昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房是從今年4月份開始銷售的，然而記者在售樓處看到，盡管是星期六，售樓處卻冷冷清清；在廣州市推出的今年第一批經(jīng)濟(jì)適用房銷售現(xiàn)場(chǎng)，記者看到很多人早早就過(guò)來(lái)等候選房，老老少少非常熱鬧，與昆明相比，冰火兩重天。
在深入調(diào)查后，記者發(fā)現(xiàn)了廣州和昆明經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因，昆明市這批經(jīng)濟(jì)適用房要求在今年4月份預(yù)售時(shí)先交納60%的首付款，隨后在交鑰匙時(shí)再一次性支付剩下的40%，這對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人是一筆不小的?
近一段時(shí)間，圍繞經(jīng)濟(jì)適用房的丑聞不斷出現(xiàn)，有的地方違規(guī)變更經(jīng)濟(jì)適用房的用途，有的地方在分配經(jīng)濟(jì)適用房過(guò)程中徇私舞弊，有的地方上千套經(jīng)濟(jì)適用房被棄購(gòu)，這種種現(xiàn)象都讓經(jīng)濟(jì)適用房的作用大打折扣。經(jīng)濟(jì)適用房到底怎么了，我們還要不要繼續(xù)建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房？就在這些討論持續(xù)升溫的時(shí)候，昆明和廣州又傳來(lái)消息，兩地正在發(fā)售的經(jīng)濟(jì)適用房面臨著完全不同的兩種境遇。一起來(lái)看記者熊曼琳的調(diào)查。
昆明、廣州兩地經(jīng)濟(jì)適用房遭遇大相徑庭
記者：“這里是昆明市正在銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，一期共有5300套，現(xiàn)在距離開盤的時(shí)間已經(jīng)過(guò)去了將近5個(gè)月的時(shí)間，而還有2700多套房子沒(méi)有銷售，眾多有購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房資格的人選擇了放棄。”
昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房是從今年4月份開始銷售的。這里就是售樓處，盡管是星期六，但售樓處卻冷冷清清。
昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“賣了2500多套。”
記者：“一共多少套？”
昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“5300套。”
記者：“那還有一半多沒(méi)賣出去？”
昆明市經(jīng)濟(jì)適用房售樓處保安：“對(duì)。”
在售樓處記者了解到，由于此前有資格購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人很多放棄了購(gòu)買，因此剩下2700多套房子要等待政府繼續(xù)審批申請(qǐng)人資格才能重新銷售。
不過(guò)，與現(xiàn)在售樓處的冷冷清清相比，子君村開盤當(dāng)天卻非�；鸨�
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人朱蘭英：“子君村開盤的時(shí)候你們沒(méi)參與你們沒(méi)去，去的人真是的有好幾百人，真的各個(gè)在那叫苦連天，哭的哭，去的時(shí)候是帶著美好的愿望美好的理想，想要到這個(gè)房子去看，各個(gè)都是想圓這個(gè)夢(mèng)，但是看了以后你才是什么結(jié)果，各個(gè)都是大哭，為什么大哭？他們買不起，哭是真的。”
她叫朱蘭英，這里就是她的家，30多平米的房子住著老老少少5個(gè)人。女兒的房間最小只能放下一張床。她叫朱恒珍，這里是她的家，一個(gè)二十多平方米的出租屋，住了6個(gè)人。
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人朱恒珍：“里邊12個(gè)平方，這個(gè)有9個(gè)平方，然后這個(gè)是我，我女兒跟我住這個(gè)床，這個(gè)是我兒子在睡這里，然后我侄女是搭了一點(diǎn)在這個(gè)，搭了哪一點(diǎn)。”
由于人多，陽(yáng)臺(tái)也被改造成床鋪。
記者：“這個(gè)地方也住人？”
朱恒珍：“我侄女在住。”
記者：“搭了違章建筑。”
朱恒珍：“違章的。”
