為綠城中國單一最大股東。

　　中交集團入主第二年，綠城中國規模便突破千億大關。2016年，其銷售金額為1139億元，按年增長58.41%，這也是綠城中國迄今為止最后一次擠入“TOP10”。2017年-2019年，上市公司規模雖是處于增長中，但卻掉隊厲害。