民辦高校里的商品房：交房15年辦不了房本

2021-12-02 中國(guó)質(zhì)量萬里行文/馬奎本刊記者雷玄點(diǎn)擊：次

海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院桂林洋校區(qū)里，有一棟停工一年多的建筑。如果一年前沒有被叫停，這棟樓可能會(huì)和這個(gè)校區(qū)里其他7棟建筑一樣仍在對(duì)外銷售。如果有人購(gòu)買了這里的房源，他們會(huì)和這個(gè)校區(qū)其他7棟樓，以及海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院老校區(qū)的31棟樓的業(yè)主們一樣，無法辦理產(chǎn)權(quán)證。

民辦高校營(yíng)收背后的資本力量

海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院是2008年經(jīng)國(guó)家育部批準(zhǔn)升格的一所海南省級(jí)民辦本科高校，前身可以追溯到1974年創(chuàng)辦的海口業(yè)余大學(xué)，歷經(jīng)海口職業(yè)大學(xué)、海口經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院等發(fā)展階段。

經(jīng)海口市規(guī)劃局批復(fù)，海口經(jīng)濟(jì)職業(yè)技術(shù)學(xué)院（海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院前身）位于瓊山區(qū)美舍河?xùn)|側(cè)，紅城湖路以北，國(guó)興大道以南，學(xué)校總體規(guī)劃用地面積37.43公頃，一期規(guī)劃用地面積為31.25公頃，項(xiàng)目用地性質(zhì)為高等學(xué)校用地。

目前，全日制在校學(xué)生24000多人。學(xué)校隸屬于海南賽伯樂教育集團(tuán)有限公司，董事長(zhǎng)是曹成杰。

在海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院老校區(qū)，從2006年開始，先建設(shè)了17棟樓，轉(zhuǎn)給海南工商職業(yè)學(xué)院后這個(gè)校區(qū)原址又被建設(shè)了14棟，共計(jì)31棟樓房的業(yè)主都無法辦理產(chǎn)權(quán)證。今年11月，他們才得知老校區(qū)這31棟樓對(duì)應(yīng)的大部分為儲(chǔ)備地，還未供地。

一位購(gòu)買了老校區(qū)樓盤的業(yè)主表示：“海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院通過銷售這些地塊的樓盤，賺了50億元以上。2020年，海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院所屬公司——海南賽伯樂教育集團(tuán)有限公司60%的股份被中教控股（839.HK）收購(gòu)。”公開資料顯示，這筆交易共計(jì)13.56億元人民幣，是國(guó)內(nèi)最大民辦高等學(xué)院收購(gòu)案。

收購(gòu)后的第二年，2021年11月24日晚，中教控股發(fā)布公告稱，截至2021年8月31日，收入36.82億元，同比增長(zhǎng)37.5%。年內(nèi)利潤(rùn)14.72億元，同比增長(zhǎng)107.2%。其中，高等職業(yè)教育分部的收入為27.596億元，同比增長(zhǎng)58.2%，占總營(yíng)收比例高達(dá)74.95%。資料顯示，這部分收入的大幅增加，主要受現(xiàn)有高等職業(yè)教育機(jī)構(gòu)的在校學(xué)生人數(shù)、學(xué)費(fèi)的內(nèi)生增長(zhǎng)，以及新增一所學(xué)校，即由海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院帶動(dòng)。

一邊是民辦高校背后掙得盆滿缽滿的公司，一邊是維權(quán)十余年，至今無法辦理產(chǎn)權(quán)證的業(yè)主。

（圖為海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院桂林洋校區(qū)西門）

買房承諾五年內(nèi)辦證

“與學(xué)校最早簽訂的購(gòu)房合同應(yīng)該是在2006年12月，交付日期是2007年。合同內(nèi)約定的房?jī)r(jià)是每平方米1300元，比市場(chǎng)價(jià)低每平方米200~500元，主要通過親戚朋友，和中介公司等渠道購(gòu)買。”業(yè)主李明回憶當(dāng)年的購(gòu)房經(jīng)歷。

這些以教職工福利房為名義建起來的大樓，優(yōu)先面向的人群即是任職老師。另一位在海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院任職的老師張莫言介紹：“我是2006年買的，當(dāng)時(shí)學(xué)校說五年內(nèi)給辦理產(chǎn)權(quán)證，考慮到價(jià)格略低于市場(chǎng)價(jià)幾百塊錢，且房子在學(xué)校內(nèi)，環(huán)境好，所以就買了。”

業(yè)主們反饋，簽訂購(gòu)房合同的甲方有四五個(gè)，分別是海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司、海南賽伯樂后勤集團(tuán)有限公司、海南海商院后勤服務(wù)有限公司、海南銀拓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等。他們說，“這些已經(jīng)簽訂合同的甲方不一，但公司的主體實(shí)控人是曹成杰和唐捷。”