盡管記者采訪的這6個(gè)人都有資格申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房，然而他們中的五個(gè)都放棄了購(gòu)買。他們說(shuō)因?yàn)槟貌怀鲞@么多的錢。目前昆明市子君村經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格是每平方米2100元。這個(gè)價(jià)格是不是太貴了呢？記者走訪了附近的一家房產(chǎn)中介。
記者：“這周邊的房?jī)r(jià)要多少？”
房地產(chǎn)中介工作人員：“我們這是4500元。”
記者：“均價(jià)嗎？”
房地產(chǎn)中介工作人員：“對(duì)，那邊是4200元。”
記者：“有沒(méi)有4000元以下的。”
房地產(chǎn)中介工作人員：“沒(méi)有。”
昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究咨詢公司為記者提供了子君村周邊同類商品房的價(jià)格。新亞洲體育城，每平方米4600元，彼岸4200元，廣源小區(qū)4100元，銀海暢園4800元。這些商品房的價(jià)格都高出經(jīng)濟(jì)適用房一倍以上。
昆明風(fēng)之鈴市場(chǎng)研究咨詢機(jī)構(gòu)總經(jīng)理石遠(yuǎn)：“應(yīng)該說(shuō)目前的話將近2千到3千塊錢這個(gè)價(jià)差。”
記者：“所以說(shuō)差距還是很大的。”
石遠(yuǎn)：“對(duì)。”
看來(lái)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格同商品房相比很有競(jìng)爭(zhēng)力。昆明市住房保障局局長(zhǎng)向浩告訴記者，不僅價(jià)格便宜，這里還處在昆明新老市區(qū)的中心地帶，是未來(lái)昆明的發(fā)展方向。
昆明市住房保障局局向浩：“它旁邊就是一個(gè)大的公交場(chǎng)站，同時(shí)我們昆明市準(zhǔn)備建輕軌，那么輕軌也從它旁邊經(jīng)過(guò)，在旁邊還有一個(gè)我們現(xiàn)在正在建設(shè)的一個(gè)(螺絲灣)商貿(mào)城。”
記者了解到，像昆明這樣棄購(gòu)的情況并不在少數(shù)，石家莊、杭州、長(zhǎng)春等地都曾出現(xiàn)棄購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的先例。而就在昆明經(jīng)濟(jì)適用房遭冷遇的同時(shí)，廣州推出的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目卻賣得熱火朝天。繼續(xù)來(lái)看記者的調(diào)查。
這里是廣州市推出的今年第一批經(jīng)濟(jì)適用房銷售現(xiàn)場(chǎng)。很多人早早就過(guò)來(lái)等候選房。老老少少非常熱鬧。有的忙著咨詢，有的忙著填寫自己滿意的戶型。
“現(xiàn)在請(qǐng)40號(hào)。”
廣州市這批經(jīng)濟(jì)適用房特別搶手，這里是萬(wàn)松園經(jīng)濟(jì)適用房，平均每29戶搶購(gòu)一套房子。黨恩新街的經(jīng)濟(jì)適用房的供需也達(dá)到了1比7.5的比例。所有的房子在3天之內(nèi)全部銷售完畢。廣州市住房保障局局長(zhǎng)黃信敬告訴記者，這樣的火爆完全在他們的意料之中。
廣州市住房保障辦公室副主任黃信敬：“這兩個(gè)點(diǎn)是交通非常方便，周圍的配套設(shè)施包括醫(yī)院、學(xué)校等等這些，都是非常齊全，第二個(gè)原因就是他的價(jià)格真真正正是經(jīng)濟(jì)。”
記者：“我身后的這座大樓就是廣州市正在銷售的經(jīng)濟(jì)適用房，在步行十分鐘的距離里，我的前方是一個(gè)公園，我的左邊是醫(yī)院和地鐵，我的右邊是公交總站，這棟大樓的后面就是菜市場(chǎng)和學(xué)校，也正是因?yàn)檫@樣的地段讓這里的房?jī)r(jià)居高不下，我旁邊的這棟商品房均價(jià)在12000元以上，而這里的經(jīng)濟(jì)適用房只有 5600多元。”
事實(shí)上，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，廣州市黨恩新街經(jīng)濟(jì)適用房在5600多元，而周邊商品房的均價(jià)都在11000到13000元左右。萬(wàn)松園經(jīng)濟(jì)適用房在4400多元，而周邊商品房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到12000多元。也就是說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房房?jī)r(jià)只相當(dāng)于普通商品房的二分之一到三分之一。再加上完善的配套設(shè)施讓這里的經(jīng)濟(jì)適用房炙手可熱。
