2014年伊始，推進不動產統一登記的步伐加速。
1月21日，中央編辦發布《關于整合不動產登記職責的通知》（以下簡稱《通知》）。國土資源部被賦予“指導監督全國土地登記、房屋登記、林地登記、海域登記等不動產登記工作”的職責。
如果沒有意外，《不動產登記條例》將在今年6月底前出臺。未來，國土資源部地籍管理司將加掛不動產登記局的牌子。
目前，這一系列動向因被社會輿論與“反腐”、“調控房價”掛鉤而吸引注意。盡管不少學者不太認同，但無論如何，這將是一項需要耗費大量人力、物力，復雜而艱巨的工作。
不動產登記局破土
不動產登記是指由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的行為。2007年《物權法》頒布后，推進不動產統一登記的工作備受矚目。然而7年以來，這項工作進度緩慢。
“我國至今未對不動產情況進行過系統、全面的普查，只有階段性、部分性的摸底。”原住房和城鄉建設部政策研究中心副主任王玨林告訴時代周報記者。
而偏偏，采集這些基礎數據又頗為重要。“比如，不動產的統一登記有助于對個人房地產信息系統進行‘查漏補缺’。因為，住建部主導建設的個人住房信息系統主要收錄近30年的房屋信息，還有不少房產未能錄入，而通過不動產登記，信息將得以完善。”王玨林說。
今年以來，不動產登記的腳步越來越近。根據《通知》，國土資源部地籍管理司加掛不動產登記局的牌子，未來將建立不動產登記信息公開查詢系統，但涉密、個人隱私的事項除外。
事實上，去年3月底，國務院辦公廳就曾發布關于實施《國務院機構改革和職能轉移》方案，要求由國土部、住建部會同國務院法制辦、國家稅務總局等有關部門在2014年6月之前出臺不動產登記條例，實施不動產統一登記制度。
隨后，去年11月20日，國務院總理李克強在國務院常務會議上指出，要整合不動產登記職責，將分散在多個部門的不動產登記職責整合由國土部一個部門承擔，理順部門職責關系。
目前，中國現行的不動產登記分屬不同管理機構，涉及近10個部門，如住建部負責房屋所有權登記；國土部負責集體土地所有權、國有土地所有權、集體建設用地使用權和宅基地使用權登記。這種登記模式始于計劃經濟時代，存在分散登記、多頭管理等問題。
“不動產包括土地、房屋、林地、草原、海域等，內容廣泛；而登記工作幾乎涉及每家每戶，任務繁重，同時，國家又非常重視這一基礎信息的收集工作，所以，有必要成立一個專門的機構推進不動產的統一登記。”王玨林說。
獨唱之難
程嘯，清華大學大學院副教授，曾經參與過住建部部門規章《房屋登記辦法》的制定。他告訴時代周報記者：“統一的不動產登記制度是市場經濟的一項基礎性制度，和每個人的切身利益息息相關。雖然我國現行的房地產登記制度雖然已經基本建立，但工作人員業務水平和登記流程存在差異，也削弱了對不動產物權的保護力度。在有些地方，還存在著房管部門和國土資源部門多頭登記的問題。其中，房地產管理部門負責頒發房屋所有權證，國土資源管理部門負責頒發土地使用權證。為進一步提高不動產登記的公示公信效力，亟須建立全國統一的不動產登記制度。”
但程嘯卻有了新的擔心：“盡管不動產登記局已經成立了，但我們看到只有國土資源部一家熱鬧，其他部委還沒有太大反應。根據中央編辦公布的《關于整合不動產登記職責的通知》明確，國土部會同住建部、農業部、林業局、海洋局，建立不動產登記工作部際聯席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統一登記的法律法規草案。2013年3月通過的《國務院機構改革和職能轉變方案》要求，《不動產登記條例》應在2014年6月底前出臺。但直到現在一次聯席會議都沒有開過，所以《不動產登記條例》的出臺時間恐生變。”
