廣州知名房產(chǎn)律師周玉忠昨日（27日）指出，廣州市房管局的官方網(wǎng)站“陽(yáng)光家緣”上的房屋買(mǎi)賣(mài)合同模版本的附件五充斥著有利于開(kāi)發(fā)商的“霸王條款”。

　　“購(gòu)房者權(quán)利幾被剝凈”

　　“前幾天，我打開(kāi)‘陽(yáng)光家緣’，在最新預(yù)售樓盤(pán)里看到某樓盤(pán)的合同模版，竟然發(fā)現(xiàn)其附件五里多數(shù)條款都屬于傾向于開(kāi)發(fā)商的‘霸王條款’。我趕緊連續(xù)打開(kāi)了幾個(gè)樓盤(pán)的合同模版，情況竟然都大同小異！”周律師指出，這些條款或加重購(gòu)房人責(zé)任，或排除了購(gòu)房人合法權(quán)利的格式條款。各個(gè)樓盤(pán)的附件五還略有不同。那些條款密密麻麻，字體較小，條目眾多，語(yǔ)句難懂，通過(guò)附件五，示范文本中所賦予購(gòu)房人的權(quán)利幾乎被剝奪干凈。

　　周律師告訴新快報(bào)記者，目前廣州市已規(guī)定必須通過(guò)“陽(yáng)光家緣網(wǎng)站”在網(wǎng)上簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。“如今，開(kāi)發(fā)商可以以‘這是政府提供的合同’為理由，堂而皇之地讓購(gòu)房者簽下這些‘霸王條款’！”

　　周玉忠律師同時(shí)指出，政府工商部門(mén)和房管部門(mén)推薦使用的商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本中的附件五原來(lái)為空白。若有必要補(bǔ)充，亦應(yīng)由雙方協(xié)商確定。開(kāi)發(fā)商所“開(kāi)發(fā)”的補(bǔ)充協(xié)議是如何登上政府網(wǎng)站的大雅之堂披上了“政府推薦”的虛偽外衣？周律師表示他也不得而知。但附件五“補(bǔ)充協(xié)議”出現(xiàn)在政府網(wǎng)站“陽(yáng)光家緣”合同模塊中，不可避免地危害到消費(fèi)者的權(quán)利，也在一定程度損害了政府形象。

　　呼吁房管局刪掉附件五

　　為此，周玉忠昨日寫(xiě)了一封電子郵件，發(fā)送到房管局郵箱，建議房管局立即在“陽(yáng)光家緣”首頁(yè)醒目位置提醒購(gòu)房者：警惕開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議，告知購(gòu)房者有權(quán)與開(kāi)發(fā)商協(xié)商訂立補(bǔ)充協(xié)議，并將購(gòu)房合同模塊附件五的內(nèi)容全部刪除。

　　同時(shí)，周玉忠希望各級(jí)消費(fèi)者組織能夠?qū)Υ税l(fā)出消費(fèi)警示，工商部門(mén)能對(duì)房屋銷(xiāo)售過(guò)程中的合同違法行為進(jìn)行查處。

　　某大型樓盤(pán)附件五條款摘登

　　(甲方為開(kāi)發(fā)商，乙方為購(gòu)房者)

　　不交管理費(fèi)不辦房產(chǎn)證？

　　一、收樓時(shí)，乙方應(yīng)依約定交清所有購(gòu)房款(含按揭款)、稅費(fèi)及物業(yè)管理公司規(guī)定的有關(guān)費(fèi)用，否則，甲方有權(quán)不通知乙方而按累計(jì)逾期天數(shù)相應(yīng)順延交樓和相應(yīng)順延辦理房地產(chǎn)權(quán)證。

