這部涉及每家每戶切身利益的法規(guī)，我省早在2000年就有了立法打算，但后來適逢《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》出臺(tái)，我省一直等到國家法律出臺(tái)后才完成草案。這次立法廣泛征求了政府各部門和社會(huì)公眾意見，并參考了其他省市的做法。
整部法規(guī)有很多制度創(chuàng)新，有些甚至是山東獨(dú)創(chuàng)的。省政府法制辦認(rèn)為這部法規(guī)有八成內(nèi)容是國家法律沒有規(guī)定的，現(xiàn)現(xiàn)實(shí)中突出的物業(yè)糾紛難題在該法中都能找到解決辦法。為此，我們特請省政府法制辦負(fù)責(zé)該立法項(xiàng)目的人員就草案的創(chuàng)新性制度，作出出權(quán)威解讀。
配套幼兒園若無約定將屬于全體業(yè)主所有
問題：目前，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的配套建筑及設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬不明晰，成為物業(yè)管理糾紛居高不下的根本原因。國務(wù)院的《物業(yè)管理?xiàng)l例》僅對“物業(yè)服務(wù)用房”所有權(quán)規(guī)定屬于業(yè)主，對其他配套建筑及設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬未作出規(guī)定。《物權(quán)法》盡管對道路、綠地、車庫、車位的產(chǎn)權(quán)歸屬作了規(guī)定，但規(guī)定得過于原則，這方面的產(chǎn)權(quán)糾紛仍然不斷。
至于住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的學(xué)校、會(huì)所、幼兒園、專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備、中水處理系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)、集中式太陽能熱水系統(tǒng)、地源熱泵等，截止到目前沒有任何一部法律、法規(guī)對其產(chǎn)權(quán)進(jìn)行界定。
解決辦法：草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的政務(wù)管理用房、社區(qū)居民委員會(huì)用房和中小學(xué)校，屬于政府所有。按照規(guī)劃在住宅小區(qū)內(nèi)配套建設(shè)的會(huì)所、幼兒園的歸屬，應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定；“未作約定的，屬于全體業(yè)主共有。”約定屬于建設(shè)單位所有的，建設(shè)單位可以贈(zèng)予全體業(yè)主，也可以自行經(jīng)營或者出租、出售，但應(yīng)當(dāng)優(yōu)先為業(yè)主提供服務(wù)。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫的歸屬，由建設(shè)單位與物業(yè)買受人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。共用車庫計(jì)入商品房建設(shè)成本的，其產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主共有。
物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)封閉運(yùn)行的太陽能熱水、中水處理、直飲水、地源熱泵、區(qū)域鍋爐等設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)業(yè)主共有，但由專業(yè)經(jīng)營單位投資經(jīng)營的除外。
水電氣熱等設(shè)施設(shè)備專營單位所有并維護(hù)
問題：現(xiàn)實(shí)中，業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，大都是開發(fā)企業(yè)代建并把建設(shè)費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到了業(yè)主身上。也就是說，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備名義上是開發(fā)企業(yè)建設(shè)的，實(shí)際上是攤到了房價(jià)中，是業(yè)主掏錢購買的，這本身已不合理，如果再讓業(yè)主承擔(dān)這些專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，更不合理。由于《物業(yè)管理?xiàng)l例》對于專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)歸屬以及移交問題均未作出規(guī)定，專業(yè)經(jīng)營單位對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專業(yè)經(jīng)營設(shè)施沒有真正履行其維修、養(yǎng)護(hù)責(zé)任，對這部分設(shè)施設(shè)備的維修和養(yǎng)護(hù)，實(shí)際上是由業(yè)主負(fù)擔(dān)的。
解決辦法：草案從源頭上界定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的產(chǎn)權(quán)，即：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主專有部分以外的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、寬帶數(shù)據(jù)傳輸、郵政等專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備，屬于相關(guān)專業(yè)經(jīng)營單位所有。
同時(shí)，為了保障專業(yè)經(jīng)營單位切實(shí)履行對專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維護(hù)職責(zé)，草案規(guī)定了專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的移交制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自住宅小區(qū)綜合驗(yàn)收合格之日起三十日內(nèi)，與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備移交手續(xù)。辦理移交手續(xù)后，專業(yè)經(jīng)營設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、更新責(zé)任，就由專業(yè)經(jīng)營單位承擔(dān)。
首位業(yè)主入住滿兩年“必須”成立業(yè)主大會(huì)
