退地只付少量保證金，改容積率謀暴利

　　近期，“地王”現(xiàn)象在北京、廣州、上海、杭州等城市不斷上演，土地價格被不斷刷新。

　　據(jù)昨日出版的《人民日報》報道，但凡地王一出，周邊的開發(fā)商或多或少會借著地王造勢，或提價、或促銷……高價土地所造成的價格蔓延效應，幾乎在所有城市都有先例。

　　“這是一個被放大的‘地王’現(xiàn)象。僅用少量保證金拍下這塊地，就能在市場上掀起那么大的風浪，多少有些諷刺味道。”中國土地勘察規(guī)劃院地價所所長趙松說。

　　在上半年瘋狂的樓市中，不少開發(fā)商甚至“變相高價捂盤”，“抱團”等待新地王。

　　開發(fā)商不懼“悔地”

　　某大型房地產(chǎn)開發(fā)商曾在2007年9月11日拍下廣東一塊24萬多平方米的地，成交價為15.9億元，成為“地王”。今年8月，這塊地沒有任何動工的跡象。

　　出讓后的“地王”未能如約開工，廣州不是惟一。從全國的情況看，這兩年產(chǎn)生的“地王”，大多尚未動工開發(fā)，有的連地價款都未繳清，仍舊一派田園風光，而且這些未動工的地塊各有“合法”的原因。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，土地出讓合同管理不規(guī)范，開發(fā)商“悔地”成本不高是導致“地王”不能如期開工的原因之一。有些地方對 “地王”網(wǎng)開一面，違規(guī)操作，在合同中約定了極少的定金，有的甚至沒有約定定金，這意味著開發(fā)商的違約成本極低。

　　記者曾查閱某“地王”的出讓合同，發(fā)現(xiàn)這個出讓價達16億元的地塊本應按合同金額的10%-20%征收定金，至少應繳納1.6億元定金，但事實上，該地塊的定金僅幾百萬元。如此寬松的合同約定，開發(fā)商拿地時只付少量的競買保證金，就能輕松成為“地王”；市場行情看漲時，就動工開發(fā)，行情不好時，即使違約了，不能動工開發(fā)，把地退給政府的代價也只是很少的保證金。

　　在一些城市，一些地塊之所以違反土地出讓合同約定日期仍未動工，原因是開發(fā)商申請建設用地規(guī)劃許可過程中，土地用途被規(guī)劃局調(diào)整為綠地。這意味著，這些地塊由于政府部門的原因造成違約，政府部門要賠償開發(fā)商的損失。

　　“調(diào)整規(guī)劃，是一件很嚴肅的事，然而，這種情況在一些城市屢屢發(fā)生，一旦開發(fā)商無力開發(fā)，只要把規(guī)劃用途調(diào)整為綠地或其他公益用地，就不會虧本，這在一些城市成了房地產(chǎn)業(yè)的公開秘密。”嚴金明說。

　　容積率可以隨意調(diào)整？

　　“‘天價地’可能會形成風險，這個風險本應由企業(yè)自己承擔。可有的開發(fā)商拿地前就打著修改規(guī)劃、調(diào)整容積率的主意，意圖降低風險。”中國人民大學公共管理學院副院長、土地規(guī)劃研究中心主任嚴金明說，假設開發(fā)商買了1萬平方米的地，規(guī)劃時容積率是2，他可以建造2萬平方米，如果將容積率提高到 2.5，以售價每平方米1萬元計算，無形中銷售額可增加5000萬元。

　　“某種意義上對規(guī)劃指標的改變就是社會資源的再分配。政府相關部門應加大土地用途的監(jiān)督力度，嚴格執(zhí)行事先確定的規(guī)劃指標，防止私下調(diào)整規(guī)劃的投機或出手炒地的行為。”嚴金明說。

　　現(xiàn)實生活中，擅自改變?nèi)莘e率，圖謀高利潤已成為一種愈演愈烈的不正常現(xiàn)象，從公開披露的資料看，對公開出讓后的住宅用地，個別城市甚至調(diào)整了其總數(shù)一半以上的容積率。