　　●律師點(diǎn)評(píng):首先稅費(fèi)由國(guó)家收取，財(cái)政部門(mén)也多次重申開(kāi)發(fā)商不得代收契稅，稅費(fèi)涉及到國(guó)家與購(gòu)房人之間的行政管理關(guān)系。其次購(gòu)房人入住時(shí)與物業(yè)公司形成的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系與開(kāi)發(fā)商同購(gòu)房人形成的商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系分別屬于兩個(gè)不同法律關(guān)系。購(gòu)房人必須提前交清物業(yè)管理公司規(guī)定的所有費(fèi)用及稅費(fèi)，開(kāi)發(fā)商才履行交樓及辦證義務(wù)，混淆了不同的法律關(guān)系，違背了合同相對(duì)性原則。

　　●建議取消此條。

　　維修房子不算延期交樓？

　　二、甲方履行保修責(zé)任的，不視作延期交樓，乙方不得拒絕接受該商品房。若乙方房屋的相鄰房屋需維修，乙方必須對(duì)甲方的維修行為提供必要的便利。

　　●律師點(diǎn)評(píng):將符合國(guó)家規(guī)定和合同約定的商品房交付買(mǎi)受人是開(kāi)發(fā)商的義務(wù)。對(duì)于不符合交樓條件的房屋，購(gòu)房人有權(quán)拒絕收樓，開(kāi)發(fā)商必須對(duì)此承擔(dān)維修或賠償責(zé)任。在購(gòu)房人收樓時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋質(zhì)量存在問(wèn)題的，有權(quán)要求開(kāi)發(fā)商予以修理。因此造成延期交樓的，完全是開(kāi)發(fā)商自己的責(zé)任非購(gòu)房人過(guò)錯(cuò)，理應(yīng)由其承擔(dān)完全責(zé)任。

　　●建議取消前句“甲方履行保修責(zé)任的，不視作延期交樓，乙方不得拒絕接受該商品房。”

　　業(yè)主違約責(zé)任是開(kāi)發(fā)商4倍？

　　三、雙方因違反本合同約定而產(chǎn)生的利息、賠償款及違約金數(shù)額合計(jì)最高不得超過(guò)總購(gòu)房?jī)r(jià)的5%，但本補(bǔ)充協(xié)議另有約定的除外。

　　●律師點(diǎn)評(píng)：此條看似公平，其實(shí)是個(gè)陷阱。由于補(bǔ)充協(xié)議未在其他地方另行規(guī)定開(kāi)發(fā)商違約責(zé)任條款，若開(kāi)發(fā)商違約的，則適用前句。根據(jù)前半句，開(kāi)發(fā)商的違反本合同約定而產(chǎn)生的利息、賠償款及違約金數(shù)額合計(jì)最高不得超過(guò)總購(gòu)房?jī)r(jià)的5%。但由于在補(bǔ)充協(xié)議的其他條款(第7條、第8條)規(guī)定了購(gòu)房人在某些違約的情況下要支付房?jī)r(jià)總額20%的違約金。依據(jù)此條，即在發(fā)生此兩種情形之下，購(gòu)房人承擔(dān)的違約責(zé)任應(yīng)適用后半句，如此，購(gòu)房人所承擔(dān)的違約責(zé)任實(shí)為開(kāi)發(fā)商不履行其主要義務(wù)時(shí)的4倍。

　　●建議刪除后半句“但本補(bǔ)充協(xié)議另有約定的除外”。

　　霸王條款強(qiáng)過(guò)合同正文？

　　四、本附件補(bǔ)充協(xié)議條款優(yōu)先于合同其他條款。

　　●律師點(diǎn)評(píng)：正是有了此條的“掩護(hù)”，補(bǔ)充協(xié)議才順理成章地將《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》中固定條款所賦予購(gòu)房人的正當(dāng)權(quán)益剝奪殆盡。如果沒(méi)有此條，由開(kāi)發(fā)商提供的補(bǔ)充協(xié)議與示范文本印刷文字不一致的地方，就有可能發(fā)生“沖突”，補(bǔ)充協(xié)議的霸王條款就可能“打不過(guò)”示范文本中的印刷文字。有了此條，補(bǔ)充協(xié)議優(yōu)先適用，霸王條款就能暢行無(wú)阻。

　　●建議修改為：本附件條款與合同其他條款不一的，優(yōu)先適用合同條款。