經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因何在？
昆明和廣州的經(jīng)濟(jì)適用房正在發(fā)售，場(chǎng)面卻一冷一熱，形成了鮮明的對(duì)照。有人說(shuō)，廣州的經(jīng)濟(jì)適用房位置好，價(jià)格便宜，自然會(huì)大受歡迎。很多城市的經(jīng)濟(jì)適用房建在郊區(qū)，價(jià)格沒(méi)有優(yōu)勢(shì)，所以才成了無(wú)人問(wèn)津的雞肋�？墒俏覀兊挠浾咴诶ッ髡{(diào)查的時(shí)候發(fā)現(xiàn)，這兒的經(jīng)濟(jì)適用房位置也不差，價(jià)格呢，也只有周邊商品房的一半。顯然，位置和價(jià)格并不是昆明經(jīng)濟(jì)適用房遭冷遇的主要原因。在深入調(diào)查中，記者發(fā)現(xiàn)了廣州和昆明經(jīng)濟(jì)適用房冰火兩重天的根本原因。
“我們現(xiàn)在這個(gè)經(jīng)濟(jì)房，它不可以貸款，我們確實(shí)是買不起，就是一般的工作人員都買不去。”
原來(lái)，昆明市這批經(jīng)濟(jì)適用房要求在今年4月份預(yù)售時(shí)先交納60%的首付款，隨后在明年5月1日交鑰匙時(shí)再一次性支付剩下的40%。這批經(jīng)濟(jì)適用房都在40平米到70平米不等，按照首付60%的比例，每套房的首付款要交就要交6萬(wàn)到8萬(wàn)左右。而在一年的時(shí)間里要交清10萬(wàn)到14萬(wàn)元左右的房款。這對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人是一筆不小的開支。
記者：“有沒(méi)有問(wèn)過(guò)銀行(貸款)？”
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人“我們昆明市每個(gè)銀行都去過(guò)了。”
記者：“每個(gè)銀行？”
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人：“每個(gè)銀行都去過(guò)，我去過(guò)工商銀行，我去過(guò)建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行都去過(guò)，他說(shuō)你是不是買商品房，我說(shuō)不是，我們是經(jīng)濟(jì)適用房，它說(shuō)不貸，他說(shuō)沒(méi)有政策。”
購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須一年之內(nèi)全款支付，這樣的付款方式，讓很多有購(gòu)買資格的人不得不放棄。他們想不明白為什么他們不可以像普通商品房一樣從銀行獲得貸款。
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人朱蘭英：“我先把20%付了，就是后來(lái)那些怎么辦，有銀行貸款，20年下來(lái)，我們每個(gè)月付個(gè)400，500塊錢，大家壓力又不算太重，生活也會(huì)有保障。”
那么銀行為什么不愿意給經(jīng)濟(jì)適用房貸款呢？難道是擔(dān)心這些人的支付能力嗎？記者走訪了昆明市的幾家銀行。這里是建設(shè)銀行昆明分行。
記者：“經(jīng)濟(jì)適用房能貸款嗎？”
建設(shè)銀行昆明分行工作人員：“不可以，因?yàn)樽鲅a(bǔ)了抵押，所以辦不了貸款。”
這里是中信銀行昆明分行。
記者：“經(jīng)濟(jì)適用房不能貸？”
中信銀行昆明分行工作人員：“對(duì)，貸不了。”
記者：“為什么呢？”
中信銀行昆明分行工作人員：“在抵押的時(shí)候因?yàn)榈植坏�，中信銀行昆明市所有的網(wǎng)點(diǎn)都不行。”
記者：“就是因?yàn)榈盅旱膯?wèn)題？那我要是收入夠也不行嗎？”
中信銀行昆明分行工作人員：“一樣的。”
記者走訪了幾家銀行，他們告訴我們，不管收入多少，由于不能抵押，經(jīng)濟(jì)適用房也不能貸款。這樣的回答讓記者感到有些驚訝。因?yàn)榫驮谟浾咦咴L廣州經(jīng)濟(jì)適用房時(shí)，那里的銀行都很樂(lè)意給經(jīng)濟(jì)適用房貸款。并會(huì)在售樓現(xiàn)場(chǎng)安排專人解答問(wèn)題。