業內人士普遍認為，目前，土地統一到國土部門登記，難度不大。難點主要是土地和房產的統一登記，這涉及土地、房產部門相關職能的整合，還存在土地分類標準不統一、信息系統不一致等問題，可能需要耗費較長時間。
“在中央層面，由于目前國務院已經明確了由國土資源部承擔指導監督全國的不動產統一登記的職責，因此，當務之急是召開聯席會議，要抓緊起草《不動產統一登記條例》以及相應的實施辦法，通過法律明確將不動產登記職責統一到一個部門。”程嘯對時代周報記者說。
“普查”不動產
“不動產登記是中國物權法長效機制中的一個環節，但當下，它被很多人當做房地產調控的關鍵政策之一，市場對這一信息較為敏感，有關部門可能因而希望低調處理。不過，盡管不動產登記局何時掛牌不得而知，但圍繞不動產統一登記的相關工作已在積極推進之中。”中原地產市場研究部總監張大偉告訴時代周報記者。
其實，不動產的統一登記并非簡單的信息登記。與人口普查相比，這項工作的難度有過之而無不及。
在全國房地產經理人聯盟副秘書長陳寶存看來，首先，建立部級聯席會議制度就要面臨部門之間的博弈。
上述《通知》指出，不動產登記職責整合后，按照人隨事走的原則，國土資源部相關機構和人員會“適當加強”。這意味著，國土部將相應增加行政編制，此前由住建部負責的房屋所有權登記、農業部負責的承包地和草地登記的相關機構、人員將逐漸整合、進入不動產登記局。
《通知》還明確，國土部將會同住建部、農業部、林業部、海洋局，建立不動產登記工作部級聯席會議制度，由國土部牽頭起草不動產統一登記的法律法規草案。
“將原先分屬各個部門的不動產登記職責整合由一個部門承擔，切斷了某些部門的利益期待；而在部級聯席會議的機制下，部門之間必然存在角力，爭奪更大的主動權。”陳寶存說。
“此次機構調整涉及住建部、農業部、林業部等單位，需要平衡部門利益；其次，推進不動產的統一登記還需修改現行法律，如《草原法》、《森林法》及不動產登記法規等。第三，各地建立統一的登記隊伍需要一定的時間；此外，在技術上，不動產登記的技術規程和標準亟待統一、完善。”中國社科院農村所研究員王小映如此分析實現不動產統一登記的難點。
而王玨林認為，艱難之處在于不動產登記工作的復雜性，它涉及全國的家庭、每一級的政府、以及多個業務管理部門，“需要大量的人力、物力投入，而且，沒有太多經驗可以借鑒。”
與此同時，我國目前的不動產登記工作本身還存在一些弊端。比如，房屋產權信息混亂，與實際不符。“不少房屋產權的歸屬至今未能厘清，最直觀的例子之一便是那些沒有登記在官員名下的官員房產。”陳寶存說。
在他看來，從福利房到商品房時代，我國房屋面積的核定辦法存在變化（比如過去，陽臺不計面積），進而造成房屋面積信息混亂。
而在業界，“野心優雅”的任志強早前曾提出這樣的觀點：全國有很多評估師，但如果把所有房產的價值都評估一遍，大概需要100—150年。
“具體來說，推進不動產統一登記還有兩方面的阻力。首先，目前的政策不允許公開查詢灰色房產，但未來不排除這種可能性。故而，就小部分官員的心理來說，主觀上不愿推進不動產的普查工作；而客觀層面，我國的不動產，僅房產，其屬性就非常復雜。”張大偉說。
登記利弊
如果國土部不爽約，《不動產登記條例》最晚將于今年6月底出臺。目前，據披露，國土部已著手起草不動產統一登記的法律法規草案及相關規章草案；同時還部署有關司局準備起草《不動產登記管理辦法》、編制相關技術標準。
