文/特約分析師 肖文靜 本刊首席記者 劉回春

根據中國社科院財經戰略研究院發布的《中國住房發展報告（2020-2021）》，截至2020年11月，全國房價平均水平突破萬元大關，均價達到10071元/平方米，同比增長7.9%。

2010-2020年11月，中國房地產開發企業的竣工面積與商品房銷售面積的整體比例處于下降趨勢。從“竣銷比”來看，自2014年起，除2019年外，我國房地產“竣銷比”均呈現下降趨勢。2020年1-11月，“竣銷比”下降至39.23%。

中國房地產市場依舊是賣方市場。由于開發商占據優勢，消費者在買房過程中，遇到各種問題，往往不能獲得開發商有效解決，從而引發大量消費者投訴。

更有某些開發商為求得廣告效應，引導消費者購房，設置的房產廣告內容失實，任意夸張。包括：1、承諾各種優惠與紅利。很多消費者都會被開發商的各種優惠宣傳所誘惑，例如“買房送露臺，買房送家裝”等。但其實很多這樣的廣告都是不靠譜的，有的贈送家裝出現質量問題，有的贈送面積承諾不兌現等。2、樓盤宣傳陷阱。樓盤廣告往往與現實不相符合。比如盲目夸大綠化地面積、亂“搭”地鐵、亂掛“名校”、圖片“失真”等。3、房屋質量問題。包括墻體裂縫、屋面滲漏、隔音/熱效果差、水電暖氣設計不合理等。4、面積縮水。在最終面積核算中，隨意增加公攤面積。另外，還有配套設施不完善、物業管理、合同陷阱等問題。

近日，《中國質量萬里行》發布2020年度房產家居投訴數據分析報告。報告顯示，2020年房地產投訴涉及金額高達31億元，涉及房屋質量、合同問題、虛假宣傳、銷售欺詐、延期交房、房屋價格、物業問題、定金退款等幾類問題。

報告指出，東莞市置薈星城物業、南京明發高區置業有限公司、廣州中富飛和實業投資有限公司、華宜逸品瀾灣、蛋殼公寓、鹽城中南世紀城房地產投資有限公司等產生的集中投訴居前。

典型投訴一：東莞市置薈星城物業 “強行霸占”翠瓏灣小區走過場不作為還索要天價物業

東莞松山湖翠瓏灣小區居民投訴，疫情期間，東莞市置薈星城物業公司非法入駐，拒不撤場。

翠瓏灣小區居民稱，該公司無法提供任何合法手續，接手小區管理，也不具備應急物業托管資質。入駐理由僅為前業委會主任私下動用公章與其簽訂的托管協議。非法入駐期間，管理極其混亂，特別是疫情當下，樓梯間消毒工作馬虎了事，垃圾桶常常無人清理，小區人員混雜，出入自由，沒有嚴格核實業主身份即放行，體溫監測點形同虛設，走過場。 小區業主人心惶惶。

典型投訴二：南京明發高區置業有限公司欺騙消費者，辦公房包裝成公寓出售

消費者投訴購買了南京明發財富中心宣稱是“公寓”的房子(各個購房平臺、中介均宣傳其為公寓），結果2019年5月爆出房屋性質問題，“公寓”變成了“辦公”，而且不能居住。自2019年5月以來，業主多次維權均無果。

投訴人提供材料，南京市規劃局、南京市國地資源局、南京市住房保障和房產局三局聯合文件是日期是2017年3月8日，而明發所取得預售許可證日期是2017年11月14日，委托新景祥銷售的日期是2017年12月9日，明發取得建設用地規劃許可證時間是2017年12月22日。從四個時間節點來看，明發和新景祥所從事的一切行為均是在清楚自己所開發的房產為商業辦公用房，且三局聯合文件《關于加強商業辦公等非住宅類建筑項目管理的通知》中規定的衛生間集中設置，不得利用層高加建隔層的情況下，仍然以ABC三種類形的復式公寓為噱頭，通過樣板房、廣告、宣傳圖片、網絡及電話等方式對不知情的業主進能誘惑欺騙，簽訂合同。

業主投訴，新景祥在銷售過程中，以團購優惠為誘惑，向廣大業主收取國家明令禁止的團購費；明發以室內無上下水及排煙排氣管道的結構通過了政府相關部門的竣工驗收，而后，又在室內加設明顯具有分層功能的上下水及排煙排氣管道，以繼續欺騙業主收房。

