流動性危機爆發后新華聯深陷虧損泥淖

2020-07-27 中國質量萬里行文/王志本刊記者雷玄點擊：次

　　流動性危機正在發酵。

　　股份被輪候凍結，債務到期不能如期兌付，業績下滑后進一步走向虧損深淵，這些都在新華聯控股有限公司(下稱“新華聯控股”)及其實際控制的上市公司新華聯文化旅游發展股份有限公司(下稱“新華聯”)身上一一上演。

　　只是這距離新華聯進軍文旅地產僅過去了8年。

　　危局之下，新華聯控股也在尋找合適的戰略投資者。

　　正如中國企業資本聯盟副理事長柏文喜所表示，為了化解資金鏈困境和解決企業發展的資金壓力，新華聯控股必須引入戰投。

　　對于新華聯控股引入戰略投資者的進展如何?新華聯相關負責人回復稱“相關事項以公司公告為準，公司將按照規定就進展情況進行公告”。

　　業績深陷虧損

　　虧損在擴大。

　　7月15日，新華聯發布《2020年半年度業績預告》，預計今年上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤將虧損5.3億元-5.8億元，較之今年一季度3.3億元的虧損在擴大，而2020年也是新華聯借殼上市后首度發生虧損的年份。

數據來源：東方財富choice

　　“受新冠疫情影響，公司房地產銷售、景區、酒店、商場等收入均出現較大幅度下降，部分項目的銷售尚未達到交付條件，不能結轉收入，導致半年度利潤出現虧損。”新華聯在業績預告中如是解釋業績虧損。

　　對于新華聯接下來將采取哪些措施抑制業績下滑，進而實現扭虧?

　　新華聯相關負責人表示，“2020年下半年，文旅運營依然是公司工作的重中之重。公司將最大程度引流有效客戶，增加并保持景區客流，促進文旅業務健康發展。同時，還將全力推進現有房地產項目的銷售和結轉以及大宗物業的處置，持續加大去庫存力度。”

　　事實上，虧損并非沒有預兆。

　　早于2019年，新華聯營收和業績就紛紛走向下滑。據其年報披露，過去1年，新華聯分別實現營收和歸屬于母公司股東的凈利潤為119.88億元和8.1億元，相應按年下降14.37%和31.74%。這與2018年大為不同。要知道，2018年，新華聯營收增速可是創下借殼后峰值，高達88.16%;業績方面表現也還尚可，按年增長39.97%。

　　《中國質量萬里行》梳理發現，過去幾年新華聯頻頻收購所發生的商譽減值，對其業績下滑也具有一定影響。據其披露，2019年，新華聯分別對美高樂、中海文旅計提商譽減值5472.43萬元和1108.18萬元。計提減值前，新華聯商譽賬面原值合計為4.89億元。

　　將時間推至2017年，新華聯先后完成對中海文旅設計研究(大連)有限公司及湖南海外旅游有限公司的收購，將業務擴展至規劃設計和旅游服務。但，這兩筆收購分別形成了4053.61萬元和1.62億元的商譽。

　　此前的2015年6月，新華聯全資子公司國際置地就曾作價5.55億港元，收購新絲路文旅有限有限公司(下稱“新絲路文旅”)51.41%股權。之后，新絲路文旅通過收購取得黃金海岸株式會社59%股權，這就是上文發生商譽減值的美高樂。值得注意的是，上述收購也分別形成商譽1.98億元和6246.14萬元。只是前者未在2019年進行商譽減值，上市公司2019年財務會計報告被會計師出具了帶強調事項段的保留意見的審計報告。

　　債務危機

　　不容樂觀的是，新華聯也在步其控股股東新華聯控股的后塵，未能如期兌付已到期債務。

　　問題出現在“15華聯債”身上，這是新華聯于2015年4月發行的為期7年金額為13億元的公司債券。值得一提的是，該筆債券第5年末附發行人上調票面利率選擇權及投資者回售選擇權，且前5年利率為7.5%，后兩年利率為8.5%。

　　據新華聯披露的回售結果，“15華聯債”回售金額為11.52億元(不含利息)。但，新華聯僅是按期償付了利息9750萬元，沒能按期全部兌付已確認回售債權持有人的本金。

