本期嘉賓
中國價值指數首席研究員 崔新生
上海市房地產經濟學會副會長 印堃華
復旦大學房地產研究中心主任 尹伯成
中國房地產信息集團分析師 薛建雄
編者按：
“夾心層”將實現住房美夢寄予公租房，但并不低的租金讓“公租房”尷尬成為“公主房”。北京市住建委日前公布近期開工的3個公租房項目的成本租金，這也是北京市首次公布初步測算的公租房項目成本租金。不過，每平方米每月高達二三十元的租價不僅沒比市場價低多少，有的甚至比市場價還高。
據了解，在全國率先開展公租房建設的重慶，公租房的租金基本控制在市場租金的60%以內。而在香港特區，由政府提供的“公屋”租金僅為同地區市場價的25%，解決了將近1/3香港市民的住房問題。
事實上，這一被稱為中國內地版“公屋”的住房新型態，存在的諸多問題長期以來受到不少質疑，比如“排外”是否合理、執行時會不會像經濟適用房一樣被富人“揩油”，建設的巨額資金投入從哪里來等都成為業內關注的焦點。
門檻
“排外”恐成敗筆
盡管公租房已經在解決城市夾心層問題上起到了應有的作用，但還是有觀點認為，公租房標準并不完美。北京方面，公租房暫不向非京籍申請人開放；上海則將外來人口申請資格的門檻設置為：持有《上海市居住證》和連續繳納社會保險金達到規定年限。由于沒有確定規定年限是5年、10年還是20年，上海的公租房政策顯然也有著許多混沌之處。隨著業界對公租房的標準爭議升級，我們不得不思考怎樣的申請標準才算是合理？
印堃華：上海公租房意在解決在上海工作的流動人口的困難。事實上，申請設置某些條件也是必須的，否則“魚龍混雜”難以實施。申請人至少應有穩定的工作，基于社保全覆蓋，上海對繳納社會保險金的年限有所規定是合理的；而北京的“公租房暫不向非京籍申請人開放”，目前看起來確實是不太切合實際，根本無法解決流動人口面臨的困境。
崔新生：客觀來說，我國部分地區“排外”的公租房標準有一定的理由，美國、日本等其他國家也是這樣操作的。而更關鍵的原因或許在于，這些城市主要是想先將本地城市人口的住房問題解決好，不然對不少城市，尤其是像北京這樣的大城市，就可能會出現亂套的情況。
但相關標準并不人性化，因為為相關城市作貢獻的人有很多。如果可能的話，可以改進公租房的申請門檻，比如，建立一個貢獻制度或信用制度，從非經濟的角度出發，并結合戶籍及社保制度等方面的改革，真正考慮到外來務工人員的切身利益。
尹伯成：公租房需要一定的門檻，應該是由在某個城市確實有正式工作合同、確實存在住房困難的居民，包括外來務工人員來進行申請。否則的話，秩序就容易亂，很多該申請的家庭不能申請到。
薛建雄：這些條件確實存在不合理性，這等于是抬高了上海、北京戶籍的價值。實際上，只要是在這個城市交過一年以上社保或四金的人，就意味著肯定為這座城市做過貢獻，沒有什么理由將他們排拆在公租房體系之外。
當然，公租房在剛剛建立之時，可能存在房源不足，短期之內受益面有限的問題。但采用戶籍制度將外地人排斥在外是很不公平的，如果采取納稅多少，或考量收入水平等方法可能會更公平一些。
定價
租金參照收入
公租房的價格，無疑是市場關注的一大焦點。日前，北京的公租房定價就遭到了媒體的批評，而官方迄今為止還未給予正式回應。不過，也有城市制定了比較合理且為廣大居民所能接受的價格。比如，昨日，廣州市住房保障辦表示，廣州公租房最高房租擬為市場價六折，而常州、南京等地的價格也為部分居民所接受。那么，在當前的市場環境下，怎樣的定價才是最合理的？
印堃華：在我看來，北京每平方米每月高達二三十元的租價根本就不能算是“公租房”。公租房的租金價格必須得明顯低于市場，根據各地情況，將申請人的收入水平列入考慮范圍。比如上海的本科畢業生能拿到2000元至2500元的工資，那么租賃1間房的價格就應控制在750元至1000元。另外，也可將“公租房”視為“宿舍”來發展，就如目前市場上的研究生公寓可以合租，價格方面也很便宜。
崔新生：與市場價格相差無幾的公租房價格肯定是不可取的，而公租房租金為市場價的60%、70%也并不完全科學。現在，最重要的恰恰是從公共福利而不是盈利標準上進行綜合權衡，具體來看，可制定這樣的標準：將申請人的收入標準作為參照體系，并結合各方面情況對相關人士進行全面評估。
薛建雄：過高自然沒有市場，而過低可能會和經濟適用房一樣碰到權力尋租。所以一個相對合理的價格也是公租房政策的本意，公租房主要目的就是要促進社會建立一個穩定的租賃房市場。
但是目前房價過高，導致租金回報過低是一個矛盾。不過既然是政府推動建立租賃房市場以及意在對過高的房價起到抑制作用。那么，測算房價就應該以建安成本(房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本)為主，而不能參考目前的房價或地價加建安民本的概念，因為地價是被高房價抬高的。
尹伯成：不能太高，而部分地區略低于市場的定價也不合理。比較合理的價格水平是市場行情50%至70%這樣的水平，“封頂”則不能超過市場價格的70%。