典型投訴三：廣州中富飛和實業投資有限公司以對外銷售客房使用權吸引消費者投資

消費者投訴：廣州空港假日別墅酒店位于廣州市白云區人和鎮西成路8號，2009年由廣州中富飛和實業投資有限公司與屬地人和村委會共同出資并組建，雖然初期該酒店《建筑規劃許可證》未獲批無法取得，但2012年起仍開始了正常運作經營。

幾年間，酒店通過各種手段吸引了眾多投資者購買了該酒店客房承租使用權，因失信而與業主間出現多起租賃糾紛而發生了數起訴訟案，酒店建筑均被廣州白云區人民法院裁定為“違建項目”、違規銷售、相關租賃合同均被裁定為“無效合同”，雖然許多業主已勝訴，但法院因故難以執行。

經過：2017年后，該酒店公寓再次實施對外銷售客房使用權。特別在2017年12月到2018年期間，酒店公寓的上述股東各方合謀聯合廣東眾聯智展商業投資有限公司以虛假廣告、聯合著名企業以保利集團托管酒店運營為幌子上演了騙人鬧劇，通過勾結其他中介參與誘騙周邊眾多投資者去售樓部實地察看，并鼓動受騙者設法貸款，使眾多投資者在不知情的情況下信以為真，誤繳了定金，完成貸款并繳清余款后相繼簽署了《空港假日別墅酒店使用權益合同》,明確其酒店公寓15年的使用權。

同時，酒店方多次一房多賣，同房號下有不同業主，據不完全統計有十八套房被重復售賣。酒店方執行該合同僅十八個月后單方面違約、悄然放棄再付租金給各業主的承諾，由此引發眾多業主集合報警，并集體維權，由此引發越級上訪請愿事件而案發。據保守評估該案總涉案金額1.8億多元，總受害群眾超過600余人。

典型投訴四：華宜逸品瀾灣物業亂收費，收費標準不公開透明

上海市嘉定區華誼逸品瀾灣業主投訴物業以各種不合理名義亂收費，收費標準不公開透明，現在以各種理由不讓物業進家門，以及各種不合理要求。

業主投訴稱，華誼逸品瀾灣物業服務上海綠地物業服務有限公司第一分公司。從2019年11月開發商試圖交房直至目前，小區依然存在水質污染現象，3月中旬開發商才做出初步整改，在此之間部分業主因為水門等其他原因未收房，因此也未拿取鑰匙。

由于開發商對水做出整改，于是業主準備收房卻被告知不繳納11月到三月的物業費就不給房門鑰匙。業主認為是開發商原因導致，不應該收取業主物業費。依據根據商品房預售合同第十三條和由國務院與2007年8月26日發布自2008年10月1日開始施行的《物業管理條例》 第二十一條第三：房屋尚未交付給業主時，物業服務費應當有房地產開發商單位支付。

典型投訴五：蛋殼公寓停止了住房合同一直未退房租，顯示提現不予打款

天津市和平區劉先生，2019年9月蛋殼公寓簽訂合同，出租本人所有的住房一套。合同約定，應該于每月21日為打款日期，但至今沒有見到款項。而且蛋殼公寓的聯系電話已經打不通了，App不能正常聯系客服。

深圳市肖女士2019年10月跟蛋殼簽了租房合同，期間保潔也沒來打掃衛生，每個月沒東西修都會扣維修費，疫情期間房租沒減租也沒優惠，都是按時付房租。

2020年11月合同到期，肖女士對蛋殼服務感到失望不在想續租。

“到期了結算了，押金不是直接退回原賬戶，而是退到蛋殼APP的錢包里，我申請了提現遲遲沒結果，我打電話給管家問什么時候錢能提現到賬，因為現在網絡爭議很大，他說他不敢給我保證，他自己也很久沒發工資了，叫我找官方總部”

肖女士說，“我挺無語的，交錢的時候就一直催，不及時交還會威脅給你換了密碼鎖，退押金了就拖拖拉拉的”。

典型投訴六：鹽城中南摩爾公寓無法出租、無法個人居住，被投訴銷售欺詐

江蘇省鹽城中南摩爾公寓，業主投訴，2020年受中南世紀城欺詐宣傳，購買了他們公寓，面積大多在27-45平方不等。

在交房期間，業主發現了嚴重的違規問題。開發商鹽城中南世紀城房地產投資有限公司，賣房時宣傳是公寓，可以居住出租等。后期業主發現這些房產產權實際為辦公性質， 國家政策已明確規定辦公性質房產是不可以居住的，這直接導致了1000多業主購買的當時宣傳的“公寓”，價格高除外，直接造成我們以后無法出租，無法個人居住。