大量運用非控股權益做大規(guī)模后，中駿集團控股業(yè)績未走出“緩增”

2020-08-28 中國質量萬里行文/本刊記者雷玄王志點擊：次

　　受疫情影響，中駿集團控股將2020年原本設定為1050億元的銷售目標調低至930億元。

　　在剛過去的7個月，上市公司實現(xiàn)合同銷售金額478.01億元，完成度達51.4%。這也意味著接下來5個月中駿集團控股月均實現(xiàn)去化90.4億元，就可實現(xiàn)上述目標。

　　目前看來，年度銷售目標的達成不會太難。因為，在今年5月和6月，中駿集團控股就分別賣掉91.09億元和119.27億元的房子。

聲稱不去碰“高價地”，但卻拿了廈門新“地王”

　　8月19日，中駿集團控股發(fā)布了2020年中期業(yè)績公告。期內，上市公司在廈門、福州、濰坊及許昌等城市新增10個項目，地上總可建筑面積約332萬㎡，總土地成本約為194.31億元。

　　其中，廈門天禧項目和福州璟悅項目代價分別為103.55億元和45.6億元，超過2020年上半年拿地成本七成。

　　《中國質量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，上述天禧項目就是今年4月上海泰鳴貿易有限公司(下稱“上海泰鳴”)在廈門拿下的“雙料”地王。

　　將時間推至4月22日，廈門思明區(qū)2020P01地塊以拍賣方式進行出讓，起叫價72億元，已接近去年12月建發(fā)股份以75.25億元拿下廈門枋湖2019P05地塊所創(chuàng)下的總價地王。該地塊最終被上海泰鳴以103.55億元代價斬獲，溢價率43.82%，再次刷新廈門總價地王。

　　廈門市土地礦產資源交易市場信息顯示，2020P01地塊土地面積為5.96萬㎡，地上建筑面積21萬㎡，成交樓面價50598元/㎡，再次刷新中駿集團控股自身在廈門所創(chuàng)下的單價記錄。

　　2019年11月，中駿集團控股以59.4億元代價將湖里區(qū)2019P01地塊收入囊中，成交樓面價4.51萬元/㎡，成為彼時廈門的單價地王。這距離2018年12月上市公司以3.91萬元/㎡的樓面價競得湖里枋湖2018P03號地塊所創(chuàng)下的單價記錄也還不到1年。

　　有意思的是，4個月前拿下地王的中駿集團控股還對此予以否認。

　　不過，這也不奇怪。畢竟在3月末的業(yè)績會上，中駿集團控股管理層還聲稱“不會去碰高價地”。

　　正如上海中原房地產分析師盧文曦所表示，企業(yè)說什么跟做什么，可能有點不一樣，關鍵還是要看他的行為，畢竟拿地這種動作對后續(xù)造房子、盈利等都會有很大的影響。

　　據(jù)其業(yè)績公告，中駿集團控股在天禧項目權益占比為65%，這也意味著該項目已引入了合作方來共同開發(fā)。

　　“3月和4月，市場正好復蘇且融資也比較寬松，市場上可能有一些過熱情緒，加上拿地時市場也較比躁動。在這種情緒烘托下面，拿地就有點不受控制。現(xiàn)在來看，7月份又有很多城市加入調控，大家又怕了，市場情緒波動還是比較大的。”盧文曦如是分析認為，“拿下高價地后，企業(yè)可能有點擔憂，這種情況下引入一些合作伙伴，可以分攤掉自己的一些風險。”

　　IPG中國區(qū)首席經濟學家、中企資本聯(lián)盟副理事長柏文喜也表示，中駿集團接連拿下地王，表明企業(yè)上規(guī)模的沖動比較強烈，也表明其比較看好行業(yè)和廈門市場的未來。

　　高價拿地之際，中駿集團控股也在不斷發(fā)債，進而支撐擴張。

　　7月，上市公司發(fā)行了一筆為期4年金額為14.6億元的境內公司債券，利率為5.5%。此前2月，中駿集團控股還以“為其若干現(xiàn)有境外債務進行再融資”為由，發(fā)行了一筆于2024年到期金額為1.5億美元的優(yōu)先票據(jù)，利率為7.375%。

　　不難看到，中駿集團控股在置換短債的同時，也將債務進行了拉長。

　　同時，大量的融資流入也成為過去兩年上市公司賬面資金增加的主要原因。

　　期內，中駿集團控股經營活動產生的現(xiàn)金流量凈額由正變“負”，從2018年的42.82億元驟降至2019年-70.88億元，已不能憑借經營活動為自身提供正向現(xiàn)金流。加之，上市公司投資活動產生的現(xiàn)金流量凈額也沒能好到哪去，2018年-2019年分別為-86.63億元和-64.53億元。

　　此種情況下，中駿集團控股融資活動產生的現(xiàn)金流量金額分別高達115.9億元和171.32億元，持續(xù)大幅增加。

　　不能再明顯了，過去兩年上市公司持續(xù)增加的賬面資金，大多為“借來的”。

資產負債率創(chuàng)上市后“峰值”，業(yè)績仍未從“緩增”中走出來

　　中駿集團創(chuàng)立于1987年，于2010年2月成功登陸港交所。彼時，上市公司規(guī)模還不足40億元。直到2013年，中駿集團控股才突破百億大關，實現(xiàn)銷售額108.2億元。

　　此后兩年，中駿集團控股銷售額始終徘徊在百億，僅按年增長10.06%和21.86%。《中國質量萬里行》梳理發(fā)現(xiàn)，2014年-2015年，上市公司通過發(fā)行永久資本工具所得款項凈額分別為11.73億元和12億元。不過，這兩筆永續(xù)債都在發(fā)行次年進行了清償。

　　2016年，中駿集團控股再次發(fā)行了一筆金額為9億元的永續(xù)債。只是該筆永續(xù)債，上市公司在第二年選擇了部分清償，先償還了2億元。剩余7億元，直到2019年下半年才進行清償。

　　此后，2018年-2019年，中駿集團控股加大了對非控股權益的運用。期內，上市公司非控股權益在權益總額中占比分別為26.91%和41.96%。要知道，在這之前的2017年中駿集團控股非控股權益占比僅為20.53%。

　　在永續(xù)債和非控股權益的加持下，上市公司規(guī)模連續(xù)4年保持較快增長。

　　2016年-2019年，中駿集團控股分別實現(xiàn)合同銷售金額235.24億元、332.47億元、513.58億元和805.01億元，相應按年增長62.11%、41.33%、54.47%和56.74%。

數(shù)據(jù)來源：中駿集團控股歷年財報

　　期間，上市公司業(yè)績也走出了一波高速增長行情。2016年，中駿集團控股實現(xiàn)公司擁有人應占期內溢利20.72億元，按年增長高達125.58%。2017年，繼續(xù)上行37.05%至28.4億元。

　　但，“高增長”并沒有持續(xù)，非控股權益大量運用的弊端在2018年開始顯露。該年上市公司業(yè)績增速放慢至19.2%，并于2019年中期出現(xiàn)下滑。好在2019年下半年，中駿集團控股成功抑制下跌，使得全年實現(xiàn)了3.69%的增長。

　　據(jù)上市公司新近發(fā)布的中期業(yè)績公告，2020年上半年，中駿集團控股實現(xiàn)營收151.35億元，實現(xiàn)公司擁有人應占期內溢利21.14億元，分別同比增長45.21%和10.31%。不難發(fā)現(xiàn)，隨著營收的大幅增長，中駿控股集團業(yè)績卻仍舊處于“緩增”狀態(tài)。