問題：目前，不少住宅小區(qū)都沒有成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)，業(yè)主維權(quán)的渠道沒有完全建立起來，業(yè)主自治制度實(shí)行得并不理想。原因是多方面的，一方面，有的開發(fā)企業(yè)、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)為了一己私利，設(shè)置種種障礙阻撓業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)；另一方面，由于民主意識(shí)、自治意識(shí)不夠發(fā)達(dá)，有些業(yè)主對物業(yè)管理漠不關(guān)心，不熱心參與業(yè)主代表、業(yè)主委員會(huì)的選舉工作，導(dǎo)致業(yè)主大會(huì)成立不起來，業(yè)主委員會(huì)也就難以選舉成立。
解決辦法：草案明確規(guī)定了召開首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議的條件，即：只要業(yè)主已入住面積的比例達(dá)到百分之五十以上，或者業(yè)主已入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之五十以上，或者自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且入住戶數(shù)的比例達(dá)到百分之二十以上，都“必須”成立首次業(yè)主大會(huì)。另外，為了保障首次業(yè)主大會(huì)能夠成立，草案規(guī)定，符合首次業(yè)主大會(huì)會(huì)議召開條件的，街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府“應(yīng)當(dāng)”組建業(yè)主大會(huì)籌備組。
車庫車位的使用管理須優(yōu)先滿足業(yè)主需求
問題：目前，在車位、車庫的管理方面存在的問題主要有：一是許多新建小區(qū)的車庫、車位由于售價(jià)太高，很多業(yè)主購買不起，而開發(fā)企業(yè)又只售不租，或者是將租賃費(fèi)定得過高；二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停車秩序比較混亂。有的小區(qū)由于地下車庫、車位比較貴，地上車位相對便宜，車輛大都停在小區(qū)道路兩邊，而地下車庫、車位卻長期閑置，既影響了小區(qū)的交通秩序，又浪費(fèi)了地下資源；三是建設(shè)時(shí)間比較長的小區(qū)尤其是舊小區(qū)，由于規(guī)劃建設(shè)的車庫、車位不能滿足業(yè)主的需求，或者沒有規(guī)劃建設(shè)相應(yīng)的車庫、車位，在一定程度上存在著停車難的問題。
解決辦法：為了優(yōu)先滿足業(yè)主停車需求，解決車庫只售不租的問題，草案規(guī)定，車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先滿足業(yè)主停車需要，在國家和省規(guī)定的期限內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)使用人需要承租車庫的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)出租，租賃費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)參照有關(guān)部門發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格確定。
為了解決業(yè)主只在地面停車地下無人停車的問題，草案規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車庫應(yīng)當(dāng)優(yōu)先投入使用；車庫尚未充分利用的，不得在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占用業(yè)主共有的道路或者其他場地設(shè)置規(guī)劃以外的車位。
為了解決建設(shè)時(shí)間比較長的小區(qū)無車庫、車位或者車庫、車位不能滿足業(yè)主需求的問題，草案規(guī)定，鼓勵(lì)建設(shè)單位或者其他投資人在住宅小區(qū)規(guī)劃條件允許，并經(jīng)業(yè)主大會(huì)和城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門同意的情況下，建設(shè)、經(jīng)營車庫和立體停車設(shè)施，滿足業(yè)主停車需求。
開發(fā)商在交付物業(yè)前應(yīng)一次性交足質(zhì)保金
問題：物業(yè)糾紛很大一部分是由物業(yè)質(zhì)量引起的。有的小區(qū)入住不久，物業(yè)就出現(xiàn)了質(zhì)量問題，如墻體裂縫、墻體涂料脫落、樓頂漏雨、路面起沙等等。物業(yè)在質(zhì)量保修期期間出現(xiàn)質(zhì)量問題，應(yīng)當(dāng)是由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)保修責(zé)任的，但不少開發(fā)企業(yè)將物業(yè)交付后，公司就注銷了，業(yè)主找不到開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)保修責(zé)任，即使是開發(fā)企業(yè)存在，因?yàn)槿鄙傧鄳?yīng)的措施和手段，讓開發(fā)企業(yè)來承擔(dān)保修責(zé)任也是相當(dāng)難的。
解決辦法：為此，草案規(guī)定了新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，即：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在新建物業(yè)交付前，按照物業(yè)建筑安裝總造價(jià)百分之三至百分之五的比例，一次性向物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門設(shè)立的賬戶交存物業(yè)質(zhì)量保修金。建設(shè)單位不履行保修義務(wù)的，維修費(fèi)用在物業(yè)質(zhì)量保修金中列支；物業(yè)分部工程質(zhì)量保修期限屆滿后，建設(shè)單位履行了法定保修責(zé)任的，相對應(yīng)的物業(yè)質(zhì)量保修金本息余額由物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管部門及時(shí)退還建設(shè)單位。
實(shí)行新建物業(yè)質(zhì)量保修金監(jiān)管制度，并不增加開發(fā)企業(yè)的負(fù)擔(dān)�，F(xiàn)實(shí)情況是，開發(fā)企業(yè)都扣留施工企業(yè)的一部分資金作為質(zhì)量保修金，草案規(guī)定的物業(yè)質(zhì)量保修金可由這部分資金轉(zhuǎn)化而成，對這部分資金建立監(jiān)管制度，可以使開發(fā)企業(yè)真正履行物業(yè)保修期的保修責(zé)任。