針對(duì)北京市場(chǎng)出現(xiàn)的“捂盤(pán)惜售”現(xiàn)象，日前，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委約談了涉嫌捂盤(pán)的15家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，并表示，一旦確認(rèn)將從快懲處，并立刻予以曝光。
此舉在業(yè)內(nèi)引起了很大反響。昨日，一些開(kāi)發(fā)商在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，延期開(kāi)盤(pán)和分批放量是開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)行為，若政府插手太多，不利于市場(chǎng)發(fā)展。
市場(chǎng)：多數(shù)樓盤(pán)已賣(mài)完？
日前，有媒體報(bào)道稱(chēng)，近期，北京有多個(gè)樓盤(pán)發(fā)生 “捂盤(pán)惜售”的情況，從交訂金排號(hào)到正式開(kāi)盤(pán)的時(shí)間長(zhǎng)達(dá)2、3個(gè)月，其間銷(xiāo)售均價(jià)不斷上漲。不少樓盤(pán)采取“多次開(kāi)盤(pán)，當(dāng)日售罄”的營(yíng)銷(xiāo)方式。
昨日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了位于北京市朝陽(yáng)區(qū)慈云寺橋東部的4家樓盤(pán)。在一家知名樓盤(pán)的售樓處，銷(xiāo)售人員在悠閑地看小說(shuō)，并告訴記者，房子已經(jīng)賣(mài)完。至于下一期項(xiàng)目何時(shí)開(kāi)盤(pán)，他表示要看開(kāi)發(fā)商的安排，目前還不能給出確定的時(shí)間。
該銷(xiāo)售人員對(duì)記者說(shuō)：“建議你9、10月份再來(lái)看，那時(shí)是銷(xiāo)售旺季，肯定會(huì)有不少房源放出。”該銷(xiāo)售人員表示，剛售出的一棟樓盤(pán)的均價(jià)為20000元/平方米。而記者查閱歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年年初時(shí)，該項(xiàng)目的價(jià)格僅為16500元/平方米。
在其他3家項(xiàng)目處，記者得到了幾乎同樣的答復(fù)。而且?guī)准沂蹣翘幍匿N(xiāo)控表上，都貼滿(mǎn)了紅色圓形標(biāo)志符，代表房源已經(jīng)售出。
“企業(yè)自動(dòng)控制銷(xiāo)售進(jìn)度的現(xiàn)象早就存在，是一種正常的市場(chǎng)行為”，一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商向記者表示，“只是在如今房?jī)r(jià)大漲的情況下，才顯得十分要命。”
亞豪機(jī)構(gòu)品牌推廣部總監(jiān)郭毅在前天接受記者采訪時(shí)表示，今年以來(lái)，開(kāi)發(fā)商每月的推盤(pán)量都差不多。但以往的單次推盤(pán)量多達(dá)幾百套，近期已經(jīng)降到100套甚至幾十套，推盤(pán)頻率卻在加快。
北京市建委：一旦確認(rèn)將嚴(yán)肅查處
針對(duì)北京市場(chǎng)的捂盤(pán)現(xiàn)象，日前，北京市住建委公開(kāi)表示，截至7月13日，已對(duì)15家涉嫌存在捂盤(pán)現(xiàn)象的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行約談告誡，并要求在七日內(nèi)完成整改。
市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于確實(shí)存在違法、違規(guī)行為的開(kāi)發(fā)企業(yè)，一經(jīng)查實(shí)，將依法嚴(yán)肅查處，并會(huì)及時(shí)通過(guò)新聞媒體曝光。該負(fù)責(zé)人稱(chēng)，由于捂盤(pán)行為并沒(méi)有被核實(shí)，還不能公開(kāi)這15家開(kāi)發(fā)商的名單。
記者從北京市住建委了解到，從7月2日開(kāi)始，市住建委啟動(dòng)房地產(chǎn)“市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治月”行動(dòng)，對(duì)北京市6月份新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目進(jìn)行檢查，重點(diǎn)查處不按期開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售、公示不全、現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)控表與網(wǎng)上銷(xiāo)售進(jìn)度不符等違規(guī)行為。截至7月10日，共檢查今年6月取得銷(xiāo)售許可的銷(xiāo)售項(xiàng)目25個(gè)。