中信銀行廣州分行行長(zhǎng)李松玉：“我們?cè)诮?jīng)濟(jì)適用房當(dāng)中首付是2到3成，期限就是10年到20年，可能更長(zhǎng)一點(diǎn)也沒(méi)有問(wèn)題。”
中信銀行廣州分行對(duì)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)適用房敞開大門。而當(dāng)?shù)孛裆y行和建設(shè)銀行也同樣如此。
記者：“經(jīng)濟(jì)適用房的貸款和普通商品房沒(méi)什么區(qū)別？”
中國(guó)建設(shè)銀行廣州越秀支行個(gè)人貸款營(yíng)銷中心：“其實(shí)一點(diǎn)區(qū)別都沒(méi)有。”
記者：“像你們申請(qǐng)貸款的這些人中間有多少是符合你們的要求的？”
中國(guó)建設(shè)銀行廣州越秀支行個(gè)人貸款營(yíng)銷中心：“應(yīng)該到95%左右吧。”
記者：“都是可以貸款的？”
中國(guó)建設(shè)銀行廣州越秀支行個(gè)人貸款營(yíng)銷中心：“都可以的。”
記者：“那也就是說(shuō)我經(jīng)濟(jì)適用房也是可以做為抵押的？”
中國(guó)建設(shè)銀行廣州越秀支行個(gè)人貸款營(yíng)銷中心：“是啊是啊，它這個(gè)與我銀行貸款沒(méi)什么關(guān)系，它一樣可以抵押。”
為什么同一家銀行在不同的城市會(huì)有不同的政策呢？記者在昆明的幾家銀行走訪時(shí)聽到了這樣的聲音。
建設(shè)銀行昆明分行工作人員：“它房管局允許做抵押了，那我們這邊可以辦理，它如果不允許做抵押，我們這邊都辦不了。”
昆明市光大銀行工作人員：“產(chǎn)權(quán)處那邊如果他這套房子他可以做抵押的話，它認(rèn)可可以抵押的話，那就可以在銀行貸款，我們關(guān)鍵是看產(chǎn)權(quán)部門。”
記者：“房管局的？”
昆明市光大銀行工作人員：“對(duì)。”
這里的銀行告訴記者，普通商品房如果未能按時(shí)還款，銀行可以回收并出售，但是經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市交易，銀行由于無(wú)法處理抵押物，因此會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)。而對(duì)于這樣的風(fēng)險(xiǎn)，廣州市的各大銀行似乎并不擔(dān)心。
中信銀行廣州分行行長(zhǎng)李松玉：“廣州市政府在這方面做得安排也比較完善，對(duì)銀行的風(fēng)險(xiǎn)也有一定得保障。”
李松玉告訴記者，廣州市政府早在2007年全面推出經(jīng)濟(jì)適用房之前就先期推出政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的回購(gòu)制度。如果經(jīng)濟(jì)適用房無(wú)法還款，政府將出面回購(gòu)，補(bǔ)償銀行遭受的損失。這樣就保障了銀行的利益。而昆明市的回購(gòu)制度目前還在研究之中。
昆明市住房保障局局向浩：“我們準(zhǔn)備研究提出來(lái)用政府回購(gòu)的形式來(lái)解決，因?yàn)樗鼘儆诒Ｕ蠈?duì)象，那么他買不起經(jīng)適房，我們只有用廉租房的形式來(lái)進(jìn)行回購(gòu)。”
記者：“從4月份到現(xiàn)在已經(jīng)過(guò)去了5個(gè)月了，您現(xiàn)在有結(jié)果了嗎？”
向浩：“現(xiàn)在正在商量回購(gòu)，一些資金問(wèn)題，來(lái)源問(wèn)題要解決，中央給相應(yīng)的配套資金，相應(yīng)的補(bǔ)助資金，還有省里面也給與相應(yīng)的配套資金。”
按照向浩的說(shuō)法，目前回購(gòu)的資金來(lái)源是他們面臨的主要問(wèn)題。那么這筆資金需求很大嗎？建設(shè)銀行廣州分行早在上世紀(jì)90年代就開始給低收入人群貸款。黃信敬告訴記者，至今為止還沒(méi)有發(fā)生一起不良貸款，因?yàn)殡m然這些人收入低，但是房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)比什么都重要，因此總是會(huì)想方設(shè)法還貸。
黃信敬：“它到現(xiàn)在建行也好，都還沒(méi)有一單說(shuō)是供不起。”
記者：“所以他們?cè)敢饨o這些人貸款。”
黃信敬：“是愿意的，所以我們也注意到說(shuō)其他城市說(shuō)，有些銀行不愿意那個(gè)，我們就覺得奇怪，廣州市這些金融部門都挺樂(lè)意為低收入人群提供貸款。”