2011年，五年時(shí)間已至，無論是學(xué)校，還是簽訂合同的甲方公司海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院后勤服務(wù)有限公司，均未協(xié)助這些業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證。期間，有老師與學(xué)校發(fā)生過幾次糾紛，但礙于學(xué)校內(nèi)存在所謂的護(hù)校隊(duì)，自身又在學(xué)校任職，便不敢多說什么。

張莫言說：“即使是現(xiàn)在，我們大部分老師仍然不敢多說什么。”據(jù)業(yè)主李明統(tǒng)計(jì)，和張莫言情況類似的教職工不在少數(shù)，約占業(yè)主總?cè)藬?shù)的25%~30%，其他業(yè)主基本是校外購(gòu)房者。

據(jù)2015年7月31日《南方周末》曾發(fā)布了一篇報(bào)道《校園里栽樓海南工商職業(yè)學(xué)院占教學(xué)用地開發(fā)房產(chǎn)》調(diào)查發(fā)現(xiàn)，2008年前后，曹成杰欲擴(kuò)大學(xué)院規(guī)模，征用瓊山區(qū)攀丹村土地。期間，一位名叫唐捷的本村村民在勸說搬遷的過程中起到了促進(jìn)作用。

業(yè)主李明說：“早期唐捷和曹成杰合作的方式為劃分樓層歸屬，即在所建的建筑中，部分樓層歸屬唐捷，其他樓層則歸屬曹成杰。”

2008年至2012年間，學(xué)院多次給海口市人民政府及海口市國(guó)土局發(fā)函請(qǐng)示要求辦理土地使用證。2013年8月，海口市國(guó)土局才發(fā)函同意將瓊山區(qū)下洋片攀丹村65718.67平方米土地劃撥給海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院作為學(xué)院一期項(xiàng)目用地。

直到2013年海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院搬離國(guó)興路校區(qū)，老校區(qū)校園內(nèi)已經(jīng)建成17棟樓，共計(jì)1163套房。彼時(shí)，唐捷與海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院完成了股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院原地址變更為海南工商職業(yè)學(xué)院校區(qū)。

張莫言說：“唐捷看曹成杰賺了20個(gè)億，他也跟著學(xué)，哪里有空地就往哪里建樓，像栽蔥一樣。搬到桂林洋校區(qū)的曹成杰則在新校區(qū)內(nèi)建樓，同樣是哪里有空地就在哪里建。”李明介紹：“2013年后，唐捷自己在海南工商職業(yè)學(xué)院內(nèi)建起了14棟高層樓，共計(jì)2134戶。”

有業(yè)主統(tǒng)計(jì)，目前的海南工商職業(yè)學(xué)院（原海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院）校內(nèi)共建成31棟樓，共計(jì)3297戶。在海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院桂林洋校區(qū)已建成7棟樓，共計(jì)576套；沒建成的還有8棟樓，其中有2棟已開工，一棟建到三層，一棟已經(jīng)封頂。

辦證被一拖再拖

就校內(nèi)建樓和辦證的問題，目前人已在香港的唐捷說：“房子大概是從零幾年建設(shè)到2013年，之后全部停工，沒有再建設(shè)。”他補(bǔ)充道，“初期與海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院合作時(shí)，他們有承諾負(fù)責(zé)辦證。”

此外，唐捷還說：“2016年，相關(guān)政府部門有來進(jìn)行土地勘查、測(cè)量等工作，海經(jīng)院也正式啟動(dòng)了土地出讓等相關(guān)事宜，但后來這一工作因市里人事變動(dòng)被叫停。目前，海經(jīng)院建設(shè)的樓都取得了土地證。”之后，唐捷表示在忙，之后會(huì)就相關(guān)問題進(jìn)行詳細(xì)溝通。

2017年，海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院出具了一份通知，通知對(duì)象為6~17棟樓的業(yè)主。李明說：“6~17棟所處的位置，正是攀丹村所在的區(qū)域。”攀丹村是2008年前后被征用，2013年才被劃撥給海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院。

該通知內(nèi)容顯示，購(gòu)房人須繳納每平方米1135元的土地變更性質(zhì)以及辦理產(chǎn)權(quán)證書的費(fèi)用。為了辦證，張莫言東拼西湊，又交出去了十幾萬塊錢。又一個(gè)四年過去了，張莫言和其他老師，以及在此居住的業(yè)主們?nèi)耘f沒能辦理產(chǎn)權(quán)證。

新校區(qū)的業(yè)主們也面臨同樣的問題，即無法辦理產(chǎn)權(quán)證。除了業(yè)主，被新校區(qū)圍困的還有烏礦村的村民，其中一位村民稱：“2009年得知村子被征用給學(xué)校，賠償方案由海口經(jīng)濟(jì)學(xué)院來談。2012年，學(xué)院以每平方米300~1800元的價(jià)格來和我們談搬遷賠償事宜，而當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià)漲到了七八千，賠償方案極其不合理，而且至今沒變。”