這些動作不斷刺激社會輿論，并被不少業內人士解讀出了“反腐”、“調控房價”的意味。SOHO中國董事長潘石屹甚至在微博中表示，“這是好政策（指建立不動產統一登記制度，記者注），如果今年實施，房價馬上會跌。”
而2月9日，在“2014年經濟形勢座談會”上，中國社會科學院副院長李揚更是預計，今年6月全國房地產登記系統啟動后，除了高房價問題外，房屋過剩問題也將水落石出。“大家都說今年實體經濟要出問題，首先就是房地產出問題。”
與“看好派”不同，陳寶存等樓市春天派人物則看淡不動產登記對于房地產市場的影響。陳寶存認為，由于工作的復雜性和高難度，中國的不動產登記需要經歷很長的時間跨度，因此目前根本無需談論影響。
“很多房地產專家喜歡將不動產登記與征收房產稅掛鉤，但問題是，不動產信息登記注定是一項漫長的工作，而之所以耗時并非職能部門怠惰，而是欲速則不達。”陳寶存說。
而張大偉認為，不動產登記帶來的改變可能包括兩個方面，一方面，過去，作為個人財產的重要組成部分，房產或不動產并不公開，而不動產登記信息透明聯網以后，從長期看，中國的財產稅將會逐漸取代交易稅，包括遺產稅在內的一些稅種將會逐漸落地。
另一方面，完善的不動產登記制度必然會逼迫一些權貴階層以及擁有過多房產的人群拋售房屋，這在中短期會對樓市造成一定影響。
不過，值得一提的是，“在房地產市場中，上述人群未來拋售的房屋僅占據微小的比重，不可能撼動二手房市場以及高企的房價。”王玨林說。
事實上，國土部副部長徐德明在2014年全國國土資源工作會議上已經表示，我國推進不動產登記的首要目標是貫徹落實憲法、物權法要求，保障公民合法財產權利，而非“公民財產大起底”。其間，他也未提及不動產信息登記與房地產調控的關系。
“政府目前更多考慮的是如何推進這項應該做而至今未做的工作。對于房地產市場而言，不動產登記其實是一件好事，因為我們可以借此摸清全國的住房情況，了解房市的供需關系，從而為市場研究提供依據，同時也為未來的城市發展和房地產布局打下基礎，規避盲目供應土地等問題。”王玨林說。
亞太房地產研究會會長謝逸楓：不會戳破房地產泡沫，可為房產稅鋪路。
本報記者劉麗琦發自北京
不動產登記局掛牌消息確認后，業內也對不動產統一登記制度的實施充滿期待。毫無疑問，實行不動產統一有助于摸清房地產市場的真實底細，推動全國房產的住房信息聯網，這對于規范房地產市場和推進房地產調控具有重要意義。
針對坊間流傳不動產統一登記制度會遏制房價上漲，并對房產稅的全面征收做好鋪墊的說法。但亞太房地產研究會會長謝逸楓向時代周報提供了自己的觀點。
沖擊房價
時代周報：在高房價的當下，人們更關心的是，不動產統一登記后對房價會產生怎樣的影響？
謝逸楓：不動產登記制度很難起到抑制房價的作用。一方面是統一登記自身存在問題，很難發揮作用。另一方面是不動產統一登記僅僅是一項產權制度與信息平臺，關鍵是要通過法律與市場的手段。由于房價上漲的背后涉及到的因素復雜，房屋、土地或產權登記上的統一，不會對房地產市場產生直接影響，不宜寄予太高期望。
時代周報：潘石屹在微博上說“不動產統一登記這是好政策，如果今年實施，房價馬上跌”。
謝逸楓：這種說法毫無根據，即使是不動產統一登記實施，房價也不會馬上跌。不動產統一登記與房價有什么必然關系？不動產登記條例不會立即改變供求關系，不會控制地價上漲，不會讓房企資金鏈斷，不會讓銀行不貸款給房企。
時代周報：但不動產登記制度建設的啟動能否逼出部分存量二手房？
謝逸楓：這個是會的，上海易居房地產研究院的有關數據顯示，2013年3月份上海二手房庫存為131869套，在2013年4月，國務院辦公廳發文首次明確2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》時，房主明顯加快掛牌，當月上海二手房庫存便躍升至133073套。