　　東方金誠國際信用評估有限公司(下稱“東方金誠”)在《關于“15華聯債”回售結果、增加擔保措施及新華聯文化旅游發展股份有限公司2019年遺愛業績情況的關注公告》中披露，新華聯剩余未兌付的回售本金金額為9.81億元。

　　“受新冠疫情影響，公司旗下四大文旅景區、樂園以及大部分酒店、商場、售樓處在疫情期間均不同程度的暫停營業，嚴重影響了公司現金流入。”新華聯如是解釋未能全部兌付原因。

　　同時，新華聯將未能兌付的已確認回售債券持有人本金兌付日往后調了半年至2020年9月30日，而未申報回售的債券持有人本金兌付日也被前置到此日。

　　據choice數據，截至2020年一季度，新華聯貨幣資金為35.9億元。期內，短期借款和一年內到期的非流動負債分別為13.86億元和61.9億元，前者與后兩者之和還有著39.86億元的缺口。可想而知，新華聯資金鏈之緊張，短期償債壓力之大。

　　“2020年上半年，公司短期借款及一年內到期有息負債中，已經現金歸還、融資置換及完成展期的金額合計達到46.69億元。下半年即將到期的債務中，在談展期、置換或擬展期的金額為19.26億元。扣除上述金額，下半年仍需剛性支付的有息債務預計為16.55億元，其中包含可動用質押存單或保證金償付的借款3.69億元，實際支付的償債資金金額為12.86億元。”對于短期償債問題，上述相關負責人如是回復。

　　事實上，早于今年3月，上市公司控股股東新華聯控股金額為10億元的“15新華聯控MTN001”中期票據就發生了實質違約，并觸發了新華聯控股“19新華聯控SCP002”、“19新華聯控SCP003”超短期融資券的交叉保護條款約定情形。

　　此后，新華聯控股所持有上市公司股份接連被凍結乃至多次被輪候凍結。

　　隨著流動性危機逐步暴露，東方金誠將新華聯控股主體信用等級由原先的AA+也逐級下調至C，而C等級表示“不能償還債務”。

　　在新華聯控股主體信用等級遭遇下調期間，東方金誠也將“15華聯債”的信用等級由AA+逐級下調至AA-，新華聯文旅主體信用等級由AA下調至AA-。

　　“新華聯的資金脫困問題，還有賴于新華聯控股正在進行的戰投引進以及可能的債務重組和疫后經營恢復情況。只有資金鏈和市場信用得以恢復，企業的運行才能進入正軌。”柏文喜如是表示。

　　文旅產業與傳統地產開發失衡

　　時間拉至2011年6月，傅軍成功將新華聯置地置入圣方科技，借殼上市得以完成。次年，新華聯便明確提出在湖南等地開發文化旅游項目的轉型思路，也即“在住宅開發的基礎上，確立了商業地產、旅游文化地產開發和運營的新方向”。

　　從此，新華聯在文旅地產的路上一往無前，直至遇上目前的流動性危機。

　　在柏文喜看來，文旅地產是個大投資、強運營和長線回報的行業，且經營狀況受宏觀經濟環境影響極大，如果不能處理好投資與運營環節的現金流平衡問題，則項目很難可持續經營。

　　據其分析，除了純粹的文旅項目之外，目前大多數文旅地產項目都是依靠物業開發回收的現金流來平衡投資和運營初期的現金流虧空，正所謂“無地產，不文旅”。此外，文旅地產常常以文旅作為拿地IP，導致地塊相對較大和位置偏遠，開發物業的去化有賴于配套文旅內容的開業運營狀況和周邊配套環境的成熟，致使項目開發周期較長、回報較慢且有較高的運營風險。

　　知名地產分析師嚴躍進也表示，文旅地產是一個趨勢，但實際上也遇到了很多問題，整個周期較長，且前期資金成本比較大。在這種境況下，文旅產業還應該跟住宅地產產生互動，才能形成較好地發展。

　　事實也是如此。《中國質量萬里行》梳理發現，自打2013年新華聯正式涉入文旅地產后，其地產業所實現的規模也在逐年增長，合同銷售金額由2013年的24.43億元增長至2015年的48.21億元。2016年-2018年，新華聯規模均在百億之上，分別為109.83億元、103.34億元和104.97億元。

　　直至2019年，新華聯百億規模沒有得到維持，按年下降24.73%至79.01億元。