開(kāi)發(fā)商：政府不應(yīng)插手太多
前述開(kāi)發(fā)商向記者表示，開(kāi)發(fā)商看漲房?jī)r(jià)，從而自動(dòng)調(diào)整銷(xiāo)售進(jìn)度，這是無(wú)可非議的事。政府“一刀切”地控制銷(xiāo)售，并不是一種很好的調(diào)整方式。
陽(yáng)光壹佰置業(yè)集團(tuán)副總裁范小沖持同樣的觀點(diǎn)。他向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，強(qiáng)制銷(xiāo)售會(huì)給企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)策略帶來(lái)很大影響，從而影響其銷(xiāo)售和和盈利情況，“沒(méi)有遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本模式。”
華業(yè)地產(chǎn)副總裁、中國(guó)房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰對(duì)記者表示，根據(jù)北京市建委的相關(guān)規(guī)定，房企取得預(yù)售許可證3天后必須開(kāi)盤(pán)，沒(méi)有經(jīng)過(guò)備案的房屋必須銷(xiāo)售。而1994年通過(guò)的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》僅確立了商品房預(yù)售制度，并未對(duì)銷(xiāo)售期限進(jìn)行相關(guān)規(guī)定。因此，企業(yè)自動(dòng)控制銷(xiāo)售進(jìn)度的行為“不違法，但違規(guī)”。
陳云峰稱(chēng)，在這種制度下，政府和企業(yè)的行為都無(wú)可指責(zé)，但由于開(kāi)發(fā)商對(duì)策良多，實(shí)際處理中可能會(huì)遇到很多困難，處理結(jié)果也很難得到老百姓的滿(mǎn)意。
范小沖表示，政府的角色應(yīng)該是制定規(guī)則，并通過(guò)控制開(kāi)工面積、調(diào)整發(fā)證節(jié)奏等方式來(lái)調(diào)整市場(chǎng)供給狀況，而不應(yīng)該插手到企業(yè)的銷(xiāo)售環(huán)節(jié)。
他還認(rèn)為，房?jī)r(jià)由市場(chǎng)需求雙方的博弈而決定，捂盤(pán)惜售現(xiàn)象短期內(nèi)可能會(huì)改變市場(chǎng)供給狀況，但并不會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)真正產(chǎn)生影響。
專(zhuān)家觀點(diǎn)：警惕形成“價(jià)格聯(lián)盟”
“不管‘公示’還是‘約談’，處罰力度都是很溫和的。”北京大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。
陳國(guó)強(qiáng)表示，個(gè)別樓盤(pán)的捂盤(pán)行為不會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)太大影響，但如果這種現(xiàn)象普遍存在，一旦形成“價(jià)格聯(lián)盟”，就會(huì)扭曲市場(chǎng)，這一點(diǎn)需要警惕。他表示，預(yù)售制度才是問(wèn)題的根本所在。
陳國(guó)強(qiáng)稱(chēng)，預(yù)售制度和按揭制度一樣，在很大程度上緩解了企業(yè)的資金問(wèn)題。“如果只有建成房子后才可以銷(xiāo)售，那么企業(yè)的建設(shè)資金來(lái)源就會(huì)十分緊張。”
但陳國(guó)強(qiáng)表示，預(yù)售制度是政府制定的市場(chǎng)規(guī)則，很難被打破，但可以合理利用。他表示，即使在現(xiàn)有的制度下，企業(yè)也可以通過(guò)延期拿證、定高房?jī)r(jià)等方式來(lái)達(dá)到捂盤(pán)的目的。
陳云峰則對(duì)記者表示，爭(zhēng)論的一個(gè)重要背景在于如今的房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，房地產(chǎn)行業(yè)明顯表現(xiàn)出“民生”的一面。而此前，開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)惜售的行為屢見(jiàn)不鮮，政府卻從未有如此大的動(dòng)作。