房產交易糾紛案年均遞增三成

——國內二手房交易資金存管問題調查報告

　　一、調查背景

　　一直以來，二手房交易因為環節多、流程復雜且行業服務水平參差不齊，用戶購房時資金安全保障問題備受關注。近些年，各地相繼出臺了相應的存量房資金存管規定，消費者可以在房屋交易中委托銀行、第三方等中介進行資金存管。

　　在實際房產交易中，我們發現，仍有一些由資金問題引發的糾紛，比如賣方將首付款轉作他用、買房交付定金后賣方拖欠過戶，以及不規范的房產經紀人挪用甚至詐騙賣房款等等。據統計，2010年至2018年，中國房產交易糾紛案件總量128萬件，平均每年遞增超過30%。僅2018年，房產交易糾紛案件數就達到了30萬，大額的資金糾紛已經成為了房地產案件的導火索。

　　在此背景下，由國家市場監督管理總局主管的《中國質量萬里行》雜志社特發起關于二手房交易環節資金存管現狀的調查問卷，了解、分析與警示大額資金安全問題，并長期關注該領域的問題，探索解決該風險的方法與建議。

　　二、調查的目的和意義

　　了解目前消費者在二手房交易中因資金問題產生糾紛的情況和使用資金托管的情況。

　　三、調查的組織與實施

　　1、調查對象

　　調查對象為國內一二線城市25歲至45歲左右、關注和接觸過二手房交易的消費者。

　　2、調查內容

　　調查內容主要涵蓋：消費者對于二手房交易服務資金托管的問題的認知、消費者選擇以及未選擇二手房交易托管的原因、消費者對于二手房交易中的環節以及風險的認知、消費者在二手房交易中碰到的糾紛問題以及消費者對于二手房資金托管的選擇狀況。

　　3、調查時間

　　2020年4月10至2020年4月17日

　　四、執行情況

　　本次調查采用網絡問卷的形式搜集數據，共收回有效數據5356例。

　　五、主要調查結論

　　1、近4成消費者把定金交給了中介，2成消費者將首付款交給中介

　　關于消費者對于二手房資金托管的基本認知，問卷設置了購買二手房時定金以及首付款交給誰這兩個問題。

　　調查結果顯示，39.6%的消費者把定金交給了中介;19.1%消費者把定金交給了房產賣家;25%的消費者把定金交給政府要求或中介推薦的存管賬戶;16%的消費者不清楚。

　　首付款交給誰方面，19.6%的消費者把首付款交給了中介;19.9%消費者把首付款交給了房產賣家;16.8%的消費者把首付款交給政府要求的存管賬戶;20%的消費者把首付款交給銀行的存管賬戶;20%的消費者不清楚。

　　2、近1/4消費者在遭遇過二手房交易糾紛，遭遇損失(定金或房款)的達到16%

　　關于消費者在二手房是否遭遇資金受損問題，問卷中設置了在過往購買二手房經歷中，是否遭遇過資金損失或糾紛以及哪些問題致使資金受損兩個問題。

　　調查結果顯示，76.6%的消費者沒有遭遇過資金損失和糾紛;6.7%的消費者遭遇過糾紛但未損失資金;7.3%的消費者遭遇過糾紛且損失了定金;8.7%的消費者遭遇過糾紛且損失了部分房款。

　　關于遭受資金損失的具體原因，調查結果顯示，11.2%消費者因房源存在問題，如房屋查封、產權不清、大額抵押等致使資金受損;5.6%消費者因中介機構違規操作，如流程問題、門店跑路等致使資金受損;18.8%消費者因賣方違約，如錢款被挪用、拖延過戶、物業欠費等致使資金受損;17.6%消費者因個人原因中止交易，如資質不全、貸款未批等致使資金受損;43.5%消費者因其他原因。

　　3、近7成消費者表示不了解二手房交易主要環節，超6成不了解其中風險點

　　關于消費者在二手房中對于交易環節和風險的認知，問卷中設置了二手房交易中有哪些主要環節和主要風險這兩個問題。

　　調查結果顯示，二手房交易中的選房、看房、繳定金、房屋核驗、簽署合同、網簽、房屋估值、辦理貸款面簽、首付款資金存管、繳稅、領取產權證、首付款存管轉付、抵押登記、銀行放貸、過戶、物業交割等等流程，69.3%的消費者基本不了解(僅了解其中5項以內);18.5%的消費者較為了解(了解其中5~10項以內);11.7%的消費者熟知(基本了解整個過程)。