時代周報：這說明這一政策對房地產市場的確有威懾力。
謝逸楓：不動產登記條例出臺，能逼出部分存量二手房，但不會對樓市供應產生巨大的“傾向力”。因為市場供應總量主要是以商品房為主，二手房只是補充，所以，二手房的供應雖有增加，但不會對市場總體供應以及商品房的供應產生直接影響。房價是供給者與需求者間討價還價的過程，可以預見的是在未來中國經濟的增長過程中，剛需是主體，保值投資需求、投機需求將會大幅壓縮。未來房價是否上漲，則主要取決于供給。
推動房產稅和反腐
時代周報：不動產統一登記制度實施后，對房產稅會產生怎樣的影響？
謝逸楓：提起不動產登記，人們首先想到的是房產登記，然后是房產稅，再后面是多套房擠出，最后是房價回落，這是慣常的邏輯。其實，不動產包含比房產更寬泛的內容，比如，土地、草原、林地、水域。不動產登記更大的意義在于制度突破。不動產統一登記和房地產稅征收擴圍之間存在著內在邏輯關系，前者是后者的技術準備和支撐條件。從房地產稅開征的前期準備來看，如果要征房地產稅，應對其征稅對象有個全面的調查與評估，不動產登記條例出臺是為開征房地產稅做準備的。
時代周報：除了不動產登記制度，房產稅全面開征還需要哪些保障？
謝逸楓：不動產登記系統及房屋價值動態評估系統是房產稅全面開征的兩大必要技術前提。但房地產稅是否全面開征需要具備多個條件，如立法準備、財稅體制改革、大眾心理成熟程度、信息條件等。不動產統一登記一旦突破，將促進樓市調控的長效機制建設，為房地產稅征收創條件，預示著房地產稅征收腳步將加速。
雖然住房和城鄉建設部曾連續兩年表態將數百城市住房信息進行聯網，但囿于歷史因素，聯網工作的進展情況并非十分順利。統一的信息技術平臺是住房信息聯網工作獲得突破的瓶頸，而不動產登記制度的推進，也需要在解決這一技術基礎上才能順利完成。
時代周報：怎樣看不動產統一登記制度對房地產市場的影響？
謝逸楓：建立不動產統一登記制度，和住房信息聯網一樣，是房地產調控長效機制的基礎數據工程，是承認公示和保護百姓權利。只有完成不動產登記、住房信息聯網等長效機制的基礎工作，從土地、金融、財稅等方面進行改革，才能真正形成房地產長效調控機制。不動產登記只是基礎的信息采集工作。建立統一登記的難點在于涉及到個人私有財產或者隱私，人們存在理解上的誤差，不愿意配合，這與國人“有財不外露”的觀念有關，同時也存在個人財產信息泄露的危險。但據多方報道顯示，即將在今年6月出臺的不動產登記條例，以人查房或仍被嚴格禁止。
時代周報：怎么看不動產統一登記對反腐工作的影響?
謝逸楓：不動產統一登記雖然不是專門針對反腐，但它所形成的數據系統可以為反腐提供幫助，而現在“以人查房”被限制，依靠它來反腐的效果就會大打折扣，但對于違規持有房產的公務員來說仍有震懾作用。因此，反腐只涉及官員群體，明顯屬于一個制度次生問題，需要后續推出相關的官員財產公示制度。
時代周報：你對2014年的房價持怎樣的觀點？
謝逸楓：中央房地產調控轉向了以保障房和住房供應體系為主的思路與調控長性機制的改革方向，在經歷了2012年復蘇和2013年繁榮之后，預計2014年全國房地產市場將是“高位盤整、區域分化、逐步平穩、分類調控”的態勢，全年穩中有升，先揚后穩。2014年上半年將延續2013年下半年的態勢，多數供應指標繼續增長，甚至增幅還將有所擴大，但成交類指標增幅繼續回落。下半年行業整體溫度有所降低，成交量和價格將趨穩。而中央調控告別一刀切，地方調控分類處理。調控權下放，地方政府因地制宜。但我還是要重申，房價的漲落和不動產統一登記的關系不大。