2021年8月19日，海南省自然資源和規(guī)劃廳、海南省財(cái)政廳、海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳、國(guó)家稅務(wù)總局海南省稅務(wù)局關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記歷史遺留問題處理意見的通知（瓊自然資規(guī)[2021]7號(hào)）的發(fā)布，讓李明、張莫言等業(yè)主看到了希望。

他們開始前往住建局、規(guī)劃局等各個(gè)政府部門了解政策情況，最后從海口市自然資源和規(guī)劃局處得知，老校區(qū)除學(xué)苑公館1、2#住宅樓有規(guī)劃報(bào)建手續(xù)，其余住宅樓對(duì)應(yīng)宗地大部分為儲(chǔ)備地，還未供地。他們所購(gòu)買的住房，也不在待解決的歷史遺留問題內(nèi)。

面對(duì)學(xué)校里這一棟棟沒有手續(xù)的建筑，張莫言說道：“盡管政府曾有干預(yù)下令停建，但校方在晚上偷偷地建，建了一棟又一棟，直到去年才徹底停建。”有業(yè)主還發(fā)現(xiàn)，學(xué)院還與第三方合作建設(shè)校中校，如今，這校中校也一并停建。

李明表示，他曾經(jīng)就“校方以合法商品房的形式將沒有手續(xù)的住房賣給購(gòu)房者，承諾五年辦證，期間還收取所謂的辦證費(fèi)用，約每戶十余萬元，已收取費(fèi)用總計(jì)約4000萬元”一事咨詢多位律師，律師們均表示此行為構(gòu)成詐騙，有北京律師還表示若此情況發(fā)生在北京，可在北京立案。

同一時(shí)期，業(yè)主蘇頌等五人前往海南省海口市公安局瓊山分局報(bào)案后，得到的是2021年10月12日由海口市公安局瓊山分局經(jīng)偵大隊(duì)出具的不予受理案件告知書。告知書稱：“因海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司未履行合同約定辦理住房產(chǎn)權(quán)證，但購(gòu)房人已實(shí)際取得房屋并居住，現(xiàn)我大隊(duì)根據(jù)現(xiàn)有材料認(rèn)為該案屬于民事合同糾紛。”

辦證成了歷史遺留問題

2010年3月3日，海南省出臺(tái)《貫徹國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展通知的實(shí)施意見》，《意見》第一條第一點(diǎn)指出，“在支持符合條件的單位利用自有存量國(guó)有建設(shè)用地集資建設(shè)職工住房的同時(shí)，加大由政府統(tǒng)一供地、統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房的力度，滿足基本保障需求。”

海南大學(xué)、海南師范大學(xué)2010年前后的學(xué)校公告中均有集資建房的相關(guān)信息。據(jù)《京華時(shí)報(bào)》2011年的報(bào)道稱，不僅僅是大學(xué)，三亞市全市共有臨春小學(xué)、羊欄中學(xué)等15所鄉(xiāng)鎮(zhèn)學(xué)校非法集資建房。報(bào)道中，海南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳住房保障處表示：“學(xué)校蓋集資房必須根據(jù)本單位的住房困難情況，經(jīng)過建設(shè)房管部門和規(guī)劃部門的審批。購(gòu)買不滿5年，不得直接上市交易。如果三亞學(xué)校違建情況屬實(shí)，那兩方都涉嫌違規(guī)，肯定要拆除。”

在業(yè)主們進(jìn)行維權(quán)的同期，有業(yè)主發(fā)現(xiàn)簽署合同的海經(jīng)院后勤服務(wù)有限公司、海南賽伯樂后勤集團(tuán)有限公司已注銷。2021年10月22日，海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司出具了一份《關(guān)于海經(jīng)院后勤服公司、海南賽伯樂后勤集團(tuán)有限公司集資房不動(dòng)產(chǎn)登記有關(guān)事項(xiàng)的通知》，內(nèi)容主要涉及兩個(gè)方面。

第一，因海經(jīng)院后勤服務(wù)有限公司、海南賽伯樂后勤集團(tuán)有限公司已注銷，其業(yè)務(wù)和債券債務(wù)由海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司繼承（三家公司為同一投資主體），購(gòu)房人可簽訂《合同主體變更協(xié)議書》，將《內(nèi)部集資購(gòu)房合同》中的合同主體變更為海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司，海南賽伯樂教育服務(wù)有限公司承接《內(nèi)部集資購(gòu)房合同》中上述兩家注銷企業(yè)的所有權(quán)利和義務(wù)。

第二，集資建房是特定歷史條件下的特殊產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)海南幾乎所有大學(xué)都有集資建房，至今都沒有完成不動(dòng)產(chǎn)登記，解決這一歷史遺留問題是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。

針對(duì)這一通知，中教控股子公司——術(shù)智教育咨詢（贛州）有限公司于11月1日稱：“希望貴司立即停止實(shí)施以賽伯樂教育服務(wù)有限公司承繼老校區(qū)集資購(gòu)房合同項(xiàng)下賣方的債券債務(wù)、義務(wù)和責(zé)任的方案，并向相關(guān)購(gòu)房人予以澄清。”