　　而對于二手房交易可能產生的主要風險(房屋質量、房屋查封、產權糾紛、定金被挪、物業欠費、戶口拒遷、業主攜款消失、中介挪用資金等)，61.7%的消費者基本不了解(僅了解其中3項以內);31.4%的消費者較為了解(了解其中3~6項主要環節); 6.4%的消費者熟知(基本了解整個過程)。

　　4、買房資金可以選擇存管方式?超過13%消費者未選擇存管，1/4消費者不清楚是否存管

　　調研中，我們發現雖然各地相繼出臺了相應的存量房資金存管規定，但資金存管的落地仍不足人意。

　　關于消費者在二手房是否選擇資金托管，問卷中設置了在過往購房二手房時，是否選擇了資金存管服務和未選擇資金存管服務的原因這兩個問題。

　　調查結果顯示，30%消費者選擇渠道是當地政府制定存管賬戶;19.9%消費者選擇渠道是本地商業銀行存管服務;11.8%消費者選擇具體由中介操辦，不清楚走得什么渠道;13.2%消費者沒有選擇;25.8%消費者不清楚是否進行過存管。

　　在未選擇資金存管的調查結果顯示，37.6%消費者不清楚有這項服務;25%消費者不清楚有哪些渠道可以進行存管;16.2%消費者認為已知的存管渠道(政府制定合作銀行、商業銀行的存管產品)較為復雜，很麻煩/不清楚如何進行;20.8%消費者認為中介幫操作，不清楚是否選擇了資金存管。

　　如果知道有資金存管服務，消費者會怎么選則?調查結果顯示，70.2%的消費者肯定會，主動要求中介做存管;15.2%的消費者看情況，中介推薦了就做，不推薦就不做;8.7%的消費者認為中介和賣方比較靠譜的話，就不打算做;5.6%的消費者根據實際情況再考慮。

　　六、建議與意見

　　中國二手房交易市場發展二十余年來，其流程規范和政策管控一直處于持續發展中，關于買房大額資金的安全問題，已經形成了資金存管有效解決辦法，但無論是消費者認知、從業人員宣導以及政策宣貫，都還不盡完善。

　　對于房產交易各方來說，資金安全尤為重要。隨著購房者對房產交易資金的風險意識有所提高，資金存管服務已經成為逐年上漲的發展趨勢，但學會鑒別正規合法與非正規的存管渠道也同樣重要。

　　現下常見的資金存管的方式主要有以下三類：一是城市本地合作銀行存管;二是依靠當地政策性監管，如部分城市由住建委進行資金監管等;三是通過專業第三方機構合作存管。

　　在實際調研中我們發現，因為存量房交易資金監管由于缺乏法律法規依據，各地監管尺度一直寬松不一，有些監管方式對首付款、貸款資金、尾款、稅費、傭金等，只監管了其中的一部分，致使其它部分資金仍游離于監管范圍外，存在風險隱患。

　　在此《中國質量萬里行》特別提示，消費者購房時，要注意防范資金風險：

　　1)要選擇正規的房地產中介機構和經紀人員。簽訂房地產經紀服務合同前，要查看經紀機構的營業執照、備案證明，盡量選擇持有房地產經紀專業人員職業資格證書的經紀人員提供服務;

　　2)向房地產中介機構明確提出資金監管要求。與房地產中介機構簽訂經紀服務合同時，就要說明需要進行交易資金監管的要求，由其尋找能夠配合交易資金監管的賣家。

　　3)自信成交也要做托管。如果選擇自行成交，沒有經紀機構提供服務的，要盡量與賣家協商進行交易資金監管或托管，或者在辦理不動產轉移登記的同時支付房款。

　　《中國質量萬里行》建議，消費者如果因沒有選擇交易資金監管而遭遇交易騙局，賣家或經紀機構拿錢跑路的情況，要積極通過向公安機關報案或者司法訴訟等法律手段解決問題。