□王超才 周玉文
【案情】
2008年9月26日，趙某與蘇某訂立房屋買賣合同，其主要內容是：趙某將自己所有的面積75平方米(房屋產權證記載)的樓房賣給蘇某，每平方米價格3800元；合同生效后蘇某交房款85000元，趙某在15日內將房屋交給蘇某，同時蘇某向趙某交房款15萬元，45天內辦理完畢房屋過戶手續(xù)，余款5萬元蘇某在辦完房屋過戶手續(xù)時交清。2008年11月3日，蘇某拿到了房屋過戶手續(xù)，趙某拿到了房屋余款5萬元。在整個房屋買賣、履行過程中雙方按合同約定進行并沒有任何爭議。
2010年11月底的一天，蘇某的一位搞建筑的朋友來蘇某家談起了這個房屋的買賣情況，這個朋友認為該房屋面積肯定不足75平方米。蘇某委托某房屋司法鑒定部門測量的結果是72.8平方米(加上了公攤面積)。拿到這個結果后蘇某即找到趙某要求退回短少的2 .2平方米的房款。但趙某認為自己買房時就是這樣的，不同意退款。于是，蘇某向法院提起訴訟，要求被告趙某返還多收的房款8360元和房屋測量費用1200元。法院審理后，判決駁回了原告蘇某的訴訟請求。
【分析】
本案是一起房屋買賣合同糾紛，案情并不復雜。被告趙某交付的房屋面積短少2.2平方米是有證據(jù)證明的事實，因為原告有房屋司法鑒定部門測量的結果作為證據(jù)證明。被告趙某雖然抗辯說自己買房屋時即是這樣，房屋產權證也這樣記載的，但這是起不到任何證明作用的，房屋的面積并不能以產權證的記載為準。
那么，最后為什么法院卻判決駁回了原告有事實依據(jù)的訴訟請求呢？
房屋面積是否符合合同約定，這明顯是屬于一個數(shù)量問題，我國《合同法》第158條對買賣合同的檢驗問題的規(guī)定是：“當事人沒有約定檢驗期間的，買受人應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)標的物的數(shù)量或者質量不符合約定的合理期間內通知出賣人。買受人在合理期間內未通知出賣人或者自標的物收到之日起兩年內未通知出賣人的，視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定，但對標的物有質量保證期的，適用質量保證期，不適用該兩年的規(guī)定。”
在本案中，原、被告雙方顯然沒有約定對房屋數(shù)量、質量等約定檢驗期間，雙方對發(fā)生的數(shù)量糾紛則應當依照《合同法》的上述規(guī)定處理，即原告蘇某應當在發(fā)現(xiàn)或者應當發(fā)現(xiàn)房屋的面積短少的合理期間內通知出賣人，但這個期間必須是在收到房屋的兩年之內。因為原告蘇某在發(fā)現(xiàn)和通知被告趙某面積短少時距離房屋交付時間已經超過兩年時間，依照《合同法》的上述關于“視為標的物的數(shù)量或者質量符合約定”的規(guī)定，盡管買賣的房屋確實數(shù)量不足，也應當認為數(shù)量是足的。因此，法院判決駁回原告蘇某的訴訟請求是有法律依據(jù)的。