農民李家喜當選CCTV“一周人物”

　　個人買地建房離我們有多遠———李家喜現象引發的思考

　　作為農民買地開發商品房第一人，李家喜遭遇了網上如雨的評價。

　　李家喜的探索，讓很多市民近距離地看到了個人買地、個人蓋房和土地投資方面的機會和可能性。本報記者聚焦由此引發的諸多疑問，咨詢專家、業內和相關法規，期待給“個人購地”一個更加全面的視角。

　　話題一：經濟問題不是自蓋別墅的攔路虎

　　當李家喜以不到14萬元一畝的價格買下這塊地后。讓很多市民產生一個念頭：我們是不是可以繞開開發商建別墅？

　　業內介紹，土地是生產資料，國家允許個人購買。李家喜說，“如果不當商品賣，我在這塊地上蓋房子自己住，不用成立開發公司。”

　　市民自蓋“寬敞和有花園的房子”的夢想，從經濟上來看，似乎并不存在太多的難題——自蓋別墅怎么算也比購買商品別墅劃算得多。

　　以2007年誕生的武漢“地王”價格推算，其樓面地價6879元/平方米，如果買100平方米，成本69萬元。蓋上占地70平方米3層的個性小屋，建筑面積210平方米。以高的建設成本4000元/平方米計算，蓋樓花費84萬元。

　　花上153萬元，在開發商手上肯定買不到210平方米“占天占地”的獨棟。

　　話題二：“個性化住房”在中心城區可望難及

　　盡管開發商的樓盤在不斷刷新房屋的樣式，但別墅也好，洋房也罷，仍舊還是“批發”建設。無法誕生如廬山別墅一樣的“個性面孔”。

　　專家指出，個人拿地，為自己蓋房，像辦個人畫展一樣，每個自己建房的人，都會把他的所喜所思表達出來，這也可能催生武漢城市的“個性化住房”。

　　不過，管理部門介紹，若是中心城區，想實現“寬敞的房子+院落”，可能性幾乎沒有。

　　一是我國節約用地的政策不允許。武漢中心城區容積率比較高，大多在2—3。

　　就算容積率是2，買一畝地，必須蓋1334平方米的住房，一個家庭用不了，得三四家合起來建。容積率高了，房屋的形態受到限制——要么院子小，要么房屋樓層加高。

　　二是市場上沒有這么小的地塊賣。中心城區舊城改造都是成片開發，小地塊鳳毛麟角。從武漢市土地市場此前的供應記錄看，小地塊，規劃用途都是加油站或停車場類。

　　三是，如果有城市中心區的小地塊，爭奪會很激烈，從而升高地價和房價。

　　據悉，武漢遠城區誕生過一些人個拿地記錄。

　　話題三：會不會掀起個人買地風？

　　個人買了地，是不是可以等到它升值了再賣出去？市土地部門有關負責人回答：法律規定，土地競得者只有在土地上的建設投資達到25%，符合國家相關要求，才能進入市場再轉讓。

　　按照國土部規定，持有開發用地閑置超過兩年，政府有權無條件收回。盡管現實中，武漢市收地的案例少見。業內分析，如果是個人閑置土地，政府執法的難度會小一些，閑置地面臨回收的風險更大。

　　話題四：李家喜模式能“漂白”小產權房？

　　李家喜報道見報后，在網上發表了作者野戰神龍一則觀點“武漢農民買地建房背后是城市化幌子下的‘小產權’漂白”。

　　他說，按照李家喜的做法，今后各地郊區集鎮可將集體土地先轉化成國有土地，然后通過土地交易再購回這塊地，這樣就可以完成小產權的漂白。而增加的成本在這個事件中，每套房子比小產權房只貴了1萬左右，可以想象多花1萬多元就可以拿到一個房產證的吸引力有多大。同時當地政府也可以拿到一份不小的財政收入。

　　小產權房與商品房的區別在于土地性質：小產權房是村集體用地，商品房是國有經營用地。據悉，李家喜數年前購得原單位的養豬場，用地性質是國有綜合用地，并不是集體用地。

　　他告訴記者，申請國土部門回購再從市場上競得，是完成土地從個人到公司的轉換和變成住宅用地。

　　李家喜模式，與小產權房無關。