劉女士是我們采訪的人中唯一申購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的人。她買房的首付款60%是東拼西湊借來(lái)的。她說(shuō)剩下40%的房款如果實(shí)在借不到，那到明年就只好退房了。而朱恒珍則早就放棄了購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的打算。
經(jīng)濟(jì)適用房申購(gòu)人：“最終來(lái)說(shuō)，我們是最底層的人，我們想圓一個(gè)有房的夢(mèng)，如果能圓我們這個(gè)夢(mèng)，我們真的是非常感謝。”
記者：“昆明市今年第二批經(jīng)濟(jì)適用房很快就要上市銷售了，在這些拔地而起的鋼筋水泥里早已承載了很多人關(guān)于家的夢(mèng)想。而他們夢(mèng)想的實(shí)現(xiàn)以來(lái)與城市管理者能夠勇于擔(dān)當(dāng)，為民謀利。其實(shí)在城市的飛速發(fā)展中，我們總是會(huì)遇到一些以前不曾遇到的問(wèn)題，而我們始終相信只要懷揣著百姓的夢(mèng)想，這些問(wèn)題都可以迎刃而解。”
半小時(shí)觀察：用金融政策盤活經(jīng)濟(jì)適用房
不可否認(rèn)，經(jīng)濟(jì)適用房的確幫助很多買不起商品房的居民圓了“居者有其屋”的夢(mèng)想。從1994年我國(guó)實(shí)行經(jīng)濟(jì)適用房政策至今，已經(jīng)有上千萬(wàn)家庭成為這項(xiàng)政策的受益者。雖然在建設(shè)和分配經(jīng)濟(jì)適用房的過(guò)程中出現(xiàn)了一些不合理、不公平的現(xiàn)象，但是因此將這項(xiàng)政策一棍子打死，恐怕也有失公允，至少到現(xiàn)在，我們并沒(méi)有找到一個(gè)更好的替代方案。
昆明的3000套經(jīng)濟(jì)適用房成了燙手的山芋，三方都陷入尷尬：需要住房且符合條件的居民買不起，開放商的投資無(wú)法收回，政府建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)——這樣一個(gè)三輸?shù)慕Y(jié)局是誰(shuí)都不想看到的。我們不能說(shuō)廣州的經(jīng)濟(jì)適用房就盡善盡美，但它至少最大限度發(fā)揮了這項(xiàng)政策的效用，基本實(shí)現(xiàn)了各方利益的共贏。仔細(xì)看來(lái)，廣州只不過(guò)比昆明多走了一步，那就是實(shí)行了經(jīng)濟(jì)適用房的回購(gòu)制度，化解了金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，從而調(diào)動(dòng)了金融機(jī)構(gòu)為經(jīng)濟(jì)適用房提供信貸支持的熱情。要想盤活3000套滯銷的經(jīng)濟(jì)適用房，昆明不妨借鑒廣州的做法。
有評(píng)論認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者收入水平不高，加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的貸款會(huì)增加金融機(jī)構(gòu)的壞賬，造成中國(guó)式的次貸問(wèn)題。借鑒美國(guó)次貸危機(jī)的教訓(xùn)當(dāng)然無(wú)可厚非，但是仔細(xì)觀察一下我們會(huì)發(fā)現(xiàn)，我國(guó)中低收入購(gòu)房者的信用記錄其實(shí)是相當(dāng)不錯(cuò)的，節(jié)目中我們看到了，建設(shè)銀行廣州市分行十多年前就開始向中低收入群體發(fā)放貸款，至今沒(méi)有發(fā)生一起不良貸款，這個(gè)記錄要好于普通的商品房貸款。另外，目前的經(jīng)濟(jì)適用房貸款余額在個(gè)人住房貸款總量中占的比例微乎其微，即使出現(xiàn)大量壞賬，也不會(huì)威脅到金融機(jī)構(gòu)的整體安全。當(dāng)然，防范風(fēng)險(xiǎn)是永遠(yuǎn)需要繃緊的一根弦。
今年上半年，各地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，對(duì)很多人來(lái)說(shuō)，擁有一套住房再次變得遙不可及。如何解決住房問(wèn)題，讓老百姓能踏踏實(shí)實(shí)安居樂(lè)業(yè)？很多地方都在想辦法。重慶市政府最近就宣布，未來(lái)的房?jī)r(jià)要保持在普通人家奮斗6、7年就可以買房子的水平。希望這不是個(gè)一廂情愿的夢(mèng)想，而是有實(shí)實(shí)在在的政策支持。